每經(jīng)記者｜包晶晶    每經(jīng)編輯｜魏文藝    

“取消每月的抽糞?！?/p>

位于上海市長寧區(qū)的安陽小區(qū)，始建于上世紀80年代中后期，即將迎來一次精品化改造。小區(qū)居民提出了51條關(guān)于改造的訴求，其中“抽糞”問題被特別強調(diào)。

安陽小區(qū)由12棟住宅組成，呈“L”型排布，包括一梯8戶和一梯6戶，小區(qū)西側(cè)、北側(cè)和東側(cè)一墻之隔的分別是德必易園、科研單位和高層住宅樓。

5月27日，居民張老先生在小區(qū)現(xiàn)場告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者：“1988年，我通過住房調(diào)劑來到了安陽小區(qū)（‘房屋調(diào)劑’是上海特定歷史時期的產(chǎn)物，職工可以根據(jù)工作單位所在地相互置換房屋），剛搬來時環(huán)境甚至還不如現(xiàn)在。聽說小區(qū)即將改造成為‘精品小區(qū)’，我們居民也希望能夠?qū)崿F(xiàn)這個目標，這樣大家才能有滿滿的幸福感?！?/p>

“我們是典型的老舊小區(qū)，您可以看到，這里并沒有擴面（擴大居住面積）的條件?！痹趯嵉乜疾熘?，管理安陽小區(qū)的華陽物業(yè)裘經(jīng)理告訴記者，在這樣的條件下進行改造，確實是一項挑戰(zhàn)，可謂是“螺螄殼里做道場”。

安陽小區(qū)建筑外立面 圖片來源：每經(jīng)記者 包晶晶 攝

改造之初就面臨一堆難題

萬事開頭難，安陽小區(qū)的改造更是如此。

小區(qū)業(yè)委會的構(gòu)成比較復(fù)雜，物業(yè)服務(wù)亦是如此。據(jù)華陽物業(yè)透露，由于歷史遺留問題，安陽小區(qū)長期以來由華陽物業(yè)和都佳物業(yè)共同管理。具體來說，7號樓和9號樓由都佳物業(yè)負責(zé)，而其余的10棟樓則由華陽物業(yè)管理。在很長一段時間里，7號樓和9號樓的物業(yè)費甚至需要分成兩部分，其中華陽物業(yè)承擔(dān)了保安和保潔的相關(guān)工作。

在小區(qū)改造的過程中，面臨的最大挑戰(zhàn)是：安陽小區(qū)僅與鄰近的中陽小區(qū)部分樓棟共同組成了“聯(lián)合業(yè)委會”。由于缺乏獨立的業(yè)委會，推進小區(qū)的精品改造變得尤為困難。因此，擺在安陽小區(qū)面前的緊迫任務(wù)是：改革跨小區(qū)業(yè)主大會的模式，選聘獨立的物業(yè)公司以及組建自己的獨立業(yè)委會。

“居委會應(yīng)該主動帶頭?！迸宋骶用駞^(qū)黨總支書記沈菲菲告訴每經(jīng)記者：“但在小區(qū)的現(xiàn)場管理方面，居委會的力量確實有限。所以我們希望老舊小區(qū)也能參照商品房小區(qū)的做法，成立業(yè)委會這樣的組織，并由居委會、業(yè)委會、物業(yè)公司合力共建小區(qū)。從2024年年初開始，潘西居委會就聯(lián)合街道房辦，按照法定流程分步驟實現(xiàn)物業(yè)統(tǒng)一管理?！?/p>

安陽小區(qū)現(xiàn)狀 圖片來源：每經(jīng)記者 包晶晶 攝

但一開始就遇到了難題：“居民們認為，老舊小區(qū)有沒有業(yè)委會結(jié)果都一樣。所以業(yè)委會報名啟動了十幾天，卻沒有一個人來?！?/p>

沈菲菲向每經(jīng)記者透露了初期工作的艱辛：居委會多次召集會議進行宣講，74歲的老黨員應(yīng)有福和其他兩位黨員（包括接受記者采訪的張老先生）主動承擔(dān)起責(zé)任。長寧區(qū)在原有的“四百”大走訪（即串百家門、知百家情、解百家難、暖百家心）基礎(chǔ)上，新增了“問百家需、解百家憂、聚百家力、圓百家夢”的內(nèi)容。

“所以，在接下來的走訪過程中，正值壯年且熟悉住房業(yè)務(wù)的陸雪敏被發(fā)掘出來，并擔(dān)任了業(yè)委會副主任，這才幫助我們攻克了難題?！鄙蚍品普f道。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴躍進通過微信向每經(jīng)記者分析指出，“這是老舊小區(qū)改造中的很重要問題。通常大家會站在建筑的層面去理解老舊小區(qū)，比如房齡、建筑形態(tài)等，但是實際上它背后也存在一種管理的陳舊?！?/p>

“比如安陽小區(qū)之前存在兩家物業(yè)交叉管理的情況，在實際操作中效率極低。而且公共區(qū)域又缺少管理，所以管理質(zhì)量、服務(wù)質(zhì)量都上不去。其實安陽小區(qū)的更新對于老舊小區(qū)改造軟環(huán)境，也就是物業(yè)服務(wù)，提供了一個非常好的模板。”嚴躍進表示。

“部分工作已經(jīng)前置進行”

5月7日上午，安陽小區(qū)業(yè)主委員會與華陽物業(yè)正式簽署合作協(xié)議，標志著這個老舊小區(qū)成功擺脫了以往物業(yè)管理混亂的局面。業(yè)主委員會與物業(yè)管理之間的合作關(guān)系得到了明確和優(yōu)化，接下來的重點工作便是精品小區(qū)改造的初期籌備。

“老舊小區(qū)硬件設(shè)施普遍不完備，要找到一家愿意來提供服務(wù)的物業(yè)公司其實挺難的。好在房辦幫忙協(xié)調(diào)區(qū)屬國企華陽物業(yè)，他們愿意承擔(dān)這樣的工作，與業(yè)委會一起順利推動了物業(yè)續(xù)聘簽約?！鄙蚍品平榻B。

業(yè)委會副主任陸雪敏告訴每經(jīng)記者：“其實整個節(jié)奏還是非常緊湊的。1月21日業(yè)委會剛成立，面臨的第一件大事就是所有資產(chǎn)的盤點。馬上要迎來精品小區(qū)的改造，加上業(yè)委會續(xù)簽物業(yè)公司，整個上半年都很忙碌?！?/p>

記者在安陽小區(qū)隨機采訪了居民周先生，他表示非常支持此次改造：“最要緊的是把這些亂糟糟的電線改造好，其實居住環(huán)境能提升，我們都很支持的?！?/p>

小區(qū)西側(cè)圍墻已有輕微傾斜  圖片來源：每經(jīng)記者 包晶晶 攝

記者在小區(qū)現(xiàn)場觀察到，幾乎每棟樓的外立面都布滿了密密麻麻的架空線，電線之間相互纏繞，橫跨一棟棟樓宇。其中，許多電線已經(jīng)超負荷，導(dǎo)致電線下垂。此外，小區(qū)西側(cè)的圍墻肉眼可見地出現(xiàn)了輕微傾斜，外墻也出現(xiàn)了剝落現(xiàn)象，這與小區(qū)所在的上海市中心的現(xiàn)代化界面顯得格格不入。

談到對改造細節(jié)的期待，周先生打開了話匣子：“我在海外生活了30多年，這里是我父親在市中心的老房子，有時候帶國外的朋友來玩，他們看到小區(qū)里‘滿天飛’的電線和破損的外墻，都感到有些意外?！?/p>

“停車也很難，我一般都停在外面停車場。還是建議把小區(qū)里更多的空間還給居民。小區(qū)道路窄，不僅車輛之間容易發(fā)生剮蹭，老人天黑走路也容易撞到停放的車上?！?/p>

周先生建議，若條件允許，應(yīng)盡量避免在小區(qū)路面停車，而應(yīng)考慮在周邊尋找更適宜的集中停車方案。若此方案難以實現(xiàn)，他希望改造后增加的停車費用能夠取之于民、用之于民，確保全體居民共同享受由此帶來的收益。

在小區(qū)走訪過程中，裘經(jīng)理告訴記者：“這些破損外立面、飛線、管道老化、井蓋等，都是居民最頭疼的問題。特別是化糞池每個月都需要抽排，每次都會對生活造成一定的影響，這些問題都要在精品改造過程中完善?！?/p>

記者在5月27日的走訪中發(fā)現(xiàn)，小區(qū)窨井蓋和下水管等的測量統(tǒng)計已經(jīng)開展，工人們正在進行相應(yīng)標記，大約上午9∶45，已標記到了第116個井蓋。

工程人員正在進行井蓋標記工作 圖片來源：每經(jīng)記者 包晶晶 攝

“部分工作已經(jīng)前置進行了，這段時間上海聯(lián)通已經(jīng)來勘察過兩次，對網(wǎng)絡(luò)線纜做了排查和梳理，這次改造肯定要把電線問題解決掉?！濒媒?jīng)理說道。

事實上，對于空間狹小的老舊住宅區(qū)來說，改造的過程往往帶來階段性的“煎熬”。為了盡量減少對居民的打擾，整個工程將分步驟、分區(qū)域進行，整個過程預(yù)計需要一年左右的時間。

51條小區(qū)改造訴求

“目前精品小區(qū)建設(shè)方案進行了兩輪溝通，設(shè)計方提供了第一稿方案，但還需要多輪商議和改動。”陸雪敏告訴每經(jīng)記者。

如何收集業(yè)主們細致入微的需求？據(jù)陸雪敏介紹，精品小區(qū)改造正式勘察前，居委會聯(lián)合業(yè)委會發(fā)放了問卷，覆蓋到每個樓組群，最終收集歸納成了51條居民意見。

來源：安陽小區(qū)業(yè)委會代表提供

“外部環(huán)境提升方面，包括對小區(qū)門口形象的提升和改造、小區(qū)主干道的鋪設(shè)、路燈的更新和監(jiān)控設(shè)備的排布，扶手、坡道等適老化裝置。此外還有西面與隔壁園區(qū)相鄰的圍墻，準備與園區(qū)協(xié)商改為更通透的造型，方便居民共享綠化景觀。健身設(shè)施重新布局，與綠化融合，停車位更加規(guī)整，不影響行人通行。在樓道內(nèi)，改造將圍繞墻體粉刷、線路整理、樓梯扶手材質(zhì)更換、門牌號統(tǒng)一標識等展開，包括居民提出的燃氣管道超期服役、廚余管道外移等問題，都會一并納入溝通方案中。”陸雪敏向記者介紹。

張老先生說：“我們就希望小區(qū)干凈一點，綠化好、環(huán)境好，住在這里心情也舒暢了，幸福感也有了?！?/p>

“至于小區(qū)后續(xù)的改造、更新，我認為是水到渠成的事兒。物業(yè)理順了，政府對老舊小區(qū)改造的資金到位了，那么隨后的工作就進入正軌，和傳統(tǒng)的老舊小區(qū)改造的模式相似。通過長寧區(qū)這個模式，使得物業(yè)管理更加順暢，也更好地推進帶有遺留問題的老舊小區(qū)的改造?！眹儡S進表示。

上海市長寧區(qū)2025年政府工作報告顯示，2024年，長寧區(qū)新開工精品小區(qū)建設(shè)面積100萬平方米，2025年將持續(xù)改善居住環(huán)境，推進小梁薄板等“兩舊一村”改造。同時，深入實施精品小區(qū)建設(shè)，扎實推進既有多層住宅加裝電梯工作，引導(dǎo)加強后期運維。

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封面圖片來源：每經(jīng)記者 包晶晶 攝