今年以來，每一輪上漲行情，地產(chǎn)股都表現(xiàn)搶眼。以萬科A為例，9月27日到10月22日，大盤漲幅6.4%，萬科漲幅8.1%；12月4日到12月25日，大盤漲幅13%，萬科漲幅15%。地產(chǎn)股的行情似乎完全不懼史上最嚴限購政策，連續(xù)跑贏上證綜指，最近半個月的反彈行情中，板塊最高單日漲幅甚至超過了4%。

事實上，限購政策對行業(yè)影響固然巨大，但基本面還是要由供求來決定。2008年次貸危機發(fā)生以后，在天量信貸的刺激下，成交量急劇上升，使得新樓盤不斷開工，房產(chǎn)供給大幅增加。2011年政府發(fā)布新“國十條”限購政策，高懸的房價被迫調(diào)整，行業(yè)進入去庫存期。隨著新盤開發(fā)的放緩，從2010年下半年到2012年下半年，房價下跌企穩(wěn)，成交量緩慢上升，去庫存周期進入尾聲。根據(jù)最新一期的行業(yè)周報，上海、深圳等城市的庫存已經(jīng)開始下降，而南京等大部分二線城市房產(chǎn)庫存也已企穩(wěn)。原本供大于求的買方市場格局已經(jīng)悄然發(fā)生變化。

由于有了2008年的前車之鑒，在這一輪2009年、2010年的高速發(fā)展周期中，大多數(shù)地產(chǎn)公司的經(jīng)營策略都比較謹慎。用“拿地額/銷售額”指標判定地產(chǎn)公司的現(xiàn)金風險，根據(jù)券商投研數(shù)據(jù)，2011年這一比例不到40%，充足的現(xiàn)金流保證了行業(yè)生產(chǎn)的穩(wěn)定發(fā)展。而大地產(chǎn)商更具有鎖定未來業(yè)績的能力，根據(jù)上市公司三季報，龍頭地產(chǎn)公司2012年預售款總量已超過2011年全年的銷售量，這意味著2012年絕大部分銷售任務已經(jīng)提前完成。良好的現(xiàn)金流和穩(wěn)定的增長業(yè)績，使得基本面足以支撐強勁反彈的市場行情。在房產(chǎn)稅形勢不明，土地出讓金政策不改的現(xiàn)階段，政策利空的邊際效應正在逐步削減。因此，當十八大提出城鎮(zhèn)化的戰(zhàn)略后，有著穩(wěn)定基本面支撐的地產(chǎn)板塊奏出激昂的反彈強音就不足為奇了。

然而，相對龍頭公司，在嚴厲限購政策的影響下，部分小地產(chǎn)公司的生存狀況不容樂觀。根據(jù)住建部數(shù)據(jù)，2012年保障房銷售額大約占全國地產(chǎn)銷售額的20%，而這一比例在未來還會繼續(xù)提高。保障房能在限購政策下提供重要的土地供給，有著深厚政府背景的大地產(chǎn)公司，幾乎壟斷了保障房的開發(fā)。此外，由于監(jiān)管趨嚴，銀行對房地產(chǎn)貸款風險越來越重視，小地產(chǎn)公司缺乏品牌聲譽，只能高息融資，無疑又增加了資金成本。小地產(chǎn)公司的經(jīng)營壓力，未來將給行業(yè)整合帶來機會。壟斷經(jīng)營很可能是房地產(chǎn)市場未來的格局。經(jīng)過資源整合，行業(yè)的供給控制能力將更強，也更有利于對政策及時做出調(diào)整，有利于房價的穩(wěn)定。

目前利空風險主要來自于政策。房產(chǎn)稅的大面積征收和土地財政的改革，使其未來盈利存在變數(shù)，肅貪導致的官員拋售房產(chǎn)事件，影響力也尚未可知。綜合行業(yè)周期和一、二線市場供求，受益于城鎮(zhèn)化的戰(zhàn)略政策，以及板塊良好基本面的支撐，地產(chǎn)股中期仍有望繼續(xù)走強。