每經(jīng)編輯 區(qū)家彥    

每經(jīng)記者 區(qū)家彥

今年以來(lái)，受到股市暴跌與零售業(yè)衰退打擊，高高在上的香港樓市調(diào)整跡象愈發(fā)明顯。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解到，最新發(fā)布的中原城市領(lǐng)先指數(shù)（CCL）按周下跌1.26%，跌幅創(chuàng)下兩年多以來(lái)新高，該指數(shù)也創(chuàng)下9月以來(lái)新低。與此同時(shí)，二手樓市降價(jià)潮漸起，部分新樓盤(pán)甚至出現(xiàn)“退訂”潮，霧霾籠罩香港樓市。

10月22日上午，香港特區(qū)行政長(zhǎng)官梁振英坦言，香港樓市已經(jīng)進(jìn)入調(diào)整期，牛去熊來(lái)似乎已成定局，分歧在于，到底是以調(diào)整的形式，還是以暴跌的形式完成。

降價(jià)潮籠罩香港樓市

今年3月初，香港金融管理局在不足一周內(nèi)兩度出手抑制樓市，通過(guò)降低月供與收入比率，以及進(jìn)一步收緊按揭貸款，以抑制樓價(jià)過(guò)快上漲的勢(shì)頭。但香港樓市依然高歌猛進(jìn)，中原地產(chǎn)領(lǐng)先指數(shù)于今年9月曾經(jīng)收?qǐng)?bào)于146.78點(diǎn)，較去年同期漲幅達(dá)到20%，較1997年的高位增幅也達(dá)到40%。

但進(jìn)入10月以來(lái)，香港樓市寒意顯現(xiàn)。首當(dāng)其沖的是二手房市場(chǎng)，中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，受到四季度新盤(pán)供應(yīng)量大增的影響，新界區(qū)二手樓價(jià)明顯承壓，不少業(yè)主選擇降價(jià)拋盤(pán)，降價(jià)幅度約在5%~10%。部分樓盤(pán)更出現(xiàn)大手筆降價(jià)，位于荔枝角美孚新邨7期的一高層單位，業(yè)主主動(dòng)降價(jià)130萬(wàn)港元出售，降價(jià)幅度達(dá)到16%。

中原地產(chǎn)研究部高級(jí)聯(lián)席董事黃良升向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，最新一周的中原城市領(lǐng)先指數(shù)八大指數(shù)全線下跌，為最近半年以來(lái)首次出現(xiàn)這種情況。數(shù)據(jù)顯示，新界東、新界西、大型屋苑領(lǐng)先指數(shù)及中小型單位指數(shù)回到約12周前水準(zhǔn)，港島、九龍、城市領(lǐng)先指數(shù)及大型單位指數(shù)回到約8周前水準(zhǔn)。

在黃良升看來(lái)，數(shù)據(jù)反映出香港樓價(jià)開(kāi)始出現(xiàn)調(diào)整，主要由新界中小型單位帶頭，市區(qū)的大型樓盤(pán)及豪宅價(jià)格調(diào)整則跟隨其后，預(yù)計(jì)香港樓價(jià)走勢(shì)將出現(xiàn)反復(fù)調(diào)整。

二手樓市的調(diào)整波及新房市場(chǎng)，根據(jù)《文匯報(bào)》的報(bào)道，僅在9月上半月，香港多個(gè)新樓盤(pán)已出現(xiàn)約30個(gè)“撻訂”案（“撻訂”是指買(mǎi)家在與開(kāi)發(fā)商簽訂臨時(shí)買(mǎi)賣合約后，沒(méi)有下一步進(jìn)展，放棄訂金離場(chǎng)退出），為今年前9個(gè)月最高。

中信里昂最新發(fā)布的研究報(bào)告指出，10月以來(lái)香港的新盤(pán)售罄率由9月的90%降至65%，盡管有開(kāi)發(fā)商為了吸引潛在置業(yè)人群，提供了高達(dá)85%的按揭貸款服務(wù)，但目前使用這種服務(wù)的買(mǎi)家只有約20%，從側(cè)面反映出香港樓市購(gòu)買(mǎi)力正不斷下降。

是調(diào)整還是暴跌？

香港房地產(chǎn)市場(chǎng)素來(lái)以大幅波動(dòng)聞名。自上世紀(jì)70年代末至今，香港樓市經(jīng)歷了三次房地產(chǎn)泡沫破裂，最令人印象深刻的莫過(guò)于在1997年亞洲金融風(fēng)暴的洗禮下，香港樓市經(jīng)歷了一波長(zhǎng)達(dá)6年的大熊市，期間樓價(jià)最高跌幅達(dá)76%，造就了一大批“負(fù)資產(chǎn)”（即物業(yè)的市價(jià)低于原先用來(lái)購(gòu)買(mǎi)物業(yè)的銀行借款），不少港人因此破產(chǎn)。

但2004年以來(lái)，香港樓市開(kāi)啟了一波10年牛市。監(jiān)測(cè)香港房?jī)r(jià)的中原城市領(lǐng)先指數(shù)顯示，該指數(shù)從2003年末約30點(diǎn)大幅上漲至146點(diǎn)，上漲了接近4倍。隨著香港樓市牛去熊來(lái)的跡象愈發(fā)明顯，會(huì)否重演1997年式的“大跳水”，無(wú)疑最受業(yè)界關(guān)注。

美聯(lián)物業(yè)首席市場(chǎng)分析師劉嘉輝向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，香港樓市本輪調(diào)整，主要源于對(duì)美聯(lián)儲(chǔ)加息預(yù)期、股市波動(dòng)、經(jīng)濟(jì)不景氣等因素的影響。股市暴跌導(dǎo)致財(cái)富縮水，零售業(yè)下滑更是對(duì)就業(yè)帶來(lái)威脅，由于市場(chǎng)預(yù)期趨向負(fù)面，市民的置業(yè)信心難免受到動(dòng)搖。

相對(duì)于美聯(lián)儲(chǔ)加息和股市波動(dòng)所帶來(lái)的短期影響，零售業(yè)的下滑或?qū)⑹菈嚎逑愀蹣鞘械淖詈笠桓静?。香港粵海證券投資銀行董事黃立沖向記者表示，香港的經(jīng)濟(jì)增速近年來(lái)一直不高，但由于就業(yè)狀況良好，經(jīng)濟(jì)放緩的壓力并未傳導(dǎo)到百姓身上。如今，吸納就業(yè)最多的零售業(yè)持續(xù)疲弱，訪港游客人數(shù)持續(xù)減少，接下來(lái)失業(yè)率或?qū)⒁虼松仙?，這對(duì)樓市無(wú)疑是重大沖擊。

投行對(duì)于香港樓市的前景較為悲觀，瑞銀中國(guó)香港地產(chǎn)研究部主管李智穎在電話會(huì)議中表示，預(yù)計(jì)從現(xiàn)在至2017年底，香港樓價(jià)會(huì)掉頭向下，跌幅約在25%~30%，并會(huì)經(jīng)歷較長(zhǎng)時(shí)間調(diào)整。中信里昂也表示，預(yù)計(jì)到2017年，香港樓市的累計(jì)跌幅達(dá)到17%。

開(kāi)發(fā)商的預(yù)期則相對(duì)樂(lè)觀，恒基地產(chǎn)主席李兆基于日前表示，香港樓市的供求關(guān)系相對(duì)平衡，建筑成本連年走高，因此大幅暴跌并不現(xiàn)實(shí)，預(yù)計(jì)未來(lái)兩年香港房?jī)r(jià)每年跌幅約在5%。