每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 陳默（化名）皇甫嘉發(fā)自成都、天津    

每經(jīng)記者 陳默（化名）皇甫嘉發(fā)自成都、天津

“金融城中心”、“CBD中心”、“津灣廣場中心”……位處天津城中心的金谷大廈寫字樓項目從不缺少炒作概念，這座矗立在黃金地段，180米高、地上建筑面積達(dá)5.4萬平米的“金谷大廈1號樓”，其項目公司天津新天投資有限公司 （以下簡稱新天投資）最新的評估價為8.21億元。

新天投資8.21億元的評估價出自上市公司大通燃?xì)猓?00593，收盤價5.93元）的公告，上市公司打算以7000萬的價格出售所持新天投資11.93%的股權(quán)，接盤方為控股股東大通集團(tuán)。

但《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者奔赴天津?qū)嵉卣{(diào)查后發(fā)現(xiàn)，作為新天投資最核心的資產(chǎn)，金谷大廈1號樓如今已幾近首罄，但此次評估時卻被按照“在建工程”處理。此外，參照周邊同類型房產(chǎn)價格以及該項目招商主管提供的信息保守計算，目前金谷大廈1號樓可實現(xiàn)的銷售總額可達(dá)18.6億元，扣除各項成本費用后，其實際價值應(yīng)為12.14億元，新天投資11.93%的股權(quán)對應(yīng)價值為9246萬元，遠(yuǎn)高于7000萬元的賣價。此外，根據(jù)新天投資過往審計數(shù)據(jù)給出的10億元凈資產(chǎn)數(shù)據(jù)計算，其11.93%股權(quán)價值應(yīng)為11930萬元，也遠(yuǎn)高于7000萬的賣價。

大通燃?xì)馐治招绿焱顿Y股權(quán)5年多，期間見證了天津商業(yè)地產(chǎn)價格飆漲的行情，在年內(nèi)金谷大廈即將全面開售并投入使用的當(dāng)口，上市公司卻大幅打折轉(zhuǎn)手，其中到底有何奧妙？

收獲前夕變賣股權(quán)/

資料顯示，新天投資注冊資本2.2億元，除大通燃?xì)獬钟?1.93%的股權(quán)外，其余88.07%股權(quán)目前在天津信托手中，針對這一筆交易，天津信托方面已然放棄了優(yōu)先購買權(quán)。

作為此次交易的唯一標(biāo)的，新天投資股權(quán)的賣價與投資者利益緊密相連。單看財務(wù)報表數(shù)據(jù)，新天投資并沒有太多亮點可言。截至2013年5月31日，其總資產(chǎn)為13.27億元，其中負(fù)債占9.45億元，凈資產(chǎn)僅3.82億元。2010、2011年，該公司并沒有實現(xiàn)營業(yè)收入；雖然在2012年營業(yè)收入曾激增至5.48億元，實現(xiàn)1.44億元凈利潤，但截至2013年5月底，其營業(yè)收入再度回歸到零。

四川華信出具的《審計報告》顯示，目前新天投資只開發(fā)了金谷大廈項目。

金谷大廈項目分為1、2、3號樓，主樓為1號樓，尚未全部完工，正在進(jìn)行相關(guān)室內(nèi)工程，附樓2、3號樓已完工銷售，并于2012年12月辦理了交房手續(xù)。

“該項目總可售面積為7.14萬平米，其中2、3號樓可售1.76萬平米；本公司于交房時確認(rèn)了2、3號樓的銷售收入，因項目未全部完工，工程結(jié)算未完成，本公司根據(jù)項目的預(yù)計總成本按單位可售面積的單位成本結(jié)轉(zhuǎn)2、3號樓的銷售成本2.98億元。”《審計報告》中提到。

“項目（即金谷大廈1、2、3號樓）位于和平區(qū)解放北路29號，已取得天津市《房地產(chǎn)權(quán)證》，土地用途為商業(yè)用地。”在大通燃?xì)獾墓嬷腥绱嗣枋龅馈?/p>

今年6月25日，大通燃?xì)庑紨M轉(zhuǎn)讓新天投資股權(quán)的決定，7月13日，受上市公司所托，中聯(lián)資產(chǎn)評估集團(tuán)有限公司（以下簡稱中聯(lián)評估）發(fā)布了上述《資產(chǎn)評估報告書》，最終新天投資100%股權(quán)的評估值為5.73億元。

而中聯(lián)評估出具的 《資產(chǎn)評估報告書》顯示，本次針對新天投資資產(chǎn)的評估主要為存貨產(chǎn)成品，即金谷大廈1號樓的開發(fā)成本。在此次評估過程中，中聯(lián)評估選用了資產(chǎn)基礎(chǔ)法，選取的基準(zhǔn)日為2013年5月31日。最終評估結(jié)果顯示，新天投資凈資產(chǎn)賬面值為3.82億元，最終評估值5.73億元，評估增值1.91億元，增值率為49.92%。

對此，中聯(lián)評估明確表示，評估增值主要是因為存貨增值，評估師考慮了項目開發(fā)后導(dǎo)致的房地產(chǎn)增值以及一定開發(fā)利潤等因素。

核心資產(chǎn)估價8.2億/

“金谷大廈”項目是新天投資最重要的單項資產(chǎn)，其價值高低，直接決定了大通燃?xì)廪D(zhuǎn)讓的標(biāo)的金額，雖然2、3號樓已經(jīng)售出，達(dá)到了1.76萬平方米，占金谷大廈項目總可售面積的24.65%，但針對建筑面積達(dá)5.39萬平米的金谷大廈1號樓，中聯(lián)評估對其的估價卻只有8.21億元。

中聯(lián)評估表示，本次評估目的是股權(quán)轉(zhuǎn)讓，資產(chǎn)基礎(chǔ)法從企業(yè)構(gòu)建角度反映了企業(yè)的價值，為經(jīng)濟(jì)行為實現(xiàn)后企業(yè)的經(jīng)營管理及考核提供了依據(jù)，因此本次評估選擇“資產(chǎn)基礎(chǔ)法”進(jìn)行評估。

“被評估企業(yè)主營的金谷大廈1號樓項目，正在進(jìn)行后期裝修及預(yù)收，由于整個項目未完工，該公司未結(jié)轉(zhuǎn)收入，且在成本法評估過程中已綜合考慮其收益，另外企業(yè)作為項目公司，目前在建的項目已在收尾階段，基準(zhǔn)日尚未取得新的土地儲備及新項目待開發(fā)，無法對企業(yè)未來的收益狀況和收益水平進(jìn)行預(yù)測，故未對企業(yè)采用收益法進(jìn)行評估。”中聯(lián)評估表示。

中聯(lián)評估強(qiáng)調(diào)：“另外市場上也沒有企業(yè)類似的交易成功案例，不具備市場法評估的條件，綜上，本次評估確定采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法。”

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者從報告中獲悉，金谷大廈1號樓共分為地上33層、地下4層，總高度180米，地上建筑面積5.39萬平米，其中1至6層為裙樓辦公，建筑面積1.46萬平方米，7至33層為塔樓，地下泊車位共有435個。

金谷大廈項目總可售面積為7.14萬平方米，目前累計已銷售2、3號樓共計1.76萬平方米，對可售面積達(dá)5.38萬平米的1號樓，中聯(lián)評估在存貨中“在建開發(fā)”產(chǎn)品一欄給出的評估價為8.21億元。

8.21億元的估值是否合理？《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者奔赴天津展開調(diào)查。

金谷大廈銷售火爆/

在喧囂的天津城內(nèi)，一條彎彎的河流自西向東靜靜地穿過市區(qū)注入渤海，它被譽為記載著天津發(fā)展實錄的史書，名曰“海河”。在天津市中心，海河卻自北向南來了個90度的急拐彎，將河畔的津灣廣場如同母親環(huán)抱嬰兒一樣擁之入懷。津灣廣場地處市中心，前照海河，因此也被企業(yè)家們譽為城內(nèi)不可多得的風(fēng)水寶地。

廣場邊的張自忠路、大沽路都有豐富的歷史積淀，而西南側(cè)的濱江道商業(yè)街則是目前天津市最繁華的商業(yè)街之一。區(qū)域內(nèi)的各式建筑極富歐洲風(fēng)韻，百年之前實為“法租界”，如原法國公議局大樓、原法國領(lǐng)事館、原法國兵營等遺跡依然林立，但現(xiàn)在已被各式各樣的銀行、銀監(jiān)局、拍賣行等金融機(jī)構(gòu)所占據(jù)。

在廣場正中央，一棟高達(dá)180米的摩天大樓拔地而起，與500米外的天津市最高樓——天津環(huán)球金融中心遙相呼應(yīng)，捍衛(wèi)著金融、商務(wù)、交通核心位置的榮譽，這便是金谷大廈1號樓。

當(dāng)記者進(jìn)入到大樓內(nèi)部，發(fā)現(xiàn)大堂早已裝飾得金碧輝煌，與《資產(chǎn)評估報告書》中描述的“大堂部分地面還在裝修之中”截然不同。

隨后，記者以買房者身份，按前臺的指引來到七樓售樓處，一名頭銜為“天津大通投資集團(tuán)有限公司（即大通集團(tuán)）招商主管”的王姓工作人員接待了記者，以下是談話記錄：

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者（以下簡稱NBD）：咱們樓盤還有房源出售嗎？

王：我們現(xiàn)在就剩12層有一間（可以出售），其他的都售完了。

NBD：你的意思是只有一套了？

王：對，只有一套了，376平米的。

NBD：這批房源是分批賣的？

王：賣得比較早。

NBD：你的意思是整棟大樓就剩12樓這一套了？不是吧？

王：是的。

NBD：多少錢一平米？你一定要給我最低價，現(xiàn)在就買。

王：您是全款還是貸款？

NBD：全款。

王：均價每平米27120元，這是最低價。

隨后，在工作人員的帶領(lǐng)下，記者來到了已經(jīng)裝修完畢并投入使用的11層，入駐的是一家跨國企業(yè)，記者與該企業(yè)工作人員攀談后了解到，“寫字樓品質(zhì)符合企業(yè)形象”、“交通便利樓下便是地鐵口”等是該公司選擇金谷大廈的主要原因。

“目前低層已經(jīng)被XX銀行包下來了。”王姓銷售主管補(bǔ)充道。

記者隨后向當(dāng)?shù)刎?fù)責(zé)代理銷售新盤的佳諾房地產(chǎn)中介處了解到，目前金谷大廈公開對外銷售的房源的確“所剩無幾”。

那么，王姓主管透露的2.71萬元/平米的均價是否真實，記者也從上述地產(chǎn)中介人員口中得到了證實。

“目前這片區(qū)域內(nèi)好一點的高層寫字樓一個是金谷大廈，另一個便是對面環(huán)球金融中心津塔，津塔賣得稍微貴一點，3萬出頭的樣子，但現(xiàn)在已經(jīng)沒有房源了，您想買的話我可以幫你找找二手的。”上述地產(chǎn)中介人員介紹道。

搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)也顯示，金谷大廈自2010年以來售價在2.7萬元/平方米至3.6萬元/平方米區(qū)間內(nèi)波動，但基本呈現(xiàn)上升態(tài)勢。

值得注意的是，由于新天投資在2012年向中國進(jìn)出口銀行、上海浦發(fā)銀行完成了金谷大廈2、3號樓的銷售，從新天投資的財報來看，2012年公司曾實現(xiàn)5.48億元的營業(yè)收入，據(jù)此計算金谷大廈2、3號樓每平米售價約為3.11萬元。而金谷大廈1號樓與2、3號樓屬于同一項目，相距不過20米。

黃金物業(yè)價值被低估/

通過上述調(diào)查多渠道了解的信息，金谷大廈1號樓的實際價值漸漸清晰起來。

《資產(chǎn)評估報告》顯示，金谷大廈1號樓地上建筑面積5.39萬平米，從記者了解到的信息來看，目前1號樓的均價在2.7萬元至3.6萬元之間浮動，以上述王姓銷售主管所說的“2.71萬元”的均價估算，地上33層寫字樓價值至少為14.61億元。

金谷大廈地下還有435個停車位，據(jù)王姓主管介紹，目前停車位委托給第一太平戴維斯代為管理，每個車位月租金在800至1000元。某地產(chǎn)人士介紹，目前天津核心地段車位的租售比在1：500左右，據(jù)此計算上述車位的價格應(yīng)該在40萬～50萬元左右。

隨后記者從上述地產(chǎn)中介人員處了解到，目前天津核心地段住宅區(qū)的車位在20萬～30萬元之間，寫字樓地下車位很少有出售的，一般是以出租為主，其價值將高于住宅區(qū)的車位，預(yù)計40萬左右是正常水平，據(jù)此計算435個地下車位合計價值1.74億元。

雖然《資產(chǎn)評估報告書》中并未公布，但記者從金谷大廈售樓處獲得的一份宣傳資料中了解到，金谷大廈地下一層作為商業(yè)中心，還擁2245平方米的面積可供出售，按照上述地產(chǎn)中介人員的介紹，天津城內(nèi)核心地段的商鋪均價應(yīng)該在10萬元/平方米的水平，據(jù)此計算，上述地下一層商業(yè)中心的價值約合2.25億元。

綜合上述數(shù)據(jù)不難發(fā)現(xiàn)，目前金谷大廈1號樓可實現(xiàn)的銷售總額達(dá)18.6億元。參照另一家上市公司同類交易的計算方法推算，銷售費用約為總收入的1.5%（2790萬元），銷售稅費為營業(yè)稅及附加、印花稅和交易手續(xù)費，合計為5.6%（1.0416億元），應(yīng)繳土地增值稅（3.27億元），續(xù)建以3%計（5580萬元），應(yīng)繳企業(yè)所得稅（利潤的25%即1.31億元）。在扣除這些成本費用后，金谷大廈1號樓的價值應(yīng)當(dāng)在12.14億元。

12.14億元的11.93%即14483萬元，照此計算，新天投資的總資產(chǎn)將增加至17.2億元，扣除總負(fù)債9.45億元，凈資產(chǎn)為7.75億元，對應(yīng)11.93％的股權(quán)價值為9246萬元，較大通燃?xì)獾馁u價高出2246萬元。

審計數(shù)據(jù)“露馬腳”/

不僅僅是記者的調(diào)查結(jié)果表明新天投資股權(quán)存在低賣的嫌疑，2011年7月份天津信托發(fā)布的 《天津大通投資集團(tuán)公司股權(quán)信托受益權(quán)集合資金信托計劃》（以下簡稱《信托計劃》）亦證明這一點——在信托計劃“產(chǎn)品特色”一欄中，有“依據(jù)資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)對新天投資的評估，新天投資凈資產(chǎn)超過10億元人民幣”的字樣。以此計算，新天投資11.93％股權(quán)對應(yīng)價值至少為11930萬元，較賣價7000萬元高出4930萬元。

根據(jù)2013年的 《資產(chǎn)評估報告》內(nèi)容，在第7頁新天投資“資產(chǎn)負(fù)債及財務(wù)狀況”表中可以看到，2011年該公司總資產(chǎn)12.53億元，總負(fù)債10.62億元，凈資產(chǎn)僅為1.91億元。即便考慮到評估報告1年有效期，從2013年的《資產(chǎn)評估報告》公告中看到，2010年12月底的總資產(chǎn)6.91億元，總負(fù)債4.77億元，凈資產(chǎn)也就2.14億元。

同樣是公開信息，同樣是審計評估過的數(shù)據(jù)，新天投資的凈資產(chǎn)怎會有如此巨大的差額？

按照上市公司公告，明日（7月30日）大通燃?xì)鈱⒄匍_股東大會審議上述股權(quán)轉(zhuǎn)讓計劃。對于該事項的后續(xù)進(jìn)展，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》將繼續(xù)關(guān)注。