克而瑞數(shù)據(jù)顯示，全國前50家房企的銷售額已占到全行業(yè)的四分之一強。《每日經(jīng)濟新聞》發(fā)現(xiàn)，在中國房地產(chǎn)企業(yè)的這場“2013盛宴”中，前50家房企里有20家是靠去年第四季度的沖刺，才有了這樣的業(yè)績。

然而，2014年不太可能發(fā)生類似現(xiàn)象。種種跡象表明，今年主要房企都將大部分銷售目標的實現(xiàn)安排在上半年。世茂集團副主席許世壇明確稱，由于預計供應高峰會在2014年下半年出現(xiàn)，為了避免激烈競爭，世茂會在上半年向市場集中供貨。旭輝地產(chǎn)也透露了類似看法。

對“高周轉(zhuǎn)”房企來說，目前最大的風險在于信貸的緊縮。瑞銀房地產(chǎn)研究部主管李智穎認為,流動性收緊將是房企的最大風險。此前，很多地方銀行已取消對首次購房者的優(yōu)惠利率貸款。金融業(yè)內(nèi)人士稱，房貸利率已接近銀行的融資成本，房貸業(yè)務已經(jīng)失去吸引力。

尤其是傳言將加強對影子銀行監(jiān)管的“107號文”，更可能促使素來謹慎的房企選擇上半年出貨這一安全之策。

市場供應

京滬廈等少數(shù)城市新房供應不足 部分城市庫存消化需2~3年

每經(jīng)記者 區(qū)家彥 發(fā)自廣州

克而瑞發(fā)布的研究數(shù)據(jù)顯示，2013年前11月全國53個重點城市經(jīng)營性用地成交面積高達6.59億平方米，同比增長21%。上述出讓土地經(jīng)過7~8個月的開工、建設，將成為2014年新房市場的供應主力。

然而，除北京、上海、廈門、蘇州等少數(shù)城市2014年可能出現(xiàn)供不應求現(xiàn)象外，大多數(shù)市場供應將和需求持平，而諸如常州、無錫、中山等城市的供應甚至可以賣2~3年。

一邊是大量新增供應扎堆入市，另一邊是資金面收緊力度有增無減，尤其是隨著有關“107號文”的傳言風起，對影子銀行依賴度甚高的房地產(chǎn)企業(yè)或?qū)⒚媾R極大沖擊。

二三線城市庫存壓力增大

據(jù)克而瑞統(tǒng)計，2013年主流房企拿地規(guī)模出現(xiàn)明顯增長。全國前50強房企通過招拍掛拿地的建筑面積高達1.87億平方米，同比增長17%；投入金額總計5875億元，同比增長57%。隨著大型房企大手筆“補倉”，市場供應將出現(xiàn)明顯提升，也將帶來新一輪的庫存壓力。

在2013年房價上漲最為猛烈的一線城市，克而瑞預計，2014年總體供應走勢仍將穩(wěn)中有增。其中，上海供應總量保持穩(wěn)定，深圳和北京同比上升兩成和四成，市場供應出現(xiàn)穩(wěn)步上升，但由于需求持續(xù)高位，因此從絕對值來看新增供應量僅是一般水平。

克而瑞研究中心分析師楊晨青認為，一線城市土地的高度稀缺，使得房價已處高位的市場仍然存在較大的提價空間，因此在短期需求不足，長期溢價空間看好的情況下，開發(fā)商在一線城市供應面也自然更為謹慎，惜售意愿更強。

與之相對，二線城市的供應量則迎來全方位擴張，市場也出現(xiàn)分化。克而瑞跟蹤的11個重點二線城市中，八成城市新增住宅供應將同比上升，寧波、南京、成都三市同比增幅超過20%，其中寧波更是達到了48%。

楊晨青表示，在重點二線城市中，除成都、廈門和蘇州2014年預期供應不能覆蓋當前年度成交量之外，其余重點二線城市供應均充足，部分如寧波這樣供應量大增的城市已出現(xiàn)階段性供過于求的征兆，未來房價上漲動力將被削弱，當?shù)厥袌龈偁帉②呌诩ち摇?/p>

像常州、無錫、東莞、中山這種介乎二三線之間的城市情況更令人擔憂，楊晨青表示，這類城市由于前幾年開發(fā)過剩，庫存仍處于高位，在未來2~3年內(nèi)消化庫存的壓力較大，市場將進入階段性盤整狀態(tài)。

全聯(lián)房地產(chǎn)商會創(chuàng)會會長聶梅生向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，預計2014年房地產(chǎn)市場仍將延續(xù)分化的走勢，一線城市房價仍將慣性上漲，但同比漲幅較上年有所回落，二三四線城市將面臨消化庫存的壓力。

資金面仍存變數(shù)

與庫存壓力增大相比，資金面趨緊是一個更大的變數(shù)。

直接受到影響的是房貸市場，隨后有關規(guī)范影子銀行的國辦 “107號文”即將出臺的消息更是令市場風聲鶴唳。據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》日前報道，市場消息稱，國務院辦公廳近期印發(fā)國辦107號文《關于加強影子銀行業(yè)務若干問題的通知》（以下簡稱“107號文”），明確定義了影子銀行的概念、納入監(jiān)管的范疇以及監(jiān)管責任分工等。

盛富資本總裁黃立沖向 《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，由于影子銀行中很大比例是銀行通過資金池業(yè)務支持房地產(chǎn)融資，一旦“107號文”真的落實，房企通過信托或理財產(chǎn)品融資支持開發(fā)業(yè)務難度將大大增加，導致資金面進一步惡化。

“對于銷售規(guī)模在50億元以下的中小型非上市房企而言，信托是其重要的融資渠道之一，一旦影子銀行大幅收緊，這類房企受到的影響更大，被迫降價出售回籠資金的壓力也更大。”楊晨青認為。

實際上，部分未雨綢繆的上市房企搶先在海外發(fā)債融資。根據(jù)中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，僅2014年1月上半月，已有富力、佳兆業(yè)、合景泰富、世茂等多家房企發(fā)布海外融資計劃，合計總?cè)谫Y額超過300億元。

美國量化寬松政策逐步退出帶來的影響也不容忽視，黃立沖對《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，預計最快到下半年，美國量化寬松政策退出的影響將逐步呈現(xiàn)，即便上市房企仍能海外發(fā)債，資金成本也得抬高不少；此外，熱錢也將加快從國內(nèi)流出，對于國內(nèi)資產(chǎn)價格將構(gòu)成下行壓力。

“對于一些融資渠道豐富的龍頭房企，以及像遠洋地產(chǎn)這種因2013年較少拿地資金鏈相對充裕的上市房企而言，一旦市場出現(xiàn)變動，2014年也許能獲得不少并購機會。”楊晨青表示。

開發(fā)模式

“高周轉(zhuǎn)”模式仍是主流 超九成房企執(zhí)行標準化開發(fā)

每經(jīng)記者 尚希 發(fā)自北京

樓市大決戰(zhàn)能不能提前到上半年，一定程度上取決于項目的施工速度。在絕大多數(shù)品牌房企實施產(chǎn)品標準化開發(fā)后，速度已經(jīng)不是問題。只要交地，很多項目都可以在8個月內(nèi)入市，有些項目甚至只需要6個月時間就可以上市。

然而，對于房企來說，走高周轉(zhuǎn)之路又面臨怎樣的機遇和挑戰(zhàn)？

“高周轉(zhuǎn)”路線將繼續(xù)

2013年以來，“高周轉(zhuǎn)”成為房地產(chǎn)行業(yè)的關鍵詞，《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪多位開發(fā)商人士了解到，2014年將有更多的房企轉(zhuǎn)型高周轉(zhuǎn)路線。

按照一般房地產(chǎn)開發(fā)的節(jié)奏，在獲取項目后，會先進行產(chǎn)品定位和策劃，再委托設計單位做方案和施工圖，期間將會展開多次討論與評審，如此一來，從拿地到開工，短則8個月，長則一年。

但如果將視線鎖定在萬科、恒大、龍湖等標桿房企，通常僅需要3、4個月，到第8、9個月就可以開盤銷售，而其他一般企業(yè)這時往往還沒有開工。以萬科內(nèi)部奉行的“5986”原則為例，即拿地5個月動工、9個月銷售、第一個月售出八成、產(chǎn)品必須六成是住宅。

在開發(fā)成本越來越高的時代，“快”成為制勝法寶。“假設項目獲取費用是10億元，按照11%行業(yè)平均負債利率計算，每天的資金成本就是30萬元，150天就是4500萬元。在所謂討論優(yōu)化、研發(fā)創(chuàng)新或追求完美的過程中，相當于5000萬元的利潤就悄然無息地蒸發(fā)了。”蘭德咨詢總裁宋延慶對《每日經(jīng)濟新聞》記者說道。

“所以現(xiàn)在我們都不能等，不會說像以前去等土地升值，每年耗費的巨額資金成本根本不能想象，只能盡最大努力加快速度開發(fā)。”北京一位房企人士對《每日經(jīng)濟新聞》記者表示。

的確，高地價已經(jīng)不斷侵蝕房地產(chǎn)行業(yè)的盈利狀況。據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營管理狀況藍皮書2013》顯示，隨著市場的競爭越來越激烈，房地產(chǎn)行業(yè)的平均利潤率也將越來越低，預計“年均凈利潤率降低1個百分點”的趨勢將會持續(xù)下去。根據(jù)預計，到2015年房地產(chǎn)行業(yè)平均凈利潤率將觸及“10%警戒線”。同時，不同房地產(chǎn)企業(yè)之間的盈利能力也進一步呈現(xiàn)出加劇分化的趨勢。

標準化意在提高凈利潤率

“預計未來5~10年，快速周轉(zhuǎn)模式依然是主流，主要原因就是企業(yè)要搶占市場份額。”宋延慶對《每日經(jīng)濟新聞》記者指出。

宋延慶補充說道，事實證明，只要能實現(xiàn)高周轉(zhuǎn)，利潤率和杠桿率也能隨之提高。“2013年四季度是推盤的高峰期，從2014年的市場來看，整體也會有所加快，一般都建議房企在上半年完成整體銷售的60%~70%。”

據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營管理狀況藍皮書2013》統(tǒng)計，目前百強房企中92%的企業(yè)都在推行產(chǎn)品系列化和產(chǎn)品標準化開發(fā)，每個企業(yè)平均有3.7個產(chǎn)品線。

根據(jù)蘭德咨詢測算結(jié)果顯示，同等規(guī)模的項目，開發(fā)周期每增加一個月，由于資金成本、管理費用等隨之增加，項目投資回報率將會降低0.8個百分點左右；反之，開發(fā)周期每縮短一個月，項目投資回報率可提高0.8個百分點。

“其實高周轉(zhuǎn)主要是縮短項目開發(fā)前期的定位策劃和規(guī)劃設計時間，進而做到快速開工，快速開盤，快速實現(xiàn)現(xiàn)金流平衡。”宋延慶在接受 《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時指出，高周轉(zhuǎn)不僅不會縮短施工周期，反而更有可能拉長施工周期。

宋延慶給記者算了一筆賬，如果一家房企在三、五年內(nèi)，開始建立一、兩個標準化產(chǎn)品線，標準化率目標可以設定在40%左右，則凈利潤率可以提到至少5%，十年內(nèi)，力爭形成3~5條產(chǎn)品線，產(chǎn)品標準化率一旦達到70%左右，即使未來行業(yè)平均利潤率已經(jīng)降到10%左右，企業(yè)自身的凈利潤率依然可以達到15%以上。

政策風向

長效調(diào)控機制或加強不同城市分化加劇

每經(jīng)記者 王杰 發(fā)自北京

雖然很多房企都希望能在2014年上半年完成主要的銷售任務，但計劃能否最終實現(xiàn)，還要看房地產(chǎn)調(diào)控政策的指向?！睹咳战?jīng)濟新聞》記者梳理發(fā)現(xiàn)，歷年來的宏觀調(diào)控政策多在上半年出臺，因此上半年的政策風向值得重視。

首都經(jīng)濟貿(mào)易大學土地資源與房地產(chǎn)管理系主任趙秀池告訴 《每日經(jīng)濟新聞》記者，2014年應該還會出臺一些調(diào)控政策，以保持房地產(chǎn)政策的連續(xù)性。“過去的政策取向是正確的，即不斷增加供給、減少需求。尤其是增加中小戶型商品房、保障房供給，抑制投資性和投機性需求。”

不過，2014年的調(diào)控政策是否會像過去幾年一樣，給市場帶來短至3個月，長至1年的市場觀望，卻是未知數(shù)。中國房地產(chǎn)學會副會長陳國強認為，調(diào)控政策將在不同城市出現(xiàn)分化。

調(diào)控方向：不同城市政策分化

趙秀池表示，一線城市、熱點城市仍然會限購、限貸。各城市應該根據(jù)自己的城市規(guī)模與戶籍制度改革、未來社會經(jīng)濟發(fā)展規(guī)劃落實差異化政策，財稅、信貸、行政、土地調(diào)控等手段仍然會繼續(xù)運用。

陳國強認為，新一屆政府上任以來，把房地產(chǎn)做淡化、低調(diào)處理的特色非常明顯，不再刻意突出中央政府在調(diào)控中的主導角色，而是突出地方政府在調(diào)控當中的主體作用。因此，未來的調(diào)控會更多調(diào)動地方的積極性，以地方為主是政策的一個趨勢；分類管理、化整為零的提法，就是由地方來承擔調(diào)控的主體責任，中央不再統(tǒng)一發(fā)號施令，一刀切；未來的地方政府在調(diào)控當中，會有更積極的表現(xiàn)空間，有些城市會進一步收緊，有一些城市會逐步放松，政策方面會出現(xiàn)明顯的差別化。

上海易居研究院研究員嚴躍進分析，實際上國家樓市監(jiān)管部門一直注重政策的差異化，但2014年這種傾向會加重。原因在于，隨著不動產(chǎn)登記制度等基礎工作的推進，樓市差異化調(diào)控能落到實處，而不像過去更多地停留在口號上。

克而瑞發(fā)布的《地產(chǎn)經(jīng)理人信心指數(shù)》指出，2013年第四季度 RMI指 數(shù) （RealEstateManagersIndex，房地產(chǎn)經(jīng)理人信心指數(shù)）為60.02，環(huán)比小幅下降0.84點，為2010年以來的第三高。在經(jīng)歷了第三季度的大幅沖高后，開發(fā)企業(yè)經(jīng)理人對2013年四季度的信心出現(xiàn)回落。

陳國強認為，未來調(diào)控仍然會對開發(fā)商的開發(fā)速度有所影響，但影響大小取決于公司自身整體策略和項目定位，企業(yè)間的分化將更為明顯。

成交影響：市場不會比去年好

嚴躍進表示，目前很多房企加大了對政策的學習。此前一些企業(yè)高估自身實力，但“限購限貸”等政策持續(xù)時間長，暫時看不到終止的時間表。這樣一來，房企必須調(diào)整相應的戰(zhàn)略。這種戰(zhàn)略調(diào)整包括以下幾個要點：一是產(chǎn)品線重塑，二是區(qū)域識別成為企業(yè)的關注對象，三是模式要進行創(chuàng)新。政策大網(wǎng)鋪開，房企如果沒有創(chuàng)新，很難超越常規(guī)盈利的獲取。

中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長陳晟在接受 《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示，調(diào)控政策可能不會出現(xiàn)大幅加碼，更多的是一些長效調(diào)控機制的加強，例如可能涉及房地產(chǎn)稅的立法、貨幣直接融資、加大保障房的比例等。

陳晟預測2014年市場會比較平淡，不會比2013年好，最樂觀的估計是和2013年的市場持平。這一觀點被很多機構(gòu)認同。第一太平戴維斯中國區(qū)市場研究部主管簡可也認為，2014年上半年住宅市場成交量將維持平穩(wěn)甚至微降，全年住宅成交價格的漲幅將僅有5%。

信貸預測

開發(fā)商的出貨難題：按揭難將繼續(xù)

每經(jīng)記者 萬敏 發(fā)自北京

“聽很多朋友說現(xiàn)在銀行放貸的時間特別沒譜，都不太敢下手買房了。”北京的龔先生當了兩年的“看房族”，2013年他終于看中了位于北京東五環(huán)外的一處樓盤，但到銀行一打聽，商業(yè)貸款審批的日子是“說不準”。周圍的朋友說，如果超過規(guī)定期限不能拿下房貸，有的開發(fā)商會要求支付違約金。

貨幣政策持續(xù)穩(wěn)中偏緊的情況自2013年下半年以來尤為明顯。

2014年1月已經(jīng)過半，《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪北京地區(qū)多家商業(yè)銀行獲悉，上半年住房按揭貸款的額度仍然不寬松。

短期內(nèi)房貸額度仍緊張

“現(xiàn)在額度比較緊張。”某國有大行北京地區(qū)支行員工對《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，從往年經(jīng)驗來看，剛開年的額度都會比較寬松，但2014年卻不同以往，“2013年12月申請的到現(xiàn)在都還沒有批，具體什么時候能寬松下來也說不準，我們也每個月都在等信兒。”

此外，包括工行、建行、交通銀行等在內(nèi)的大型商業(yè)銀行也都表示住房按揭貸款的放款周期會較往年更長。

在貸款利率方面，僅有上述大行的客戶經(jīng)理稱首套房執(zhí)行基準利率，條件優(yōu)質(zhì)客戶最低能拿到九折優(yōu)惠。所謂優(yōu)質(zhì)客戶的主要標準是其在該銀行的存款額是否能達到要求。另外一家大行的個貸部門人士則表示，首套房利率優(yōu)惠幅度仍在等待行內(nèi)通知，預計至多能有0.5%的優(yōu)惠。

商業(yè)銀行在每年初的放貸熱情其實很高，據(jù)媒體報道，截至1月12日，四大行1月新增貸款投放已高達3200億元，高于上年同期，但其中住房按揭貸款的比例并不清楚。

“按揭貸款利率不高，單筆手續(xù)又不能簡化，銀行把相同的額度放給企業(yè)經(jīng)營性質(zhì)的貸款，資金滾動快、利率高，當然是收益較高的部門優(yōu)先。”一位股份制商業(yè)銀行人士表示，這種情況在2013年四季度銀行額度尤其緊張的時期更明顯。

“可能過了春節(jié)會略好一些，屆時各家銀行的信貸額度安排明確下來，跟房地產(chǎn)商的合作項目房貸審批可能會有提速，但全年來看房貸的額度肯定還是不如上年。”上述股份行人士表示。

馬年春節(jié)與1月的月末效應疊加，銀行將再次迎來流動性緊張的窗口，分析人士指出，2014年仍然存在爆發(fā)流動性緊張的可能性，最近的一輪可能在春節(jié)前。

貸款難或持續(xù)全年

“2014年我國將繼續(xù)實施穩(wěn)健的貨幣政策，保持貨幣信貸和社會融資規(guī)模平穩(wěn)適度增長。”這是2014年人民銀行工作會議對貨幣政策的基本定調(diào)，從其表述來看與2013年無異，維持“緊平衡”仍然是央行的主要目標。

可以預見，2014年隨著利率市場化改革繼續(xù)推進，存款利率上限上調(diào)將推升銀行的資金成本，加上金融脫媒過程演進分流存款規(guī)模，多數(shù)銀行仍會將寶貴的信貸資源用在刀刃上。

渣打銀行經(jīng)濟師李煒也對 《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，盡管2014年會保持流動性合理供給，但利率中軸仍將處于上移通道，融資成本將繼續(xù)上行。

目前，市場多家機構(gòu)對2014年全年信貸投放量的預計普遍在8.5萬億~9萬億元之間，這與2013年的信貸新增規(guī)模基本持平，由于經(jīng)濟總量持續(xù)擴大，實體經(jīng)濟需要的資金也會相應增多，但信貸供給并不會變多，相對來說也就是“收緊”。