每經(jīng)編輯 吳若凡    

（本文原載于邦地產(chǎn)微信公眾號real-estete-circle）

這幾天上海一直在等待進一步樓市調(diào)控的信號。

自從上周五，市委書記韓正表態(tài)“上海房價太高”之后，住房保障和房屋管理局被撤并，五幅宅地拍賣被叫停。所以大家都開始猜測，上海樓市是不是有進一步的調(diào)控措施，只不過到今天還沒有相關(guān)信號放出。

其實，邦爺告訴你，上海樓市的深度調(diào)控已經(jīng)開始了，只是你沒有看到！

關(guān)鍵是人口分流

隨著“上海建設具有全球影響力科技創(chuàng)新中心臨港行動方案”的出爐，臨港區(qū)將在2020年初步形成“國際智能制造中心框架”，2025年基本建成具有影響力的“國際智能制造中心”。

就此臨港區(qū)發(fā)布了24條行動方案、10條配套政策。上海也將于近期落地一個“相當規(guī)模”的擔?；?，助力解決科技型企業(yè)貸款中所存在的擔保不足的問題，給來臨港創(chuàng)業(yè)的企業(yè)家提供發(fā)展保障。

對！“臨港的產(chǎn)業(yè)政策”就是邦爺所說的上海樓市深度調(diào)控的開始。

為什么？

邦爺曾詳細闡述過，上海房地產(chǎn)調(diào)控的著眼點，不在中心城區(qū)，而在郊區(qū)新城——臨港、奉賢南橋、松江新城、嘉定新城等。因為這些區(qū)域不僅將成為上海房價的主要調(diào)節(jié)器，也會是上海人口分流，以及外地人口遷入的主要區(qū)域。

統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，目前上海近郊的人口密度僅是中心區(qū)的13.57%；黃浦區(qū)的人口密度甚至是全市平均數(shù)的14.15倍（高出58.96%）。中心城區(qū)的人口高密度狀況，會產(chǎn)生人口擁擠、房價過高、水資源緊張等問題。

如果成功建設包括臨港在內(nèi)的，上海郊區(qū)新城產(chǎn)業(yè)，就可以部分緩解目前上海中心城區(qū)所面臨的高房價壓力。

可以看見，在歐洲很多國家，城市郊區(qū)人口占比普遍達到50%（多則68%，少則44%），中國2010年城市郊區(qū)人口占全國的比例才8%。而調(diào)節(jié)人口比例，發(fā)達國家的做法就是，將城市新增的人口導入郊區(qū)，讓郊區(qū)成為新增工業(yè)人口的主要載體。

這得靠產(chǎn)業(yè)

再回到臨港，如果區(qū)域能夠成功打造“國際智能制造中心”，在若干智能制造重點領域取得重大突破，建成一批具有國際先進水平的智能制造服務平臺，創(chuàng)建一批技術(shù)水平領先的國家級工程技術(shù)中心和重點實驗室，打造一批生產(chǎn)過程智能高效的智能制造樣板工程。那會有怎樣的效益？

首先，這些產(chǎn)業(yè)會讓臨港變得非常有錢。

未來十年我國軍民用航空發(fā)動機市場規(guī)模超出年均市場規(guī)模1100億元。按國產(chǎn)發(fā)動機市場占有率40%測算，未來20年國產(chǎn)客機整機增長帶動的國產(chǎn)航空發(fā)動機需求額為3100億元。

相比航空發(fā)動機，機器人產(chǎn)業(yè)更不明覺厲。2013年中國市場共銷售工業(yè)機器人近3.7萬臺，約占全球銷量的五分之一，總銷量超過日本，成為全球第一大工業(yè)機器人市場。到2020年，這個體系產(chǎn)業(yè)銷售收入將達到3萬億元。很多科學家相信，“機器人科技”是把人工智能真正轉(zhuǎn)化為經(jīng)濟成果的最現(xiàn)實途徑。IT業(yè)僅僅20年內(nèi)就讓硅谷崛起，比IT業(yè)更進一步的機器人產(chǎn)業(yè)能不能在更段時間內(nèi)讓臨港成為下一個硅谷呢？

有產(chǎn)業(yè)、有錢的臨港區(qū)，不僅會隨著產(chǎn)業(yè)導入大量人口，還會吸引更多上下游和其他產(chǎn)業(yè)的人口進入。

而大量人口的分流，最終將分擔上海中心城區(qū)的人口壓力，進而穩(wěn)住房價！

事實上，不止臨港，青浦、嘉定、奉賢、崇明都在孕育產(chǎn)業(yè)，并有望通過緩解中心過高的人口密集度，最終不僅在統(tǒng)計數(shù)據(jù)上拉低樓市成交均價，也真正讓居民感受到收支更平衡的幸福生活狀態(tài)。