每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 張冬晴    

每經(jīng)記者 張冬晴

由于樓市在調(diào)控政策下不斷“降溫”，整個(gè)房地產(chǎn)板塊的震蕩調(diào)整曠日持久。但2011年下半年以來，伴隨著地方政策的“微調(diào)”，部分地方樓市的成交量和價(jià)格出現(xiàn)了一絲“暖春”跡象。

根據(jù)2011年年報(bào)和董事會(huì)工作報(bào)告，“去庫(kù)存化”已經(jīng)成為A股房企2012年度經(jīng)營(yíng)工作計(jì)劃的重頭戲。與此同時(shí)，A股市場(chǎng)地產(chǎn)股走勢(shì)逐漸柳暗花明。萬科A（000002，收盤價(jià)8.98元）、招商地產(chǎn)（000024，收盤22.82元）、保利地產(chǎn)（600048，收盤價(jià)12.51元）二級(jí)市場(chǎng)股價(jià)均創(chuàng)下近一年來新高。

作為藍(lán)籌股中調(diào)整時(shí)間最久、調(diào)整幅度最大的地產(chǎn)股，未來的走勢(shì)如何？接下來是否將“各就各位，預(yù)備跑”？

/樓市走向/

政策暖風(fēng)頻吹 房產(chǎn)業(yè)鋪好新“跑道”

4月25日，申萬房地產(chǎn)行業(yè)指數(shù)大漲3.58%，成為當(dāng)日表現(xiàn)最好的行業(yè)指數(shù)。近5個(gè)交易日來，申萬房地產(chǎn)行業(yè)指數(shù)累計(jì)上漲4.21%，在全部行業(yè)指數(shù)中高居榜首。今年年初以來，申萬房地產(chǎn)行業(yè)指數(shù)累計(jì)上漲近30%。對(duì)于房地產(chǎn)板塊表現(xiàn)，幾乎所有機(jī)構(gòu)都將原因指向了樓市政策回暖。政策的放松，正給房地產(chǎn)銷售和土地市場(chǎng)吹來一股暖風(fēng)。

刺激“剛需”政策持續(xù)蔓延

近期有消息指出，住建部正在考慮協(xié)調(diào)、配合相關(guān)部門，將針對(duì)居民首套購(gòu)房的優(yōu)惠政策常態(tài)化、制度化，并以此為契機(jī)研究建立一套保證合理、非投機(jī)投資住房消費(fèi)的長(zhǎng)效政策機(jī)制?！霸诙糁撇缓侠碣?gòu)房需求的同時(shí)，要支持居民購(gòu)房的合理需求”。

從目前的情況來看，始于一線城市的優(yōu)惠政策已經(jīng)逐步蔓延至二線城市。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前實(shí)施首套房貸利率優(yōu)惠或恢復(fù)基準(zhǔn)利率政策的城市有北京、上海、天津和武漢等21個(gè)城市。其中，廣州自2月1日起首套房利率實(shí)施9折優(yōu)惠，北京、廣州、深圳等地則從4月25日起實(shí)施8.5折優(yōu)惠，廈門、福州和?？谝约伴L(zhǎng)春等地陸續(xù)恢復(fù)基準(zhǔn)利率。

除此之外，近日武漢、南昌、鄭州等二三線城市又紛紛上調(diào)住房公積金貸款額度，兩成首付購(gòu)房政策悄然回歸市場(chǎng)。種種跡象顯示，樓市“刺激剛需”入市的政策正在全國(guó)范圍內(nèi)蔓延。

政策松動(dòng)刺激樓市量?jī)r(jià)回暖

受政策寬松的影響，全國(guó)各地樓市自2月下旬開始復(fù)蘇，量?jī)r(jià)回暖一直延續(xù)至今。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，京滬廣深四大城市與部分二線城市成交量自2月底以來，持續(xù)高于去年均值水平，3月月度成交數(shù)據(jù)達(dá)到一年以來的峰值，4月份繼續(xù)保持增長(zhǎng)。

長(zhǎng)江證券指出，從去庫(kù)存化角度考慮，北京、上海等地3~4月去化時(shí)間一直處于下行，這說明目前成交量的上升并非供給的推動(dòng)，主要是因?yàn)樾枨笤诩铀籴尫拧?/p>

據(jù)保利地產(chǎn)最新銷售情況，3月份該公司實(shí)現(xiàn)簽約面積93.61萬平方米，同比增長(zhǎng)55.08%；實(shí)現(xiàn)簽約金額97.38億元，同比增長(zhǎng)47.27%；實(shí)現(xiàn)簽約面積143.89萬平方米，同比增長(zhǎng)8.98%；實(shí)現(xiàn)簽約金額148.66億元，同比增長(zhǎng)6.07%。

長(zhǎng)江證券還認(rèn)為，在目前的局勢(shì)下，需求仍然會(huì)持續(xù)釋放。目前市場(chǎng)的隱憂在于，量升是否會(huì)造成價(jià)格上行壓力，從而會(huì)加大政策調(diào)控風(fēng)險(xiǎn)，但這個(gè)可能性不大，房地產(chǎn)行業(yè)仍然存在繼續(xù)反彈的動(dòng)力。

光大證券也認(rèn)為，自2011年年底以來，地產(chǎn)政策已經(jīng)進(jìn)入轉(zhuǎn)暖周期，回暖速度和力度取決于經(jīng)濟(jì)下滑程度。一季度GDP增速明顯下滑，加速了地產(chǎn)政策的轉(zhuǎn)暖。面對(duì)房地產(chǎn)投資下行會(huì)導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)硬著陸的風(fēng)險(xiǎn)，政府逐步放松房地產(chǎn)調(diào)控仍然是大勢(shì)所趨。與之前地方救市失敗不同，接下來中央與地方對(duì)房地產(chǎn)的態(tài)度正在逐步趨同，地方政府的放松政策將有望成行。

土地市場(chǎng)“解凍”確立共識(shí)

除了樓市外，持續(xù)冷清的土地市場(chǎng)也開始出現(xiàn)回暖跡象。

中國(guó)指數(shù)研究院日前發(fā)布的2012年一季度全國(guó)300城市土地市場(chǎng)交易情報(bào)顯示，1~3月份，全國(guó)300個(gè)城市共成交土地5752宗，環(huán)比減少32%，同比減少24%；成交面積23053萬平方米，環(huán)比減少33%，同比減少30%。1~3月份，全國(guó)300個(gè)城市成交樓面均價(jià)為788元/平方米，環(huán)比下跌20%，同比下跌22%。一季度整體土地推出量和成交量環(huán)比均下降三成以上。

北京市土地整理儲(chǔ)備中心成交信息也顯示，一季度北京共出讓45宗土地，出讓金總額達(dá)96.7億元，同比下降39.3%。這45宗土地全部以底價(jià)成交，為近7年以來首次。

但是進(jìn)入4月份以來，北京兩塊土地的成交，打破了“冷清”。4月9日，北京通州區(qū)永順鎮(zhèn)商務(wù)園C2地塊以5.63億元的價(jià)格成交，溢價(jià)率為1.62%。4月16日，備受關(guān)注的北京東城區(qū)香河園地塊經(jīng)過40輪競(jìng)價(jià)，被南昌市政以19.15億元的價(jià)格競(jìng)得，溢價(jià)率為43%。該地塊的成交，創(chuàng)造了2012年來北京住宅土地市場(chǎng)樓面價(jià)最高值。

值得注意的是，土地市場(chǎng)回暖的過程中，上市房企拿地?zé)崆橐查_始升溫。根據(jù)渝開發(fā)（000514，收盤價(jià)5.96元）4月27日公告，該公司4月23日分別競(jìng)得重慶市巴南區(qū)李家沱-魚洞組團(tuán)F、J分區(qū)F5-2/03號(hào)宗地和九龍坡區(qū)大渡口組團(tuán)K分區(qū)38-3/02、37-2/02、37-3/02宗地，對(duì)應(yīng)的成交單價(jià)分別為2848元/平方米和1392元/平方米，成交總價(jià)分別為5102萬元和26083萬元。

顯然，從刺激剛需的各地微調(diào)政策蔓延，到一季度以來樓市量?jī)r(jià)回暖，以及土地市場(chǎng)的逐漸解凍，政策“鋪路”已經(jīng)成為社會(huì)各界對(duì)房地產(chǎn)板塊的一個(gè)基本共識(shí)。

/資金動(dòng)向/

各就各位 機(jī)構(gòu)資金一季度已進(jìn)場(chǎng)

隨著樓市回暖的趨勢(shì)越來越明顯，地產(chǎn)股也受到越來越多的關(guān)注。據(jù)私募排排網(wǎng)數(shù)據(jù)中心調(diào)查，在私募基金3月重點(diǎn)關(guān)注品種中，12.5%私募計(jì)劃于3月配置地產(chǎn)板塊，他們認(rèn)為在低估值望修復(fù)和調(diào)控政策放松的預(yù)期下，房地產(chǎn)板塊或會(huì)迎來階段性機(jī)會(huì)。

資金悄然進(jìn)場(chǎng)布局

最新數(shù)據(jù)顯示，今年一季度，羅偉廣旗下的多只新價(jià)值系列陽光私募產(chǎn)品大舉掃貨，南國(guó)置業(yè)（002305，收盤價(jià)6.28元），鐵嶺新城（000809，收盤價(jià)18.40元）、世榮兆業(yè)（002016，收盤價(jià)8.35元）和中糧地產(chǎn)（000031，收盤價(jià)4.68元）均有陽光私募產(chǎn)品涉獵。

在受青睞的地產(chǎn)股中，中路股份（600818，收盤價(jià)14.16元）表現(xiàn)尤其亮眼。公司在2011年報(bào)董事會(huì)報(bào)告中有這么一段描述，“上海迪士尼樂園市政配套項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)展順利，2012年4月和10月將向業(yè)主公司移交場(chǎng)地。公司及全資子公司位于以迪士尼為核心的上海國(guó)際旅游度假區(qū)附近的近700畝的經(jīng)營(yíng)性場(chǎng)地將會(huì)尋求更多的發(fā)展機(jī)遇?！?/p>

據(jù)上海迪士尼度假區(qū)建站情況媒體通氣會(huì)披露，上海迪士尼主題樂園及配套設(shè)施場(chǎng)地今年4月份正式從申迪集團(tuán)移交給業(yè)主公司，開始一期主題樂園娛樂設(shè)備進(jìn)場(chǎng)、安裝以及配套設(shè)施等大規(guī)模建設(shè)。

曾經(jīng)被二級(jí)市場(chǎng)熱炒的迪斯尼概念終于出現(xiàn)了實(shí)質(zhì)性進(jìn)展，而中路股份已經(jīng)從去年年底最低的8.30元/股上漲到了目前最高15.05元/股，悄然走出了一輪接近翻倍的“大?！毙星椤?/p>

股價(jià)走牛的背后，股東人數(shù)的持續(xù)銳減和人均持股數(shù)量的不斷上升，為近期股價(jià)走勢(shì)給出了很好的詮釋。

根據(jù)年報(bào)和一季報(bào)，截至2011年12月31日、2012年3月31日，中路股份的股東人數(shù)分別為36466人和34585人，短短3個(gè)月的時(shí)間股東人數(shù)減少了5%以上，而應(yīng)的人均持股數(shù)量則從8826.4股上升至9535.2股，其中民生人壽保險(xiǎn)產(chǎn)品新進(jìn)129萬股，申銀萬國(guó)擔(dān)保賬戶新進(jìn)了213萬股。

地產(chǎn)龍頭創(chuàng)一年以來新高

如果說中路股份只是一個(gè)縮影的話，那么整個(gè)房地產(chǎn)板塊又是什么情況呢？

巨靈統(tǒng)計(jì)顯示，今年一季度人均持股數(shù)量環(huán)比上升的地產(chǎn)股多達(dá)52家，其中榮盛發(fā)展 （002146，收盤價(jià)10.95元）、宋都股份（600077，收盤價(jià)11.00元）、首開股份（600376，收盤價(jià)12.56元）、濱江集團(tuán)（002244，收盤價(jià)8.75元）、重慶實(shí)業(yè)（000736，收盤價(jià)9.43元）、魯商置業(yè)（600223，收盤價(jià)6.25元）、福星股份（000926，收盤價(jià)9.64元）、云南城投（600239，收盤價(jià)8.14元）和招商地產(chǎn)等個(gè)股的人均持股數(shù)量環(huán)比上升幅度超過10%。去年四季度以來，人均持股數(shù)量環(huán)比上升的地產(chǎn)股更是多達(dá)82家。

值得一提的是，資金進(jìn)場(chǎng)的過程中，二級(jí)市場(chǎng)股價(jià)呈現(xiàn)出底部放量、蓄勢(shì)待發(fā)，甚至創(chuàng)下階段性的新高的局面。

據(jù)大智慧統(tǒng)計(jì)，今年1月份以來滬深兩市房地產(chǎn)板塊個(gè)股幾乎全線普漲，僅有ST園城（600766，收盤價(jià)10.76元）等7家個(gè)股出現(xiàn)了小幅下跌，期間累計(jì)漲幅超過10%的多達(dá)105家，其中包括金豐投資（600606，收盤價(jià)10.60元）、中航地產(chǎn)（000043，收盤價(jià)11.24元）、中茵股份（600745，收盤價(jià)9.40元）、浙江廣廈（600052，收盤價(jià)5.35元）、上海新梅（600732，收盤價(jià)7.70元）、沙河股份（000014，收盤價(jià)8.17元）等二三線地產(chǎn)股累計(jì)漲幅均超過了70%。

萬科A、保利地產(chǎn)、招商地產(chǎn)和金地集團(tuán)等一線地產(chǎn)龍頭累計(jì)漲幅也分別達(dá)到21.02%、25%、27%和32%不等，整體漲幅均超越同期滬深300指數(shù)12%的漲幅。

截至昨日（4月27日）收盤，房地產(chǎn)板塊指數(shù)已經(jīng)回升至2011年9月初的水平，今年年初以來的累計(jì)漲幅已經(jīng)超過25%。

“招保萬金”四大金剛中，除了金地集團(tuán)股價(jià)回升至2011年7月份的水平外，其他三席股價(jià)日前已經(jīng)回升至2011年4月份，即一年前各項(xiàng)樓市調(diào)控政策出臺(tái)時(shí)的水平，招商地產(chǎn)甚至已經(jīng)回到了兩年前樓市調(diào)控前期的水平。

/行情預(yù)期/

機(jī)構(gòu)看好剛需釋放地產(chǎn)行情扣響發(fā)令槍

樓市量?jī)r(jià)回升的背后是二級(jí)市場(chǎng)房地產(chǎn)板塊的躁動(dòng)。在回暖的背景下，哪些地產(chǎn)股將率先起跑？

地產(chǎn)股估值優(yōu)勢(shì)明顯

今年年初以來，針對(duì)A股 “炒新”、“炒小”、“炒差”風(fēng)氣持續(xù)蔓延等不良風(fēng)氣，管理層多年來一直宣傳長(zhǎng)期投資和價(jià)值投資，并出臺(tái)一系列遏制非理性跟風(fēng)炒作的實(shí)質(zhì)性政策。

滬、深交易所的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，滬、深主板市場(chǎng)個(gè)股平均市盈率分別為14.74倍、19.27倍。來自巨潮的行業(yè)平均市盈率的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至4月26日，滬深兩市房地產(chǎn)行業(yè)靜態(tài)市盈率加權(quán)平均值僅為15.88倍，低于滬深兩市整體估值水平。

有消息指出，隨著創(chuàng)業(yè)板退市制度的實(shí)施，藍(lán)籌股價(jià)值的挖掘，以及基金業(yè)績(jī)比較基準(zhǔn)約束機(jī)制的預(yù)期，基金投資標(biāo)的回歸的力度將越來越大。在證監(jiān)會(huì)動(dòng)手糾偏的行為下，基金行業(yè)預(yù)計(jì)投往滬深300指數(shù)成份股的資金將新增2400億元至3600億元，這勢(shì)必將推動(dòng)估值優(yōu)勢(shì)明顯的地產(chǎn)在內(nèi)的藍(lán)籌股進(jìn)一步走強(qiáng)。

機(jī)構(gòu)看好剛需爆發(fā)

近期有消息稱，包括住建部在內(nèi)的相關(guān)部門正共同研究新一輪刺激樓市剛需入市的政策儲(chǔ)備。一旦房地產(chǎn)投資增速下降過快，就可能有儲(chǔ)備政策推出。盡管上述消息未經(jīng)證實(shí)，但全國(guó)各地基于刺激剛需的各種微調(diào)政策已經(jīng)陸續(xù)蔓延，并對(duì)樓市產(chǎn)生了尤為明顯的積極信號(hào)。

針對(duì)種種樂觀的預(yù)期，機(jī)構(gòu)投資者的觀點(diǎn)又是如何呢？樂觀情緒下的地產(chǎn)股上漲趨勢(shì)能否領(lǐng)跑市場(chǎng)？

昨日，北京星石投資管理有限公司總裁、首席策略師楊玲向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，從基本面來看，由于較為嚴(yán)厲的地產(chǎn)調(diào)控政策已經(jīng)實(shí)施了一年，地產(chǎn)業(yè)的認(rèn)識(shí)也漸漸統(tǒng)一，落實(shí)在行動(dòng)上則是推盤力度加大，新房定價(jià)也出現(xiàn)了實(shí)質(zhì)性的下降，在剛需逐步入場(chǎng)的推動(dòng)下，樓市在近期出現(xiàn)了貨真價(jià)實(shí)的回暖。

對(duì)于下一步的樓市政策走向，楊玲認(rèn)為，由于房?jī)r(jià)出現(xiàn)了實(shí)質(zhì)性下調(diào)，而剛性需求和改善型住房需求是被政府支持的，因此，未來政策持續(xù)松動(dòng)的概率也很大。同時(shí)，對(duì)于目前房地產(chǎn)板塊的估值優(yōu)勢(shì)，楊玲也非常認(rèn)可?！皬墓乐登闆r看，地產(chǎn)板塊經(jīng)歷了前期充分的調(diào)整，目前處于估值非常低的狀態(tài)，因此一些資產(chǎn)較好的標(biāo)的，就顯得彈性十足?！?/p>

不過，楊玲還特別指出，地產(chǎn)的去投資化和去投機(jī)化已經(jīng)是大勢(shì)所趨，因此，這一板塊的需求反彈僅限于剛需爆發(fā)層面，持續(xù)性還需要再觀察。

實(shí)際上，在陽光私募看好地產(chǎn)的同時(shí)，光大證券、海通證券和長(zhǎng)江證券等多家券商均持有一致觀點(diǎn)，積極看好剛需推動(dòng)地產(chǎn)股的本輪表現(xiàn)。

此外，中投證券也認(rèn)為，在以價(jià)換量、信貸對(duì)剛需的實(shí)質(zhì)支持下，剛需逐步釋放，5月新盤增加將帶動(dòng)成交量持續(xù)回暖，因此看好全年行業(yè)投資機(jī)會(huì)，建議增持銷售增長(zhǎng)迅速的招商地產(chǎn)、保利、中南建設(shè)、億城、環(huán)球、萬科，價(jià)值嚴(yán)重低估的首開、華發(fā)、北京城建、世茂、國(guó)貿(mào)，以及受益銷售回升的世聯(lián)。

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