編者按：在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)鏈條上，金融似乎永遠(yuǎn)是不可或缺的一環(huán)。曾經(jīng)風(fēng)生水起的首付貸如今雖然面臨圍剿，但是已經(jīng)被培養(yǎng)出來(lái)的市場(chǎng)需求似乎不愿意就此隱退；而繞過(guò)了轉(zhuǎn)按揭限制的贖樓貸雖然以“低風(fēng)險(xiǎn)”的形象呈現(xiàn)在公眾面前，然而面對(duì)在利益分配和信息掌握上均強(qiáng)勢(shì)的中介，低風(fēng)險(xiǎn)更多的只能依靠房?jī)r(jià)的“單邊向上”。

“首付貸”是近期樓市熱詞，通過(guò)房產(chǎn)中介、P2P、互聯(lián)網(wǎng)眾籌、消費(fèi)信用貸款等渠道籌集購(gòu)房首付款的現(xiàn)象并不鮮見(jiàn)。近日，央行、各地金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)開(kāi)始對(duì)“首付貸”進(jìn)行清理整頓，“首付貸”雖然緊急剎車(chē)，購(gòu)房者、投資者的資金需求并未跟著“首付貸”的叫停而立即熄滅。

《證券日?qǐng)?bào)》記者近日調(diào)查發(fā)現(xiàn)，首付貸由明轉(zhuǎn)暗，消費(fèi)貸、信用貸等產(chǎn)品仍在為買(mǎi)房首付提供資金。并且，對(duì)于信用貸能否用來(lái)支付購(gòu)房首付，多位貸款公司的業(yè)務(wù)員表示“客戶(hù)不需要告知貸款用途”。同時(shí)，房產(chǎn)中介也想出了另類(lèi)的“中介服務(wù)”來(lái)降低購(gòu)房者的首付款。

信用貸接過(guò)

首付貸“大旗”

《證券日?qǐng)?bào)》記者以客戶(hù)身份咨詢(xún)了幾家貸款擔(dān)保公司，其中一家公司的業(yè)務(wù)員表示，“可以幫客戶(hù)向銀行申請(qǐng)無(wú)抵押信用貸款，手續(xù)費(fèi)為貸款額的2%，貸款期限最長(zhǎng)為5年，一般批準(zhǔn)3年，根據(jù)客戶(hù)的資質(zhì)情況，貸款金額幾萬(wàn)元到幾百萬(wàn)元不等，利率一般為年化10%-20%，最快5個(gè)工作日就能放款。”

另一家貸款公司在詢(xún)問(wèn)了記者收入與工作情況后表示“符合貸款條件”，“無(wú)抵押信用貸款最多貸3年，最多100萬(wàn)元，利率一般為年化10%-15%，手續(xù)費(fèi)為貸款額的2.5%。如果能提供房產(chǎn)或者自營(yíng)公司等證明，貸款金額可以更多，貸款期限最多可以申請(qǐng)到10年，手續(xù)費(fèi)可以降至貸款額的2%，不需要抵押。”

該工作人員還表示：“如果貸款金額比較大，我們公司需要在多家銀行申請(qǐng)信用貸，可能時(shí)間上會(huì)稍慢一些，但肯定能申請(qǐng)到客戶(hù)需要的金額。”

對(duì)于這類(lèi)貸款能否用于購(gòu)房首付，本報(bào)記者咨詢(xún)的幾家貸款擔(dān)保公司均表示“客戶(hù)的貸款用途由自己決定，不需要告知擔(dān)保公司。”

事實(shí)上，信用貸、消費(fèi)貸挪用的問(wèn)題近幾年一直存在。2013年12月份，銀監(jiān)會(huì)下發(fā)《關(guān)于個(gè)人消費(fèi)貸款領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)提示的通知》，其中明確規(guī)定消費(fèi)信用貸款不能用于購(gòu)房，而且貸款用途應(yīng)以銷(xiāo)售發(fā)票作為貿(mào)易背景真實(shí)性的證明材料。

據(jù)記者了解，雖然個(gè)人去銀行申請(qǐng)消費(fèi)貸款需要提供發(fā)票等證明材料，但通過(guò)貸款擔(dān)保公司的一條龍服務(wù)，這一證明要求形同虛設(shè)，而銀行一般也沒(méi)有足夠資源逐一審核。

提高評(píng)估價(jià)

變相降首付

事實(shí)上，除了貸款擔(dān)保公司，還有中介可以幫助解決“首付不足”。

《證券日?qǐng)?bào)》記者近日走訪(fǎng)北京地區(qū)各大房產(chǎn)中介發(fā)現(xiàn)，部分中介公司仍有辦法幫客戶(hù)解決首付款不足的問(wèn)題。

“我想要買(mǎi)房子，但是首付款不夠怎么辦？”本報(bào)記者以購(gòu)房者身份向房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人拋出這個(gè)問(wèn)題時(shí)，得到最多的回答是，“首付差得多嗎，如果不多的話(huà)，我們可以將房屋的評(píng)估價(jià)做高，提高貸款金額。”

據(jù)了解，這種提高估值減輕首付壓力的原理來(lái)自銀行對(duì)房屋評(píng)估價(jià)的認(rèn)可度。據(jù)了解，通常簽訂購(gòu)房合同后，房產(chǎn)中介會(huì)根據(jù)客戶(hù)選擇的按揭銀行選擇該銀行認(rèn)可的評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)房屋價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，出于風(fēng)險(xiǎn)考慮，根據(jù)房屋位置、年限等指標(biāo)綜合考慮，房屋的評(píng)估價(jià)一般不會(huì)超過(guò)房屋市價(jià)的85%。

以一套市值500萬(wàn)元的房屋為例，按照評(píng)估價(jià)85%計(jì)算，房屋的評(píng)估價(jià)為425萬(wàn)元，按照目前北京地區(qū)首套房貸款標(biāo)準(zhǔn)來(lái)看，購(gòu)房者最多可以貸款297.5萬(wàn)元（425*0.7），向下取整為297萬(wàn)元，即首付款為203萬(wàn)元。也就是說(shuō)，雖然目前北京地區(qū)首套房的最低首付為30%，但是選擇購(gòu)買(mǎi)二手房的買(mǎi)家，首付款肯定高于30%。

根據(jù)多位房產(chǎn)中介對(duì)本報(bào)記者的介紹，目前由于首付貸叫停，中介和銀行都不想錯(cuò)失一些優(yōu)質(zhì)客戶(hù)，部分銀行對(duì)評(píng)估公司的評(píng)估價(jià)采取“睜一只眼閉一只眼”的態(tài)度，首付款緊張的購(gòu)房者可以鉆空子，和中介有合作的評(píng)估機(jī)構(gòu)甚至可以將房屋的評(píng)估價(jià)做到市價(jià)的100%。

以上述500萬(wàn)元的房屋為例，按照評(píng)估價(jià)100%計(jì)算，首付款可以降為150萬(wàn)元，也就是說(shuō)減少了逾50萬(wàn)元。由于目前個(gè)人住房商業(yè)貸款多為八五折的優(yōu)惠利率（4.165%），首付款的降低實(shí)際上比以前向房產(chǎn)中介或貸款公司借的“首付貸”更為劃算。

如果通過(guò)降低評(píng)估價(jià)降低首付仍不能覆蓋首付款怎么辦？房產(chǎn)中介還有辦法。

北京地區(qū)一家大型房產(chǎn)中介的經(jīng)紀(jì)人告訴《證券日?qǐng)?bào)》記者，“如果您選定了房子，我們?cè)诤贤峡梢远鄬?xiě)一些，這樣就可以向銀行申請(qǐng)更大額的按揭貸款。當(dāng)然，需要先按照虛假合同付30%的首付，首付的來(lái)源等定下房子以后再具體商量。”

當(dāng)本報(bào)記者向該經(jīng)紀(jì)人咨詢(xún)是否有之前合作過(guò)的貸款公司，可以幫忙辦理貸款時(shí)，這位經(jīng)紀(jì)人則表示：“我沒(méi)有這個(gè)權(quán)限，具體等定下房子以后再想辦法就可以。”

在《證券日?qǐng)?bào)》記者走訪(fǎng)過(guò)程中，一位在中介看房的客戶(hù)在得知記者來(lái)意后提示本報(bào)記者：“你向普通的經(jīng)紀(jì)人咨詢(xún)沒(méi)有用，現(xiàn)在監(jiān)管比較嚴(yán)，中介也比較謹(jǐn)慎，可以通過(guò)老客戶(hù)介紹來(lái)咨詢(xún)，會(huì)得到不少‘干貨’。”

編輯：姚祥云 審核：向江林