每經(jīng)記者 查道坤 發(fā)自南京

南京別墅市場(chǎng)進(jìn)入四季度以來(lái)逐漸回暖，甚至有項(xiàng)目日銷(xiāo)售量超過(guò)商品房占據(jù)當(dāng)天銷(xiāo)售榜的頭把交椅。

昨天（11月21日），南京江寧板塊一家名為中浩青溪莊園的別墅樓盤(pán)突然打出“售后包租”的口號(hào)。據(jù)記者了解，售后包租在商鋪、酒店式公寓等投資性強(qiáng)的項(xiàng)目銷(xiāo)售中存在，但是在南京還是第一次出現(xiàn)在別墅項(xiàng)目中。

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解，這家別墅樓盤(pán)價(jià)格從500萬(wàn)~2000萬(wàn)不等，開(kāi)發(fā)商目前拿出10棟獨(dú)聯(lián)別墅以售后包租的形式出手，但是買(mǎi)房人必須一次性付款，買(mǎi)房后將房子交給開(kāi)發(fā)商代為出租10年，在購(gòu)房后的前5年，開(kāi)發(fā)商會(huì)按年進(jìn)行返租補(bǔ)償，補(bǔ)償為總房款的30%。后5年買(mǎi)房人將與開(kāi)發(fā)商以六四開(kāi)的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分成。

對(duì)于開(kāi)發(fā)商的這種行為，南京房地產(chǎn)行業(yè)一位業(yè)內(nèi)人士對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者分析說(shuō)，這實(shí)際上就是開(kāi)發(fā)商的降價(jià)，與商業(yè)地產(chǎn)不同，很少有人將別墅用于出租投資，因此開(kāi)發(fā)商采取了變相降價(jià)方式來(lái)帶動(dòng)項(xiàng)目銷(xiāo)售。

別墅售后包租

其實(shí)開(kāi)發(fā)商推出售后包租的方式進(jìn)行促銷(xiāo)買(mǎi)房，在酒店式公寓和商鋪等投資性較強(qiáng)的項(xiàng)目較為平常。據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解，目前南京的綠城水晶藍(lán)灣、凱潤(rùn)金城、湯城匯都采用了這種形式進(jìn)行銷(xiāo)售，但是這通常在商品房市場(chǎng)上鮮有開(kāi)發(fā)商推行，更不要說(shuō)價(jià)格昂貴的別墅項(xiàng)目。

然而，近日位于南京江寧板塊的中浩青溪莊園別墅項(xiàng)目對(duì)外放出消息稱(chēng)，將推出一批實(shí)行返祖回購(gòu)的別墅房源。

昨日記者致電售樓部，一位銷(xiāo)售人員對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者確認(rèn)了有此消息，他說(shuō)，“業(yè)主在買(mǎi)房之后，可以將房子交給開(kāi)發(fā)商旗下的酒店代為運(yùn)營(yíng)，5年內(nèi)每年返還業(yè)主總房款6%的收益，每年業(yè)主還有28天的居住使用權(quán)。后5年，租金收益將按照業(yè)主6成、開(kāi)發(fā)商4成的比例分成。10年后，如果不想要房子，開(kāi)發(fā)商將翻倍回購(gòu)。”

此外，上述銷(xiāo)售人員還對(duì)記者介紹說(shuō)如果近期購(gòu)買(mǎi)可以享受到全款8.8折優(yōu)惠。而據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解。該項(xiàng)目目前在售二期別墅房源，面積為330平方米至753平方米，總價(jià)從496萬(wàn)~2100萬(wàn)不等。如果按照此計(jì)算，那么以500萬(wàn)元一套別墅為例，按照每年返還總房款的6%，那么業(yè)主每年將獲得30萬(wàn)元的租金，5年就將獲得150萬(wàn)元的收益。

運(yùn)營(yíng)的好壞決定收益

針對(duì)中浩青溪莊園采取的返祖回購(gòu)的行為，業(yè)內(nèi)人士分析稱(chēng)，開(kāi)發(fā)商是出于回籠資金的壓力而采取的無(wú)奈之舉，其實(shí)換一種方式看就是讓利的降價(jià)行為。

此外，江蘇房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)的一位負(fù)責(zé)人對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者介紹說(shuō)，“除了為了年底回籠資金之外，開(kāi)發(fā)商的這種行為也和近期南京別墅市場(chǎng)激烈的競(jìng)爭(zhēng)有很大關(guān)系。”而據(jù)記者了解，近日四季度以來(lái)，南京別墅市場(chǎng)似乎進(jìn)入了回暖期，甚至有部分別墅項(xiàng)目站上了日均銷(xiāo)售量頭把交椅的位置。

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在樓市“金九銀十”兩個(gè)月，南京別墅市場(chǎng)共上市444套房源，其中10月南京別墅上市385套，超過(guò)了第三季度的別墅上市總量。而11月，南京也將有12家別墅推近300套新房源，“年前有將近800套的別墅集中上市，這對(duì)于別墅市場(chǎng)來(lái)說(shuō)可謂是絕對(duì)的飽和，開(kāi)發(fā)商為達(dá)銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，促銷(xiāo)戰(zhàn)就不可避免了。”

雖然開(kāi)發(fā)商開(kāi)出了很具有誘惑力的促銷(xiāo)手段來(lái)吸引購(gòu)房者，但是一位房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)的負(fù)責(zé)人對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者說(shuō)，“別墅采取返祖回購(gòu)的方式存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，如果市場(chǎng)震動(dòng)很大，那么很有可能不能順利的回籠資金。此外對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，盈利主要是靠開(kāi)發(fā)商經(jīng)營(yíng)的好壞來(lái)看，如果經(jīng)營(yíng)的不好，那么購(gòu)房者很難達(dá)到收益的目的，而且目前旅游地產(chǎn)項(xiàng)目需要一定的培育期，短期內(nèi)想獲得很高的收益難度很大。”