每經(jīng)記者｜王佳飛    每經(jīng)編輯｜陳柯名 陳夢妤    

現(xiàn)房銷售真的要來了。

日前，信陽市住建局印發(fā)《關于加強商品房預售管理工作的若干措施（試行）的批前公示》（以下簡稱《批前公示》），嚴控預售許可條件，嚴格預售資金繳存，規(guī)范預售資金使用，嚴格實行項目開發(fā)公司制，合理把握工程進度，準確界定新出讓土地。

其中最受關注的一條是，“文件印發(fā)后新取得施工許可證的項目，施工進度需達到主體封頂方可申報商品房預售許可。文件印發(fā)后新出讓土地開發(fā)的商品房，一律實行現(xiàn)房銷售”。

圖源：信陽市住建局官網(wǎng)

此外，近期盛傳“我國正考慮對全國住房銷售方式進行重大改革”。

事實上，據(jù)中指研究院不完全監(jiān)測，2022年末以來，全國已有超30個?。ㄊ校┏雠_現(xiàn)房銷售相關政策，如合肥、鄭州、長沙等地明確部分項目進行現(xiàn)房銷售試點。另有多地出臺現(xiàn)房銷售配套支持政策，如贛州多區(qū)縣延長現(xiàn)房銷售項目土地出讓金繳納期限，九江多區(qū)縣對購買現(xiàn)房銷售項目的購房者進行契稅補貼，山東多地提高購買現(xiàn)房的公積金貸款額度等。

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“一律實行現(xiàn)房銷售”

《批前公示》指出，按照“新老有別”的原則，對已取得施工許可證的項目，按照《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第四十五條、《城市商品房預售管理辦法》第五條等規(guī)定，“投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25％以上”時可申報商品房預售許可；或按照《河南省城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第二十七條第四款規(guī)定“工程進度達到設計形象進度的二分之一以上”時，申報商品房預售許可。

最重要的是，《批前公示》明確，文件印發(fā)后新取得施工許可證的項目，施工進度需達到主體封頂方可申報商品房預售許可。文件印發(fā)后新出讓土地開發(fā)的商品房，一律實行現(xiàn)房銷售。

根據(jù)《批前公示》，項目開發(fā)公司依法行使獨立法人權利，企業(yè)總部履行投資人責任。項目交付前，嚴禁投資人違規(guī)抽調(diào)、挪用項目開發(fā)公司銷售、融資等資金，嚴禁抽逃出資或提前分紅。嚴格落實使用自有資金購地，開發(fā)公司需具備與項目匹配的自有資金，禁止“空手套白狼”；禁止超資質(zhì)等級開發(fā)項目。

信陽市統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2025年1~3月，全市商品房銷售面積下降0.5%；銷售額增長1.1%，商品房待售面積增長8.5%。

5月13日，上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴躍進通過微信向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，此次信陽政策的出發(fā)點非常清晰，就是做好三項工作，即化風險、去庫存、控增量，其中最重要的就是化風險。從這個角度看，要精準理解化風險的含義。

嚴躍進表示，觀察本輪現(xiàn)房模式的推進，有一個非常重要的歷史背景，就是過去的爛尾樓事件和房企債務違約事件，尤其是2022年的“停工斷貸”，影響很大。河南當時此類事件比較多，信陽等城市也出現(xiàn)了較多案例。此次信陽將“一律實行現(xiàn)房銷售”，雖然就簡單的一句話，但能看出來并非隨意一提，相關部門也應該對這句話所產(chǎn)生的發(fā)酵效應有足夠評估，本質(zhì)上就是立足新形勢，積極推進現(xiàn)房銷售。

有河南房地產(chǎn)從業(yè)者通過微信向每經(jīng)記者表示：“河南市場差異較大，有些城市做不到現(xiàn)房，房子基本賣不掉，一些開發(fā)商的項目是封頂以后才開售的。”

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多地已有現(xiàn)房銷售試點

每經(jīng)記者注意到，2023年1月的全國住房和城鄉(xiāng)建設工作會議提出“有條件的可以進行現(xiàn)房銷售，繼續(xù)實行預售的，必須把資金監(jiān)管責任落到位，防止資金抽逃，不能出現(xiàn)新的交樓風險”。

隨后的山東省住房和城鄉(xiāng)建設工作會議提出，逐步提高預售門檻，鼓勵有條件的地方先行先試，開展現(xiàn)房銷售試點；四川省人民政府關于印發(fā)《聚焦高質(zhì)量發(fā)展推動經(jīng)濟運行整體好轉(zhuǎn)的若干政策措施》，支持有條件的城市開展商品房現(xiàn)售試點，積極推動房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡；河南省住房和城鄉(xiāng)建設工作會議明確，將進一步規(guī)范商品房預售資金監(jiān)管，逐步提高預售門檻，以鄭州、開封為試點，積極探索預售制度改革和現(xiàn)房銷售。

天風證券指出，根據(jù)國家統(tǒng)計局披露數(shù)據(jù)，2024年我國現(xiàn)房銷售面積約3億平方米，同比增長19.1%，現(xiàn)房銷售面積占比已經(jīng)達到30.84%。

短期視角看，推進現(xiàn)房銷售對企業(yè)的IRR及凈利率產(chǎn)生影響；房價波動走勢背景下，企業(yè)回報周期變長或一定程度影響土地投資積極性和土地財政收入。但長期視角看，現(xiàn)房銷售在保護購房者利益的同時，也符合行業(yè)平穩(wěn)、健康、高質(zhì)量的發(fā)展趨勢。

不過，在中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜看來，現(xiàn)房銷售模式下，仍有部分問題需要面對。第一，由于現(xiàn)房銷售時間節(jié)點較期房銷售模式更靠后，房企銷售回款也較當前更晚，較為考驗房企資金情況；第二，現(xiàn)房銷售一定程度會影響新房供應規(guī)模，對于部分庫存量較小的地區(qū)來說，更需要地方政府進行精準把控推進節(jié)奏和力度；第三，現(xiàn)房銷售對金融機構(gòu)的資金要求也將提升。

陳文靜表示，要更好地發(fā)揮現(xiàn)房銷售模式所帶來的優(yōu)勢，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。從市場的角度來看，建議優(yōu)先在庫存大的城市或區(qū)域試點推進現(xiàn)房銷售，同時加快完善適用于現(xiàn)房銷售模式的房地產(chǎn)融資制度等，逐漸由期房銷售向現(xiàn)房銷售制度轉(zhuǎn)型。

記者|王佳飛

編輯|陳柯名 陳夢妤 蓋源源

校對|金冥羽毛

封面圖來源：信陽日報視頻截圖

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