每日經(jīng)濟(jì)新聞?dòng)浾?nbsp; 徐奎松

　　話題緣起

        12月7日、8日，中國(guó)社科院相續(xù)發(fā)布2011年《經(jīng)濟(jì)藍(lán)皮書》和《住房綠皮書》。藍(lán)皮書指出，預(yù)計(jì)2010年全年住宅價(jià)格漲幅為15%左右，85%需購(gòu)買新住宅的城鎮(zhèn)居民家庭無(wú)力購(gòu)買；2011年如果調(diào)控放松，房?jī)r(jià)可能上漲20%~25%，甚至?xí)?。綠皮書則指出，全國(guó)35個(gè)大中城市二類地段普通商品住房平均房?jī)r(jià)泡沫為29.5%。為緩解居民買房難，中央高層已經(jīng)提出，2011年新建1000萬(wàn)套保障性住房。盡管如此，專家仍認(rèn)為“遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿足不了需求”。

        自今年4月中旬起，中央出臺(tái)新一輪樓市調(diào)控措施，之后，許多地方也出臺(tái)了“限購(gòu)令”等被稱為“史上最嚴(yán)厲”的調(diào)控措施。然而，從9月份起，房?jī)r(jià)持續(xù)升溫、開發(fā)商拿地再次增量、銀監(jiān)會(huì)嚴(yán)查78家央企不退出樓市等問(wèn)題再次引起輿論關(guān)注。許多專家認(rèn)為，必須出臺(tái)新一輪樓市調(diào)控措施。為什么我們的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控措施難以見效？本期“宏觀今日談”，我們邀請(qǐng)兩位房地產(chǎn)領(lǐng)域的專家和一位業(yè)內(nèi)人士共同探討這個(gè)話題。

調(diào)控應(yīng)因“地”而異

        NBD：社科院的藍(lán)皮書指出，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)存在三大主要矛盾：一是實(shí)現(xiàn)居民買得起房的目標(biāo)與猛烈推高房?jī)r(jià)的土地出讓制度之間的沖突；二是中央與地方之間財(cái)政稅收關(guān)系不順的沖突；三是土地是用來(lái)吃飯、還是用來(lái)居住的矛盾。社科院給出的數(shù)據(jù)似乎在說(shuō)明這一輪樓市調(diào)控失敗了。范經(jīng)理，您能以北京為例，談?wù)勥@一年來(lái)的房?jī)r(jià)走勢(shì)嗎？

        范洪琳：我們公司能夠直接掌握房地產(chǎn)的真實(shí)價(jià)格。根據(jù)我們的總結(jié)，去年和今年的房?jī)r(jià)走勢(shì)出現(xiàn)了四個(gè)波動(dòng)期。第一個(gè)波動(dòng)期是2009年初到2009年底，一年之內(nèi)房?jī)r(jià)幾乎翻了一番，從去年年初到今年11月份，房?jī)r(jià)上漲了120%~130%；第二個(gè)波動(dòng)期是，今年春節(jié)后到4月份國(guó)家宏觀調(diào)控政策出臺(tái)以前，是房?jī)r(jià)上漲最瘋狂的時(shí)期。比如北京的石景山區(qū)，2009年初二手房?jī)r(jià)在8000元/平方米~9000元/平方米，商品房?jī)r(jià)在12000元/平方米~13000元/平方米。到了2009年底，二手房?jī)r(jià)漲到了15000元/平方米~16000元/平方米，商品房漲到了20000元/平方米左右。到今年4月份，二手房?jī)r(jià)漲到22000元/平方米的水平，商品房?jī)r(jià)漲到了25000元/平方米；第三個(gè)波動(dòng)期是從今年4月份到9月份，房?jī)r(jià)出現(xiàn)了短暫下滑的趨勢(shì)，但下滑的幅度并不大，在10%左右；第四個(gè)波動(dòng)期是從今年9月到11月份，成交量和房?jī)r(jià)都在回升，二手房?jī)r(jià)又回到了20000元/平方米左右，商品房?jī)r(jià)回升到了25000元/平方米左右，甚至更高。

        針對(duì)房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控，所有地區(qū)都用同樣的政策，效果就不會(huì)理想。存在幾個(gè)原因：一是監(jiān)管力度不夠，二是政策比較寬泛，而全國(guó)各個(gè)地區(qū)的情況又不一樣，造成政策的具體實(shí)施出現(xiàn)夾心層。所以，用同樣的政策來(lái)調(diào)整不同區(qū)域，其效果要大打折扣。由此也給統(tǒng)計(jì)帶來(lái)誤差、甚至失真，給宏觀調(diào)控的判斷和制定帶來(lái)導(dǎo)向性的偏離。像北京有個(gè)統(tǒng)計(jì)機(jī)構(gòu)，他們做房屋交易價(jià)格調(diào)查時(shí)給出，今年3月份商品房的成交價(jià)是24000元/平方米、4月份是22000元/平方米、5月份是18000元/平方米。簡(jiǎn)單地看，價(jià)格是降下來(lái)了，實(shí)際上是數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)結(jié)構(gòu)發(fā)生了變化，他們把遠(yuǎn)郊區(qū)域的價(jià)格與城市中心的價(jià)格平均后得出的價(jià)格，這個(gè)價(jià)格就顯得很低，但城市的房?jī)r(jià)依舊很高。

現(xiàn)金買房難以限制

        NBD：房?jī)r(jià)在漲是事實(shí)，中央要調(diào)控的決心也很大，但是為什么宏觀調(diào)控政策壓不住房?jī)r(jià)？以控制信貸量為主要手段的房地產(chǎn)調(diào)控政策，為何難見效？

        顧云昌：控制購(gòu)房信貸是房地產(chǎn)宏觀調(diào)控主要措施之一。我們要認(rèn)同今年出臺(tái)的限制第三套房信貸和提高第二套房貸首付比例（不低于50%）的措施，對(duì)打擊惡性炒房、虛高房?jī)r(jià)起到了一定作用。但是，房?jī)r(jià)為什么在9月份又出現(xiàn)反彈？這說(shuō)明兩個(gè)問(wèn)題：一是在房地產(chǎn)市場(chǎng)，富人在炒房的比例很大，這些人根本不需要銀行貸款，信貸控制政策對(duì)他們不管用，相反會(huì)限制了實(shí)際想購(gòu)房居住的人；二是因?yàn)榭刂撇蛔〕捶咳耍刂菩刨J政策的效果就打了折扣，包括房地產(chǎn)其他相關(guān)政策的有效性也被打了折扣。我想提醒的是，全社會(huì)包括政府在內(nèi)，必須理性地反思我們的宏觀調(diào)控政策，應(yīng)該滲透到房?jī)r(jià)的背后，在房地產(chǎn)治理結(jié)構(gòu)上找原因。我們需要從體制上轉(zhuǎn)變并改革現(xiàn)有的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控措施。

        曹建海：今年4月份實(shí)施新一輪房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策以來(lái)，到9月份控制住了房?jī)r(jià)的惡性膨脹，說(shuō)明對(duì)投機(jī)性炒房打擊起到了效果。但我們要看明白，控制住的房?jī)r(jià)，僅僅是今年年初被惡性炒高的那部分。即使去掉被惡炒部分，原先的房?jī)r(jià)也是高的，而且遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出一般工薪階層的購(gòu)買能力。今年中央政府相繼出臺(tái)了  “國(guó)十條”、“新五條”、“要求省級(jí)地方政府監(jiān)管房?jī)r(jià)”等措施。在一系列政策中，限制購(gòu)房信貸政策和要求省級(jí)地方政府監(jiān)管房?jī)r(jià)政策，之前是被社會(huì)看好的，結(jié)果還是起不到改變實(shí)質(zhì)性問(wèn)題的作用。

        我們進(jìn)一步看這兩個(gè)措施的變化。出讓土地是地方政府的重要收入來(lái)源，2009年以前，土地出讓收入占地方財(cái)政總量的40%以上。今年，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化難以預(yù)計(jì)。從現(xiàn)在的情況看，年底前，又出現(xiàn)了地方政府出讓土地的高峰，部分城市地王又不斷冒出。從某種意義上說(shuō)，地方政府高價(jià)出讓土地比“炒房團(tuán)”的破壞性更大。所以，中央要求地方政府監(jiān)督房?jī)r(jià)，這是一個(gè)失誤。

        再看限制信貸政策效果為什么打折扣？有三個(gè)主要漏洞：一是4月份出臺(tái)控制第三套房貸款、提高第二套房首付比例后，四大國(guó)有銀行執(zhí)行力比較強(qiáng)，但小銀行和其他非國(guó)有銀行，不但沒(méi)有很好地執(zhí)行政策，反而把四大銀行臨時(shí)停貸所騰出來(lái)的市場(chǎng)份額占據(jù)了。這些小銀行的房貸規(guī)模也不小。

        第二個(gè)漏洞，由于長(zhǎng)期的通脹和高物價(jià)預(yù)期，銀行存款發(fā)生了“大搬家”，很多人把存款取出來(lái)購(gòu)置商品房。據(jù)多家調(diào)查機(jī)構(gòu)證實(shí)，在現(xiàn)有房?jī)r(jià)里，一次性付款量占到40%以上。也就是說(shuō)，40%以上的購(gòu)房錢都是私人現(xiàn)金，不是銀行信貸。幾天前，我與幾個(gè)富豪座談得知，他們每個(gè)人手里的房子都在100套左右，都是一次性付款購(gòu)買。2000萬(wàn)元的房子，有富豪光在上海一下子就買了4套。說(shuō)明中國(guó)的富豪購(gòu)房力是驚人的。

        第三個(gè)漏洞，商業(yè)銀行不具備審查信貸人的房屋套數(shù)貸款清單，沒(méi)有記錄，只有貸款人的貸款總體記錄。要獲得詳實(shí)的記錄信息，銀行依靠的是銀行協(xié)會(huì)，但銀行協(xié)會(huì)的統(tǒng)計(jì)是不全面的，掌握一個(gè)家庭擁有幾套房子的權(quán)威機(jī)構(gòu)是各地方建委。而這個(gè)信息通道，地方建委與銀行沒(méi)有打通，出現(xiàn)了真空狀態(tài)，銀行就無(wú)法真正控制住信貸購(gòu)房。所以，我們表面上看，控制信貸的政策已經(jīng)有了，實(shí)際上等于沒(méi)有。

        通過(guò)上述三個(gè)問(wèn)題，我們可以了解房地產(chǎn)宏觀調(diào)控措施為何壓不住高房?jī)r(jià)了。

        范洪琳：曹主任說(shuō)的這些制度漏洞的確存在。據(jù)我們掌握的情況，“國(guó)十條”信貸控制政策4月份出臺(tái)后，直到7月~8月份銀行才與地方建委聯(lián)網(wǎng)。在這個(gè)過(guò)程中，銀行與建委的信息處于封閉狀態(tài)，不可能控制住第二套、第三套甚至更多套樓房的信貸申請(qǐng)。另外，我們與溫州、山西等地的炒房團(tuán)打過(guò)交道后得知，他們購(gòu)房用的是全款，不依靠信貸。富人全款買房和貸款買房，效果是大不一樣的。如果使用貸款就會(huì)大大提高成本，一是變現(xiàn)途徑太慢，二是銀行合同規(guī)定一年之內(nèi)不允許提前還貸。而依靠銀行信貸的是一些投資小型商品房客戶。

應(yīng)盡快出臺(tái)房產(chǎn)稅

        NBD：有專家認(rèn)為，房地產(chǎn)業(yè)無(wú)論如何調(diào)控，都離不開取消土地財(cái)政、加大保障房供應(yīng)和出臺(tái)房產(chǎn)稅這三大主要措施。中央已經(jīng)提出，2011年新建1000萬(wàn)套保障房，目前現(xiàn)狀如何？

        曹建海：今后，對(duì)保障房與商品房的建設(shè)比例，應(yīng)該做進(jìn)一步的調(diào)整。國(guó)土資源部提供的數(shù)據(jù)說(shuō)，70%的土地是用于保障房和小戶型房屋建設(shè)。但是，國(guó)土部沒(méi)有說(shuō)明，保障房到底應(yīng)該占多少比例？

        實(shí)際上，小戶型房屋也屬于商品房，應(yīng)該分離出來(lái)，歸入保障房就十分含糊。據(jù)我們調(diào)查，有些地方在這個(gè)70%的土地里，60%建的是小戶型商品房，這就偏離了加大保障房建設(shè)規(guī)劃的意圖。另外，我們也應(yīng)該看到，現(xiàn)在的保障房，55%的面積是安置了被拆遷戶，這就意味著大量的保障房建設(shè)中，只有45%房屋才能解決居民居住問(wèn)題。城市住房拆了再建，只是創(chuàng)造了短期的GDP，對(duì)財(cái)富的損失卻是很大的。

        范洪琳：以北京為例，從2009年到今年，棚戶區(qū)改造增量很大，城中村基本上都在拆遷。給這些人的安置房有很大一部分都是保障房，55%都打不住。每年度的保障房規(guī)劃與建設(shè)量是很大，但實(shí)際安排低收入人群的比例不大，被安置人群占有了。像北京市在2009年規(guī)劃中，明確要確保本市低收入無(wú)房者的住房保障問(wèn)題，但通過(guò)搖號(hào)方式還有一大批人排不上號(hào)，繼續(xù)往后拖延。所以，在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策安排上，今后應(yīng)該在保障房與商品房的建設(shè)比例上，作出重大調(diào)整，加大保障房數(shù)量的建設(shè)。讓經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚的人去購(gòu)買商品房，一般工薪階層購(gòu)買保障房。

        NBD：至于房地產(chǎn)泡沫，很人認(rèn)為土地財(cái)政是罪魁禍?zhǔn)?。如何改革土地?cái)政？

        顧云昌：?jiǎn)渭內(nèi)【喭恋刎?cái)政，可能性不大。中央和地方必須尋找出另一種辦法，替代土地財(cái)政。盡快出臺(tái)物業(yè)稅，地方財(cái)政可以從物業(yè)稅中增加財(cái)政收入。

        曹建海：有效的解決辦法是，宏觀調(diào)控政策應(yīng)該明文規(guī)定，全國(guó)一半的土地不允許出售，無(wú)償劃撥給保障房用地。另外一半土地，由地方政府出讓，出讓收入也要用于保障房建設(shè)，不允許地方政府用于其他方面的投資。如果把這個(gè)政策落實(shí)到位，從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，為保障房的建設(shè)主體地位就打下了良好的基礎(chǔ)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平抑會(huì)起到非常大的效果，房?jī)r(jià)也就會(huì)真正降下來(lái)。

        就目前銀監(jiān)會(huì)嚴(yán)查78家央企繼續(xù)拿地炒房這件事看，我認(rèn)為，不應(yīng)該限制央企拿地，而是應(yīng)該讓央企建設(shè)保障房，限制他們開發(fā)商品房。這樣，一方面可以起到國(guó)有財(cái)富補(bǔ)貼老百姓的目的；另一方面，一旦限制住了央企建設(shè)商品房，房?jī)r(jià)也降下來(lái)。

        NBD：對(duì)于房產(chǎn)稅，現(xiàn)在也有兩種不同的看法：一部分人說(shuō)房地產(chǎn)稅是調(diào)控房?jī)r(jià)的好辦法；也有人說(shuō)調(diào)控效果有限。我們需要怎樣的房產(chǎn)稅？

        曹建海：出臺(tái)房產(chǎn)稅對(duì)抑制房?jī)r(jià)是個(gè)很好的辦法，像香港地區(qū)的印花稅，效果就很好。房產(chǎn)稅應(yīng)該定在多大的幅度才能起到作用？歷來(lái)爭(zhēng)論不定。我認(rèn)為應(yīng)該定在每年征收評(píng)估值的1%左右，對(duì)抑制房?jī)r(jià)會(huì)起到非常明顯的作用，這也是能替代地方土地財(cái)政的辦法之一。目前已經(jīng)傳聞?wù)f，2011年準(zhǔn)備在上海和重慶試點(diǎn)，估計(jì)是按0.3%~0.4%稅率嘗試性征收，這個(gè)稅率偏低了。

        范洪琳：傳聞?wù)f2011年將在重慶和上海做房產(chǎn)稅試點(diǎn)，但是稅率定在多少還沒(méi)有說(shuō)法。重慶準(zhǔn)備先在豪宅和別墅展開征收試點(diǎn)，上海將按人均居住面積征收試點(diǎn)。我認(rèn)為，房產(chǎn)稅應(yīng)該等到房屋供給達(dá)到一定均衡水平的時(shí)候再推出，可能更科學(xué)。

        現(xiàn)在是供給小需求大，如果在這個(gè)時(shí)候出臺(tái)房產(chǎn)稅征政策，可能出現(xiàn)這樣的結(jié)果：沒(méi)有降低房?jī)r(jià)，相反把房?jī)r(jià)拉高。比如說(shuō)，我這套房屋開始被征收房產(chǎn)稅了，那么，我就把這套房子出租出去，所增加的房產(chǎn)稅就加在房租里面，讓租房者來(lái)承擔(dān)。所以，在供給小于需求的情況下，租房人群就會(huì)不斷攀升，就會(huì)形成長(zhǎng)期的賣方市場(chǎng)，房?jī)r(jià)肯定降不下來(lái)。但是，一旦供與需數(shù)量步入平衡狀態(tài)或者接近平衡，房產(chǎn)稅就會(huì)立馬起到調(diào)低房?jī)r(jià)的作用。

　　對(duì)話嘉賓

顧云昌  中國(guó)住房及房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)

曹建海  社科院工業(yè)經(jīng)濟(jì)所投資與市場(chǎng)研究室主任

范洪琳  北京千萬(wàn)家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司經(jīng)理



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