每經(jīng)編輯 龐靜濤    

（本文原載于微信公眾號(hào)“邦地產(chǎn)”real-estate-circle）

“對(duì)各類區(qū)域新增建設(shè)用地提出限制。”

5月4日，國(guó)土資源部、國(guó)家發(fā)展改革委聯(lián)合印發(fā)的《京津冀協(xié)同發(fā)展土地利用總體規(guī)劃（2015-2020年）》中的這句話，一度挑動(dòng)了樓市敏感的神經(jīng)。

在很多人看來，這難道不就是再說“京津冀地區(qū)不再新增建設(shè)用地”了嗎？這時(shí)候，很多人擔(dān)心，土地越來越少，房?jī)r(jià)不就會(huì)漲得更猛？

首先，邦爺想說，土地和房?jī)r(jià)雖然理論上是“正相關(guān)”的，但正如北京市發(fā)改委主任湖盧彥所說，還要考慮人口因素。

北京是四大一線城市中，第一個(gè)明確提出“降低人口規(guī)模”的城市。未來五年內(nèi)，北京城六區(qū)的常住人口每年都要下降2-3個(gè)百分點(diǎn)，到2020年將爭(zhēng)取下降15%。

人口規(guī)模大幅下滑后，住宅和商業(yè)用地的需求量絕對(duì)值將會(huì)減少，對(duì)房?jī)r(jià)的支撐力或不會(huì)像想象中那么大，土地的價(jià)值，或許也沒有想象中那么珍貴。

所以其實(shí)，現(xiàn)在北京的土地市場(chǎng)管理方向，已調(diào)整為“減量?jī)?yōu)化”。《國(guó)土資源“十三五”規(guī)劃綱要》中的“京津冀國(guó)土空間開發(fā)導(dǎo)向示意圖”就顯示，北京主城區(qū)將主要?jiǎng)澐譃?ldquo;減量?jī)?yōu)化區(qū)”。而此政策的核心之義，便是盤活存量用地，增加土地的價(jià)值。

為什么需要這樣，我們先來看看北京的土地現(xiàn)狀。

無地可增，北京加速進(jìn)入存量市場(chǎng)

公開信息顯示，北京近幾年新增建設(shè)用地是遞減的。

2010年~2013年，北京實(shí)現(xiàn)約6000公頃新增建設(shè)用地，2015年和2016年新增建設(shè)用地規(guī)劃面積為2100公頃和1850公頃。另，由遞減規(guī)律推算可知，2014年北京新增建設(shè)用地至少實(shí)現(xiàn)2100公頃，由此可大概得出，2010年至2016年北京新增建設(shè)用地約1.2萬公頃。

而在“第二次全國(guó)土地調(diào)查”中，2010年到2020年的11年之間，北京可供占用的農(nóng)用土地將僅剩1.24萬公頃。

要知道，《北京市土地利用總體規(guī)劃（2006~2020年）》明確規(guī)定了，北京耕地保有量指標(biāo)為21.47萬公頃。

這已經(jīng)是各種“踩紅線”的節(jié)奏了~所以“提高土地使用效率，加大存量土地挖潛力度”是既定之義。這也意味著未來北京將全面進(jìn)入存量土地市場(chǎng)。

但要厘清的一個(gè)概念是，“減量”指的是減少“新增建設(shè)用地”。它其實(shí)是指——”符合規(guī)劃期間農(nóng)村集體建設(shè)用地和未利用農(nóng)村集體建設(shè)用地轉(zhuǎn)化為國(guó)有建設(shè)土地“，這還需要1~3年的整理收儲(chǔ)轉(zhuǎn)化過程，所以并非未來5年真的無一手土地出讓。

但在存量市場(chǎng)，擁有更多存量土地、擁有更強(qiáng)存量盤活實(shí)力的企業(yè)，才能有更好的發(fā)展效益。這也意味著，在北京這樣的市場(chǎng)，企業(yè)間的資源競(jìng)爭(zhēng)、資本競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈，房企加速洗牌。

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