每經(jīng)記者 張靜    記者 母光斌    每經(jīng)編輯 張靜 每經(jīng)記者 母光斌 發(fā)自西安    

張靜 每經(jīng)記者 母光斌 發(fā)自西安

在目前樓市調(diào)控沒(méi)有放松的政策口徑之下，陜西省出臺(tái)樓市調(diào)控新政，推出全國(guó)首個(gè)限利政策。

昨日 （10月22日），《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者從陜西省住建廳官網(wǎng)獲悉，近日，陜西省住建廳會(huì)同省物價(jià)局聯(lián)合發(fā)文，要求各城市要?jiǎng)澏▍^(qū)域分區(qū)域測(cè)算住房項(xiàng)目成本，將商品房的合理利潤(rùn)率控制在10%左右。

對(duì)于上述新政，多位開(kāi)發(fā)商表示，政策操作性不強(qiáng)，開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中，項(xiàng)目地價(jià)、產(chǎn)品配套、設(shè)計(jì)方案、建安銷(xiāo)售成本等均不一樣，無(wú)法核算實(shí)際的決算成本。若該政策最終實(shí)施，開(kāi)發(fā)商只能在成本上做手腳，做大成本。

限利10%響應(yīng)調(diào)控從緊

對(duì)于地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本構(gòu)成和利潤(rùn)的測(cè)算標(biāo)準(zhǔn)，官網(wǎng)文章稱(chēng)，商品房成本測(cè)算包含土地成本、開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷(xiāo)售稅金等項(xiàng)目，并可參照2009年《陜西省建設(shè)工程工程量清單計(jì)價(jià)規(guī)則》及當(dāng)年涉及建筑的各項(xiàng)價(jià)格指數(shù)測(cè)算出較為準(zhǔn)確的開(kāi)發(fā)成本。

上述官網(wǎng)文章要求，各區(qū)域住房銷(xiāo)售價(jià)格區(qū)間將在媒體上公布，同時(shí)在物價(jià)部門(mén)的備案價(jià)格應(yīng)在公布的價(jià)格區(qū)間范圍內(nèi)，超出價(jià)格區(qū)間的商品房將無(wú)法在價(jià)格主管部門(mén)備案，也無(wú)法取得預(yù)售證。

此外，文章還明確表示，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在取得預(yù)售許可10日內(nèi)，須一次性公開(kāi)全部房源，實(shí)行“一房一價(jià) 明碼標(biāo)價(jià)”對(duì)外銷(xiāo)售。

事實(shí)上，在今年房地產(chǎn)調(diào)控依舊沒(méi)有放松的政策口徑下，陜西省適時(shí)推出此新政，頗有響應(yīng)調(diào)控從緊的意味。

在調(diào)控趨嚴(yán)的背景下，今年不論是房屋新開(kāi)工面積還是商品房銷(xiāo)售面積，均出現(xiàn)了同比下降。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2012年1月~9月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速同比下降16.6%，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積26033萬(wàn)平方米，同比下降16.5%，土地成交價(jià)款5309億元，同比下降11.0%。

而據(jù)財(cái)政部10月18日公布的數(shù)據(jù)顯示，陜西省是6個(gè)地區(qū)中土地出讓收入同比增長(zhǎng)的地區(qū)之一。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2011年陜西省土地出讓收入為242.98億元，其中，西安、榆林兩地的土地出讓收入約占全省土地出讓收入的90%。

對(duì)于新政，官方亦表示，是響應(yīng)中央調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的要求，引導(dǎo)購(gòu)房者理性消費(fèi)。通知的出臺(tái)，一是要防止房?jī)r(jià)反彈，二是要讓老百姓對(duì)商品房成本心中有數(shù)，剛需購(gòu)房者該出手就可以出手。目的是希望開(kāi)發(fā)商既有利潤(rùn)，老百姓也能買(mǎi)得起，進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)和健康發(fā)展。

開(kāi)發(fā)商恐在成本上做手腳

“市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)主體必然是逐利的，低成本、高利潤(rùn)是其所追求的，政府控制利潤(rùn)，反而會(huì)讓房企提高成本，且房企賣(mài)的是期房，沒(méi)辦法核算所有成本。”中房協(xié)區(qū)域綜合價(jià)值研究中心專(zhuān)家朱林在接受 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪(fǎng)時(shí)坦言。

朱林表示，政府應(yīng)該控制的是房產(chǎn)價(jià)格，而非利潤(rùn)，購(gòu)房者在購(gòu)房時(shí)只會(huì)考慮房子實(shí)際的價(jià)格是多少，而不是地產(chǎn)商從中獲得了多少利潤(rùn)。

當(dāng)?shù)匾晃徊辉竿嘎缎彰拈_(kāi)發(fā)商表示，新政恐難實(shí)施，每個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目的產(chǎn)品配套、功能定位、設(shè)計(jì)方案、地域環(huán)境都是不同的，成本決算自然不同。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目是分級(jí)的，如一線(xiàn)產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)成本基本在3000元∕平方米以上，二線(xiàn)產(chǎn)品的開(kāi)成本約在2300~2500元∕平方米，政府要進(jìn)行實(shí)際成本的核算，必然派工作組進(jìn)駐某個(gè)項(xiàng)目。這樣人力成本太高，且實(shí)施難度太大。

因此，政府只能實(shí)行一刀切的政策，如此一來(lái)，行政手段就會(huì)擾亂市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)打架。上述開(kāi)發(fā)商分析稱(chēng)，“某些開(kāi)發(fā)商會(huì)打通各種關(guān)系，做大成本了，這又會(huì)造成行業(yè)主管的腐敗。”

長(zhǎng)期從事房地產(chǎn)建筑工程的一位人士稱(chēng)，房企合理利潤(rùn)率控制在10%左右很難實(shí)現(xiàn)。以高層為例，西安目前1平方米的造價(jià)成本約在1800~2600元，其中不包括地價(jià)、周邊綠化、其他設(shè)施等。利潤(rùn)控制在10%不太可能，加之地價(jià)不一樣，開(kāi)發(fā)建設(shè)期間人力成本、物料成本都處于變動(dòng)狀態(tài)，很難測(cè)算準(zhǔn)確成本。

對(duì)此，另一名開(kāi)發(fā)商更是直言，對(duì)本來(lái)就處于艱難期的房企而言，限利政策無(wú)疑雪上加霜，尤其是對(duì)中小房企的打擊比較大。

該開(kāi)發(fā)商分析稱(chēng)，“房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本決定利潤(rùn)，而土地成本是整個(gè)開(kāi)發(fā)成本的大頭，約占30%~50%，也是影響利潤(rùn)最大的一部分，政府控制開(kāi)發(fā)商10%的利潤(rùn)，土地價(jià)格就要價(jià)降下來(lái)，這顯然不太可能。

對(duì)于調(diào)控新政，該開(kāi)發(fā)商表示，如果政策實(shí)施，開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)空間就太小，應(yīng)該會(huì)考慮壓縮成本，可能不會(huì)選擇地價(jià)高的土地。此外也會(huì)在建安成本、管理成本、人力成本上進(jìn)行壓縮，這可能會(huì)影響到就業(yè)、稅收等。

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