每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 杜冉樂    

每經(jīng)記者 杜冉樂

早些年，萬科曾發(fā)明了“5986”開發(fā)模式(即拿地5個月動工、9個月銷售、第一個月售出八成、產(chǎn)品必須六成是住宅)，房企同行集中效仿，甚至后來藍光將該模式推向極致。

基于房企預售制的各種高周轉(zhuǎn)策略，也多少帶有過去樓市嚴冬下無奈之舉的深刻烙印，而當前該策略似乎已成一種常態(tài)。深圳現(xiàn)房銷售試點曝出后，外界的直覺反應是擔憂房企資金鏈。

《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，當前房企融資大門打開，但從上市地產(chǎn)公司財報來看，多數(shù)房企經(jīng)營性凈現(xiàn)金流長期為“負”，受益于今年一季度樓市回暖部分開始轉(zhuǎn)“正”。對于深圳試點，一大型房企董秘直呼，“如果推開，這個不得了！”

●房企能承受現(xiàn)售制壓力嗎？

“現(xiàn)在房地產(chǎn)市場的預售制，主要是學習早些年的香港?！鼻笆錾鲜蟹科蠖乇硎荆A售制直接導致了內(nèi)地樓市爆發(fā)性增長，尤其是黃金十年，如果沒有預售制，房地產(chǎn)業(yè)不知要落后多少年。

記者注意到，過去多年，房企模式一般是快速拿地、報建并獲得開發(fā)批文，挖坑不久即對外銷售，向銀行申請開發(fā)貸，待資金回籠一部分后，迅速投入其他項目開發(fā)。

2012年，萬科總裁郁亮公開喊出房企“過冬論”，萬科版“5986”模式出爐。2014年以來，全國樓市遇拐點，各大房企進一步發(fā)揮高周轉(zhuǎn)模式，個別激進者幾乎近于達到極限，像藍光曾推出“3461”模式。

萬科銷售額首次破千億，就發(fā)生在史上樓市調(diào)控最嚴厲的2010年，外界將之歸結為專業(yè)化操盤團隊，沒過幾年，更多一線房企步入千億俱樂部。試想一下，如果沒有樓市預售制，像萬科能跑得那么快嗎？

近日，深圳市曝出一宗國有土地出讓時被要求開發(fā)必須達到現(xiàn)房才能銷售。這一試點消息一出，輿論嘩然。

國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，去年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金12.52萬億元，比上年增長2.6%。其中，國內(nèi)貸款20214億元，利用外資297億元，自籌資金49038億元，其他資金55655億元，增長12%。在其他資金中，定金及預收款32520億元，增長7.5%；個人按揭貸款16662億元，增長21.9%。

依此來看，包括定金、預收款及個人按揭貸款在內(nèi)的其他資金實際上多發(fā)生于樓盤預售后及交房前，本質(zhì)上屬于樓盤預售制下的銷售回款，上述其他資金總額占房企到位資金的近一半。

2015年，萬科銷售金額2614.7億元，同比增幅20.7%，但經(jīng)營活動（主要為樓盤銷售等）現(xiàn)金流凈額160.46億元，前一年約417.25億元，籌資與投資類現(xiàn)金流凈額合計260億元。也就是說，與預售有關的經(jīng)營凈現(xiàn)金流占萬科現(xiàn)金流逾26%。

標桿房企萬科尚且如此，多數(shù)上市房企經(jīng)營凈現(xiàn)金流仍長期為負，資產(chǎn)負債率及財務成本居高不下。前述上市房企董秘表示，該指標主要是房企產(chǎn)能擴張，比如拿地，很多都是杠桿性拿地，短期須支付很高比例的現(xiàn)金。他說，“如果沒有預售，后果不得了”。

●一季報經(jīng)營凈現(xiàn)金流整體轉(zhuǎn)正

年初以來，降低購房首付比例、調(diào)整房地產(chǎn)契稅、營業(yè)稅等樓市刺激措施先后出爐，上市房企業(yè)績普遍飄紅，尤其是經(jīng)營性凈現(xiàn)金流整體轉(zhuǎn)“正”。

比如，合肥城建今年一季度經(jīng)營性現(xiàn)金流由負轉(zhuǎn)正，從長期處于凈流出的大約“-3.5億元”變成了凈流入的大約“3.16億元”。該房企解釋說，這主要得益于銷售回款同比增加等。

而就大型房企來看，記者注意到，保利地產(chǎn)今年一季度實現(xiàn)經(jīng)營性現(xiàn)金凈流入24.8億元，去年同期該指標卻凈流出約63.8億元，同比增幅138.8%，預收款1513.4億元，新增近200億元，期末貨幣資金425億元，同比增加約50億元。

從“萬保招金”這四個標桿房企來看，目前萬科與保利的經(jīng)營性現(xiàn)金流金額為正，萬科經(jīng)營性現(xiàn)金流入同比略有下降，但這主要是擴張耗血所致。

不過，像招商和金地的經(jīng)營性凈現(xiàn)金流額雖為負值，但與去年同期相比，經(jīng)營性現(xiàn)金凈流出明顯減少，比如招商對外解釋說，這主要受益于銷售回款增加。

某券商房地產(chǎn)分析師向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，當前全國樓市整體回暖，銷售百強門檻再度提高，尤其是標桿房企仍處在加速擴張期，現(xiàn)金消耗量也明顯增加，房企除了加大融資力度外，賣力銷房功不可沒。

●專家：現(xiàn)售制雖優(yōu)點多但難鋪開

亞信控股集團董秘榮騰洪表示，如果樓市銷售改成現(xiàn)售制，從房企財報來看，除了對公司業(yè)績有直接反映之外，更重要的是投資人及業(yè)內(nèi)可直觀反映出房企產(chǎn)品的市場供求狀況。

以恒大地產(chǎn)為例，去年恒大實現(xiàn)房地產(chǎn)合同銷售金額2013億元，突破2000億元銷售大關，同比增長53.1%；合同銷售面積2551萬平方米，同比增長40.2%；合同銷售均價7892元/平方米，同比增長9.2%。

如此傲人的銷售業(yè)績背后，當年預售業(yè)績無法在當年全部完成營收結轉(zhuǎn)，恒大地產(chǎn)去年雖賺取凈利173億元，但同比下跌3.8%。

恒大2015年業(yè)績會上，恒大集團董事局主席許家印曾樂觀地說，好事都集中在今年了，地產(chǎn)銷售金額大超2000億元，結轉(zhuǎn)收入大幅上漲，多元化業(yè)務將扭虧為盈。

“如果改成現(xiàn)售制，房地產(chǎn)會計報表的情況就跟其他行業(yè)，比如快消品等，沒啥區(qū)別了?！鼻笆錾鲜蟹科蠖乇硎?，他們?nèi)栽谟^望深圳這一動作，如果改了，會牽一發(fā)而動全身。

在中城產(chǎn)聯(lián)主席陳寶存看來，如果改成現(xiàn)房銷售，估計一線房價會暴漲，因為當前樓市核心是供求關系及日趨上漲的土地成本?，F(xiàn)售制下，房企仍會將壓力轉(zhuǎn)嫁給建筑商，建造成本才2000元/平方米左右，幾乎可忽略不計，大型房企也有辦法規(guī)避。深圳現(xiàn)售試點無非就是表明他們在調(diào)控上有行動，現(xiàn)在是去庫存攻堅，難以在全國鋪開。