每經(jīng)記者｜陳榮浩    每經(jīng)編輯｜魏文藝    

9月底的深圳前海，室外30℃的悶熱與雪場內(nèi)-6℃的凜冽形成鮮明對(duì)比。

一墻之隔的“冰火兩重天”，不僅是深圳前海華發(fā)冰雪世界的真實(shí)寫照，更映照出中國室內(nèi)滑雪場爆發(fā)式發(fā)展的現(xiàn)狀，以及部分頭部房企向“文旅”賽道轉(zhuǎn)型的迫切嘗試。

9月29日，獲吉尼斯認(rèn)證為“全球最大室內(nèi)滑雪中心”的深圳前海華發(fā)冰雪世界試運(yùn)營?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者（以下簡稱“每經(jīng)記者”）在現(xiàn)場了解到，試運(yùn)營首日上午9時(shí)許，場館外便聚集了大量冰雪愛好者與打卡市民，門票早早售罄，甚至有香港游客組團(tuán)過來游玩。

9月30日晚間，華發(fā)冰雪世界項(xiàng)目方面向每經(jīng)記者表示，試運(yùn)營當(dāng)日共接待游客超4500人，目前正在持續(xù)優(yōu)化體驗(yàn)，備戰(zhàn)國慶假期。

在部分業(yè)內(nèi)人士看來，在房地產(chǎn)行業(yè)整體承壓的背景下，“地產(chǎn)+文旅”模式能否幫助房企實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型破局，仍待市場檢驗(yàn)。但當(dāng)下華發(fā)股份（600325.SH，股價(jià)5.66元，市值155.77億元）的打法，無疑是在給有類似轉(zhuǎn)型方向的房企“蹚路”。

華發(fā)冰雪世界項(xiàng)目 圖片來源：每經(jīng)記者 陳榮浩 攝

重資產(chǎn)投入背后，室內(nèi)雪場運(yùn)營面臨多重拷問

按照此前計(jì)劃，深圳前海華發(fā)冰雪世界項(xiàng)目總投資規(guī)模達(dá)296億元（含雪場、商業(yè)、酒店等業(yè)態(tài)），在國內(nèi)室內(nèi)滑雪場領(lǐng)域堪稱“標(biāo)桿級(jí)”。

不過，華發(fā)冰雪世界項(xiàng)目方面向每經(jīng)記者透露，由于后期該項(xiàng)目多宗商業(yè)地塊被政府收儲(chǔ)，因此總投資規(guī)模有所變化。

而這樣的重資產(chǎn)投資背后，也揭示了國內(nèi)室內(nèi)雪場典型的“重資產(chǎn)”屬性：高投入、高運(yùn)營成本、長回報(bào)周期。

相對(duì)而言，室內(nèi)滑雪場的投入額又要明顯高于傳統(tǒng)室外滑雪場。每經(jīng)記者梳理國內(nèi)典型滑雪場的投入金額后了解到，室外滑雪場的投入金額數(shù)億元比較常見，而室內(nèi)滑雪場的資金投入動(dòng)輒就是數(shù)十億元，甚至更高。

如“武夷雪谷”室外滑雪場，雪道總面積15萬平方米，總投資5.1億元；海陽市林山滑雪場占地1200畝，投資1.6億元。而諸如廣州熱雪奇跡、上海耀雪冰雪世界等典型室內(nèi)滑雪場，投資金額均超過70億元。

華發(fā)冰雪世界內(nèi)部  圖片來源：每經(jīng)記者 陳榮浩 攝

華發(fā)冰雪世界的投入更是“加碼”，公開資料顯示，華發(fā)冰雪世界此前規(guī)劃的總投資超296億元。

每經(jīng)記者注意到，為了緩解資金壓力，今年7月，華發(fā)股份將7塊未建商業(yè)用地退還給政府，回籠資金約44.05億元，公司在公告中表示，此舉是為“盤活沉淀資產(chǎn)，規(guī)避持續(xù)開發(fā)的市場風(fēng)險(xiǎn)”。

在部分業(yè)內(nèi)人士看來，室內(nèi)雪場在運(yùn)營成本方面具備“燒錢”屬性。9月30日上午，農(nóng)文旅產(chǎn)業(yè)振興研究院常務(wù)副院長袁帥向每經(jīng)記者表示，室內(nèi)冰雪類文旅項(xiàng)目普遍存在“高投資、高能耗、高運(yùn)營成本”的特點(diǎn)，項(xiàng)目未來將面臨平衡“客流吸引力”與“成本控制”的挑戰(zhàn)。

“在成本控制方面，高能耗的制冷系統(tǒng)和龐大的運(yùn)營團(tuán)隊(duì)將大幅增加運(yùn)營成本，如何在保證服務(wù)質(zhì)量的前提下降低能耗和人力成本是關(guān)鍵。而在非冰雪熱門城市復(fù)制此類項(xiàng)目，還需突破多重障礙，如氣候差異導(dǎo)致非冰雪城市居民對(duì)冰雪運(yùn)動(dòng)的認(rèn)知和接受度較低等?！?span style="text-align: justify;">袁帥表示。

一位冰雪行業(yè)從業(yè)者向每經(jīng)記者透露，室內(nèi)雪場全年運(yùn)營，恒溫制冷系統(tǒng)的持續(xù)用電成為運(yùn)營成本的重要一環(huán)。而室外雪場僅為季節(jié)性經(jīng)營，核心成本是造雪用電，兩者成本差異顯著。

華發(fā)冰雪世界外部 圖片來源：每經(jīng)記者 陳榮浩 攝

反映在票價(jià)上，華發(fā)冰雪世界的定價(jià)處于國內(nèi)高端梯隊(duì)：平日初級(jí)道3小時(shí)滑雪票348元起，中/高級(jí)道不限時(shí)票568元起，要高于廣州融創(chuàng)雪世界、上海耀雪冰雪世界等競品?！爱吘拐w的投入也不一樣，所以票價(jià)高其實(shí)也是正常的?！鄙鲜?span style="text-align: justify;">冰雪行業(yè)從業(yè)者表示。

國金證券研報(bào)對(duì)華發(fā)冰雪世界的盈利預(yù)測顯示，中性預(yù)期下，項(xiàng)目進(jìn)入成熟期后每年可貢獻(xiàn)營收6.5億元、凈利潤1.3億元。

直擊華發(fā)冰雪世界開業(yè)現(xiàn)場，深圳迎來文旅“新地標(biāo)”

盡管面臨多重挑戰(zhàn)，深圳前海華發(fā)冰雪世界的開業(yè)，為深圳增添了一座重量級(jí)文旅地標(biāo)。

每經(jīng)記者進(jìn)入雪場內(nèi)部看到，開闊宏大的空間瞬間顛覆了人們對(duì)室內(nèi)場館的常規(guī)認(rèn)知，部分專業(yè)滑雪者也表達(dá)了震撼之情。

9月29日上午，中國香港滑雪總會(huì)秘書長蕭輝豪在項(xiàng)目現(xiàn)場接受記者采訪時(shí)表示，“冰雪運(yùn)動(dòng)在香港特別受歡迎，項(xiàng)目在大灣區(qū)，對(duì)香港滑雪愛好者來說較為便捷，提供了一個(gè)堪稱‘五星級(jí)’的場地”。

華發(fā)冰雪世界已開業(yè)的商場 圖片來源：每經(jīng)記者 陳榮浩 攝

據(jù)了解，場內(nèi)打造了一個(gè)4000平方米的冰雪樂園，設(shè)有14項(xiàng)冰雪游樂項(xiàng)目，包括極地探險(xiǎn)之旅、雪上卡丁車、速降回旋雪道、飄雪游樂場等。

對(duì)于其他待開業(yè)的基礎(chǔ)配套情況，華發(fā)冰雪世界項(xiàng)目方面向每經(jīng)記者表示，“目前JW萬豪酒店正在緊鑼密鼓籌備，預(yù)計(jì)很快營業(yè)。包括潛水基地、超感公園街區(qū)等，將于今年年底面世。到時(shí)項(xiàng)目除了滑雪，還將呈現(xiàn)攀巖、機(jī)車、沖浪、騎行等多元運(yùn)動(dòng)業(yè)態(tài)?！?/span>

據(jù)每經(jīng)記者觀察，從全球格局看，目前國內(nèi)已經(jīng)成為室內(nèi)滑雪的“主戰(zhàn)場”。

據(jù)《2024—2025中國滑雪產(chǎn)業(yè)白皮書》數(shù)據(jù)，目前全球規(guī)模排名前十的室內(nèi)滑雪場中，中國已占據(jù)7席，且前五名全部在中國。隨著深圳華發(fā)冰雪世界和長春萬達(dá)茂滑雪場的開業(yè)，全球前十中將有9席屬于中國。而待太倉阿爾卑斯國際度假區(qū)二期建成后，全球規(guī)模排名前十的室內(nèi)滑雪場將被中國包攬。

這一趨勢的背后，是中國室內(nèi)滑雪市場的快速擴(kuò)容：2024—2025雪季財(cái)年（2024年5月1日至2025年4月30日），全國運(yùn)營的室內(nèi)滑雪場達(dá)66家，較2013年的5家增長超12倍；同期室內(nèi)滑雪場累計(jì)產(chǎn)生563萬滑雪人次，占全國總滑雪人次的21.61%，年化復(fù)合增速15.37%，高于全部滑雪人次12.87%的增速，成為全球滑雪市場的主要增長點(diǎn)。

圖片來源：《2024—2025中國滑雪產(chǎn)業(yè)白皮書》

多位業(yè)內(nèi)專家向每經(jīng)記者表示，對(duì)深圳來說，這座“全球最大室內(nèi)滑雪中心”填補(bǔ)了深圳大型冰雪文旅項(xiàng)目的空白，而在大灣區(qū)融合發(fā)展的背景下極具意義。

國家高端智庫CDI資深研究員宋丁向每經(jīng)記者分析稱，雖然該項(xiàng)目位于深圳，但在大灣區(qū)的“9+2”城市融合已經(jīng)是非常明顯的趨勢了，未來大灣區(qū)的產(chǎn)業(yè)和市場將會(huì)形成一體化格局，這對(duì)一些重要文旅項(xiàng)目也是新的機(jī)遇。

高投入長周期，“地產(chǎn)+文旅”能否助房企轉(zhuǎn)型破局？

每經(jīng)記者梳理發(fā)現(xiàn)，除此次布局冰雪世界的華發(fā)股份，在地產(chǎn)企業(yè)中對(duì)“地產(chǎn)+文旅”模式較為輕車熟路的企業(yè)，還包括融創(chuàng)中國、華僑城等。

融創(chuàng)中國是其中的典型代表，其文旅板塊已構(gòu)建起涵蓋融創(chuàng)樂園、熱雪奇跡、商業(yè)、酒店等多元業(yè)態(tài)的完整體系，尤其在冰雪文旅領(lǐng)域布局深遠(yuǎn)，旗下“熱雪奇跡” 品牌已開業(yè)9家室內(nèi)雪場。

值得一提的是，此前華發(fā)冰雪世界項(xiàng)目就是由華發(fā)股份與融創(chuàng)中國合作開發(fā)。2020年11月，“華發(fā)股份+融創(chuàng)中國”聯(lián)合體以127.1億元競得深圳寶安沙井地塊，計(jì)劃合作開發(fā)該項(xiàng)目。但此后，融創(chuàng)中國因流動(dòng)性壓力退出，該項(xiàng)目由華發(fā)股份全盤接手。

華僑城則在戰(zhàn)略調(diào)整中重提“地產(chǎn)+文旅”雙輪驅(qū)動(dòng)，強(qiáng)調(diào)旅游業(yè)務(wù)存量提升與增量拓展并重，依托旗下超60家文旅景區(qū)的基礎(chǔ)，試圖通過資源優(yōu)化與產(chǎn)品升級(jí)重振核心競爭力。

那么，在當(dāng)下住宅銷售增速放緩的背景下，“地產(chǎn)+文旅”的模式能否成為部分房企發(fā)展的新機(jī)會(huì)？

袁帥告訴每經(jīng)記者，“地產(chǎn)+文旅”的模式已經(jīng)在業(yè)內(nèi)存在多年了，考驗(yàn)的是企業(yè)資金實(shí)力及運(yùn)營能力。尤其是大型文旅項(xiàng)目，往往需動(dòng)用數(shù)百億元資金，同時(shí)還需預(yù)留充足資金應(yīng)對(duì)可能出現(xiàn)的市場波動(dòng)和意外風(fēng)險(xiǎn)。而且，文旅項(xiàng)目整體的回報(bào)周期較長，一般企業(yè)根本難以承受。

“對(duì)滑雪文旅項(xiàng)目來說，室內(nèi)雪場需打造獨(dú)特IP（具有商業(yè)價(jià)值的創(chuàng)意內(nèi)容或品牌）、強(qiáng)化安全保障，并推動(dòng)與商業(yè)、度假、數(shù)字化業(yè)態(tài)的融合，才會(huì)在競爭日益激烈的背景下具備吸引力。說到底，最終還是拼企業(yè)的運(yùn)營能力。”袁帥表示。

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封面圖片來源：每經(jīng)記者 陳榮浩 攝