當(dāng)市場坐等人民幣對美元匯率“破6”時，近日來，人民幣匯率卻一路走軟，將近半年的升幅一舉抹平。市場擔(dān)心，一旦人民幣升值預(yù)期轉(zhuǎn)向，以房產(chǎn)為代表的人民幣計(jì)價資產(chǎn)將進(jìn)入下滑通道。

人民幣連跌引發(fā)房價泡沫破裂擔(dān)憂

2月下旬以來，人民幣展開了新一輪貶值，幅度超過1.4%。多位銀行金融市場部人士表示，人民幣近期貶值主要是為了打擊遠(yuǎn)期結(jié)匯套利資金，抑制熱錢流入。

匯率風(fēng)險控制中心的分析師亦認(rèn)為，近期人民幣主動調(diào)節(jié)對持有大量套利、套匯的投資者來講，是一次比較大的沖擊。同時充分反映央行需要適時、適度引導(dǎo)市場投資者，以抑制過熱的人民幣升值預(yù)期。

然而，許多人擔(dān)心，一旦形成人民幣貶值預(yù)期，越來越多人的投資決策可能會受影響，并很可能傳導(dǎo)到房地產(chǎn)市場。短期內(nèi)樓市將面臨下跌風(fēng)險，從中長期看，中國的房地產(chǎn)泡沫將破裂。

專家認(rèn)為，人民幣貶值不僅可能讓早些時候進(jìn)入國內(nèi)住房市場的資金逐漸退出，更為重要的是，還可能讓國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)從海外融資的成本迅速上升。

此前強(qiáng)烈的人民幣升值預(yù)期，引得大量境外資金進(jìn)入中國，投資于人民幣資產(chǎn)以享受匯率升值和資產(chǎn)升值的雙重紅利。而房地產(chǎn)更是外資扎堆的領(lǐng)域，一旦人民幣升值預(yù)期減弱，外資撤出，房地產(chǎn)價格自然會受到影響。

“自2005年以來，人民幣已經(jīng)持續(xù)升值多年，房價也一直上漲，導(dǎo)致這些資金獲利巨大，它們可能愿意以更低的價格退出。”職業(yè)投資人黃生稱。

商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)險值得警惕

去年以來，李嘉誠連續(xù)出售其在中國內(nèi)地的不動產(chǎn)資產(chǎn)。3月1日，潘石屹的SOHO中國也宣布，將上海的兩個物業(yè)以52.3億元的價格出售。

上海地產(chǎn)業(yè)界人士告訴記者，李嘉誠和潘石屹出售內(nèi)地資產(chǎn)主要是一種商業(yè)行為，由于其并非降價出售，因此不能稱之為“拋售”。但他同時透露，目前上海的物業(yè)易手基本由人民幣基金接手，美元基金在中國商業(yè)地產(chǎn)市場的占比已大不如前。“以前海外資金流入中國，除了借人民幣升值套匯之外，還購置了大量的房地產(chǎn)或者房地產(chǎn)類信托。隨著人民幣匯率上升空間不斷遭受擠壓，海外資本正逐漸退出中國，以將其賺取的房價收入和匯差收入最大化。”

第一太平戴維斯中國市場研究部主管簡可指出，中國多城市大建新城、泛CBD化趨勢嚴(yán)重，商業(yè)地產(chǎn)供過于求值得關(guān)注。據(jù)第一太平戴維斯的數(shù)據(jù)，預(yù)計(jì)至2015年，深圳、成都、重慶、天津、沈陽等多個城市甲級寫字樓總量較2013年的增幅均在30%以上，天津、沈陽兩地的增幅更分別高達(dá)154%、139%。

萊坊最新發(fā)布的報告也認(rèn)為，上海商業(yè)地產(chǎn)需求疲軟而供給過多。“根據(jù)當(dāng)前建筑進(jìn)度，2014-2016年間，上海中央商務(wù)區(qū)將有164萬平方米新增供應(yīng)投放市場，且次級和新興商務(wù)區(qū)還會新增249萬平方米；而在需求層面上，過去三年上海市場平均每年能夠吸納約84萬平方米的甲級寫字樓面積。除非有新的國內(nèi)或海外刺激因素，否則很難消化大量投放的新寫字樓。”

住宅價格能否堅(jiān)挺？

目前，許多投資者擔(dān)心，人民幣貶值將導(dǎo)致整個市場預(yù)期逆轉(zhuǎn)，促使投資者逐漸放棄房產(chǎn)這樣價格過高的資產(chǎn)。尤其是那些早些時候從海外涌入國內(nèi)的資金，會因人民幣貶值而流出中國，或不敢再輕易進(jìn)入中國市場，多種作用助推中國住房資產(chǎn)價格下跌。

華東師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任華偉表示，二、三線城市產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)不扎實(shí)，升級趨勢不顯著。因此，很多投資者出于對資金鏈的考慮，需要盡快把資金從資產(chǎn)中抽出來，因此產(chǎn)生局部降價的可能。但從全國大部分地方來看，如鄭州、武漢等城市，近年來二手房市場成交量增幅均在50%以上，“二手房交易火爆的地方，房價就不可能暴跌”。

“內(nèi)地樓市未來的走勢是好的，按照中國人的習(xí)慣，多余錢會選擇買樓。”在日前舉行的“長和系”業(yè)績發(fā)布會上，華人首富李嘉誠對內(nèi)地樓市的未來趨勢依然看好，“如果價格合理，長和一定會考慮增加內(nèi)地土地儲備的機(jī)會”。

記者經(jīng)多方采訪了解到，無論人民幣升值與否，住宅價格與之并無直接聯(lián)系。一線城市有較為穩(wěn)定的剛性需求做支撐，樓市很難有崩盤風(fēng)險。二三四線城市由于缺乏產(chǎn)業(yè)支撐，正處于“擠泡沫”進(jìn)程，但由于各地發(fā)展水平不均衡，因此房價會出現(xiàn)愈來愈重的分化趨勢。