每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 王杰 發(fā)自北京    

每經(jīng)記者 王杰 發(fā)自北京

2014年，北京住宅市場(chǎng)整體下滑，高端住宅市場(chǎng)也是競(jìng)爭(zhēng)的“紅?！?。來(lái)自保利北京的數(shù)據(jù)顯示，2014年保利北京共完成銷(xiāo)售額112.6億元，其中保利海德公園單盤(pán)貢獻(xiàn)21.91億元。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者發(fā)現(xiàn)，該項(xiàng)目前身是“薊門(mén)橋地王”項(xiàng)目。從拿地到入市歷經(jīng)近4年周折后，開(kāi)始搶跑高端住宅市場(chǎng)。

值得注意的是，去化仍是北京高端住宅面臨的最大難題。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，在土地價(jià)格持續(xù)高漲的2014年，單價(jià)在5萬(wàn)～8萬(wàn)元、8萬(wàn)～10萬(wàn)元及10萬(wàn)元以上的物業(yè)銷(xiāo)售并不樂(lè)觀，同時(shí)，2015年頂級(jí)住宅市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈。

地王項(xiàng)目搶跑

保利海德公園項(xiàng)目的歷史要追溯到2010年。當(dāng)年3月北京世博宏業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司以17.6億元的總價(jià)拿下該地塊，折合樓面價(jià)30197元/平方米。2010年4月樓市進(jìn)入調(diào)控期，這一地塊成為燙手山芋，無(wú)法正常開(kāi)工。2010年8月10日，世博宏業(yè)將該地塊轉(zhuǎn)手給保利，按照當(dāng)時(shí)出讓約定，開(kāi)工時(shí)間為2010年10月30日，然而保利收購(gòu)后遲遲未動(dòng)工。

2012年7月記者實(shí)地走訪該項(xiàng)目時(shí)，周邊中介人員將緩慢開(kāi)工的原因歸結(jié)于“地價(jià)過(guò)高”。彼時(shí)，項(xiàng)目周邊無(wú)新項(xiàng)目在售，售價(jià)無(wú)可比性。在售二手房源如錦秋知春、太月園等項(xiàng)目，均價(jià)約3.5萬(wàn)～3.8萬(wàn)元/平方米。

2013年11月上旬，北京出臺(tái)“單價(jià)高于4萬(wàn)元樓盤(pán)不予批預(yù)售許可證”的政策，“冰封”了高端住宅市場(chǎng)。不過(guò)，2014年該項(xiàng)目開(kāi)始入市。

保利北京相關(guān)人士表示，海德公園項(xiàng)目推盤(pán)時(shí)，別的高端樓盤(pán)在推遲入市，“別人追求的跟我們不太一樣，一年100億元的（銷(xiāo)售）任務(wù)放在這里，海德（公園）不開(kāi)是不行的?！?/p>

上述人士認(rèn)為，操盤(pán)的過(guò)程中，海德公園項(xiàng)目入市趕上高端住宅市場(chǎng)供應(yīng)還不太充足，反而搶占了頂級(jí)住宅的窗口期，如果放在2015年，則會(huì)面臨白熱化的競(jìng)爭(zhēng)。

去庫(kù)存仍是最大難題

根據(jù)亞豪攸克聯(lián)合發(fā)布的數(shù)據(jù)，2014年北京公寓成交金額排行中，前四位均位于海淀區(qū)，其中銷(xiāo)冠為京投銀泰·琨御府項(xiàng)目，銷(xiāo)售額為32.16億元，保利海德公園項(xiàng)目位居第二，銷(xiāo)售額為21.91億元，緊隨其后的是華潤(rùn)萬(wàn)橡府。

亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅表示，2014年總價(jià)3000萬(wàn)元以上的頂級(jí)住宅市場(chǎng)成交量增長(zhǎng)了21%，成交價(jià)格增長(zhǎng)17%，從這兩點(diǎn)來(lái)說(shuō)，頂級(jí)豪宅市場(chǎng)處在供需雙旺的局面。一方面跟限價(jià)令的解禁有關(guān)系，另外開(kāi)發(fā)商合理定價(jià)激發(fā)了一些需求，2014年高端住宅供應(yīng)集中在以往供應(yīng)較稀缺又有教育資源的海淀區(qū)，也使得海淀區(qū)的項(xiàng)目成交量放開(kāi)。

張大偉認(rèn)為，到2015年年中，中赫萬(wàn)柳書(shū)院、佳兆業(yè)廣場(chǎng)、遠(yuǎn)洋劉娘府地塊項(xiàng)目以及融創(chuàng)農(nóng)展館地塊項(xiàng)目、保利首開(kāi)東壩地塊等項(xiàng)目將陸續(xù)入市，大量高端項(xiàng)目且主力戶型在200平方米以上的項(xiàng)目扎堆入市，將導(dǎo)致頂級(jí)住宅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)一步加劇。

保利北京一位營(yíng)銷(xiāo)人士接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，2015年，單價(jià)在10萬(wàn)元以上的頂級(jí)住宅項(xiàng)目會(huì)大規(guī)模入市，但是各開(kāi)發(fā)商都有自己的特點(diǎn)，很難說(shuō)誰(shuí)比誰(shuí)更好，因?yàn)榭腿翰灰粯樱瑓^(qū)域也不一樣，甚至產(chǎn)品也不一樣，將是一個(gè)百花齊放的階段。

上海易居研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)表示，對(duì)于爭(zhēng)相入市的北京高端住宅市場(chǎng)，最大的難題仍是去庫(kù)存。