每經(jīng)記者 張文瑜  張靜    西安    每經(jīng)編輯 賀娟娟

碧桂園云頂四期10套單價(jià)僅1.38萬(wàn)/㎡的特價(jià)房源引發(fā)市場(chǎng)軒然大波。

要知道，西安云頂項(xiàng)目系碧桂園開(kāi)發(fā)的“云”系高端項(xiàng)目，其在2020年11月首次入市時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格在2.1萬(wàn)元/㎡左右，且為當(dāng)時(shí)要排隊(duì)搖號(hào)的熱門項(xiàng)目。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪獲知，1.38萬(wàn)/㎡的房源僅是數(shù)量有限的特價(jià)房，143㎡，且為均在低層的毛坯房，目前其售毛坯房源均價(jià)在1.5萬(wàn)元/㎡左右，精裝則達(dá)到了1.75萬(wàn)元/㎡。

然而，頭部開(kāi)發(fā)商的頭部項(xiàng)目降價(jià)，對(duì)于市場(chǎng)而言向來(lái)是信號(hào)，某種程度上，折射出房地產(chǎn)市場(chǎng)下行通道下，資金承壓，及暴雷后出現(xiàn)信譽(yù)風(fēng)險(xiǎn)的碧桂園，面對(duì)市場(chǎng)的銷售焦慮。

推出“特價(jià)房”

碧桂園云頂四期在近期突然拋出10套“特價(jià)房源”，起售價(jià)1.38萬(wàn)元/㎡，一把點(diǎn)燃了西安樓市。

?該項(xiàng)目作為前幾年創(chuàng)下“千人搖”紀(jì)錄的高端項(xiàng)目，最早銷售均價(jià)達(dá)到了2.1萬(wàn)元/㎡，此番降價(jià)幅度較項(xiàng)目最高點(diǎn)達(dá)到近40%。

18日，每經(jīng)記者以購(gòu)房者的身份來(lái)到碧桂園云頂四期售樓部，項(xiàng)目顧問(wèn)向記者介紹稱，8號(hào)樓143㎡是毛坯交付，前兩天做的特價(jià)房，基本上均價(jià)在1.5萬(wàn)元/㎡，便宜點(diǎn)樓層的1.4萬(wàn)元/㎡。

“價(jià)格是逐層遞增的，頂?shù)鬃畋阋?。比如一、二樓價(jià)格是1.38萬(wàn)元，過(guò)了三樓基本上到1.4萬(wàn)多，中間樓層價(jià)格較高，而從20層以上又開(kāi)始呈現(xiàn)遞減趨勢(shì)。”項(xiàng)目顧問(wèn)表示，“現(xiàn)在中間樓層的話基本沒(méi)什么房源了，只有那么兩套清退房源。”

“沒(méi)有降那么多，4000左右比較合理。”一位置業(yè)顧問(wèn)告訴記者，“之前是精裝修，市場(chǎng)高點(diǎn)兩萬(wàn)左右，去年精裝成交價(jià)已經(jīng)在一萬(wàn)七八了，現(xiàn)在做了毛坯，減去裝修的成本2000左右，目前成交價(jià)低樓層六層以下1.4萬(wàn)多，高一點(diǎn)的在1.5萬(wàn)元左右，實(shí)際上屬于正常價(jià)位。”

每經(jīng)記者 張文瑜 攝

“13800更多是吸引眼球的，一樓是那個(gè)價(jià)。”上述顧問(wèn)向每經(jīng)記者透露，“上周末兩天項(xiàng)目售樓部人山人海。”

碧桂園云頂位于曲江和航天的交界處，雖行政劃分屬航天板塊，但與曲江僅一路之隔。項(xiàng)目涵蓋東西兩個(gè)地塊，分 4 期進(jìn)行開(kāi)發(fā)，如今一二三期均已售罄。

周邊配套上，有金輝環(huán)球廣場(chǎng)、曲江創(chuàng)意谷等商業(yè)項(xiàng)目，還受到曲江一期眾多知名購(gòu)物中心如曲江大悅城、芙蓉新天地、金地廣場(chǎng)、龍湖星悅薈、萬(wàn)象城等的輻射，加之大雁塔這一頭部景區(qū)的帶動(dòng)，項(xiàng)目自面市以來(lái)，就因地理位置和配套資源備受關(guān)注。

在銷售業(yè)績(jī)方面，根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，2020年1 - 11月，碧桂園憑借138.35億元的銷售額在當(dāng)?shù)匚涣械谌?，其中碧桂園云頂項(xiàng)目單盤銷售就貢獻(xiàn)了75億元。

不過(guò)，每經(jīng)記者注意到，拋開(kāi)“特價(jià)房”不談，碧桂園云頂四期較一期項(xiàng)目整體也是降價(jià)的。

降價(jià)背后

項(xiàng)目降價(jià)促銷，某種程度上是在吸引眼球，用來(lái)調(diào)動(dòng)購(gòu)房者的購(gòu)買欲望。對(duì)于房企來(lái)講，亦能促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷售和回籠資金，減少庫(kù)存和資金壓力。

畢竟，當(dāng)下眾多房企依然高度依賴預(yù)售資金來(lái)保障項(xiàng)目交付。

每經(jīng)記者來(lái)到了此次出售的碧桂園云頂四期項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)發(fā)現(xiàn)，目前東側(cè)的6棟樓已經(jīng)蓋起來(lái)了，但是西側(cè)還未動(dòng)工。

此外，據(jù)了解，碧桂園云頂三期因延期交付多次被投訴，已交付項(xiàng)目也存在地庫(kù)未交付、天然氣未通等問(wèn)題，引發(fā)了業(yè)主的強(qiáng)烈不滿。甚至有些基礎(chǔ)設(shè)施的細(xì)節(jié)問(wèn)題在已交付入住的一、二項(xiàng)目中也存在。

18日，每經(jīng)記者在碧桂園云頂售樓部實(shí)地走訪時(shí)，看到了許多業(yè)主正在集中“維權(quán)”。不過(guò)，此次維權(quán)與項(xiàng)目降價(jià)并無(wú)關(guān)聯(lián)，而是一、二期已入住業(yè)主針對(duì)諸多問(wèn)題提出了“整改要求”。

據(jù)一位參與維權(quán)的業(yè)主透露，“我們都是以2萬(wàn)多的價(jià)格購(gòu)買的房子，如今入住還不到一年，小區(qū)內(nèi)很多收尾工作都尚未完成。” 從業(yè)主們提供的維權(quán)信息來(lái)看，訴求涵蓋了基礎(chǔ)設(shè)施功能完善、安全隱患整改以及居住環(huán)境優(yōu)化等多個(gè)方面，其迫切希望項(xiàng)目方能夠?qū)Υ俗鞒龌貞?yīng)，并指定專人負(fù)責(zé)解決問(wèn)題。

值得注意的是，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇也迫使碧桂園云頂不得不采取“降價(jià)”策略。

早年，碧桂園云頂曾是西安改善盤的標(biāo)桿，但近年來(lái)，航天基地房地產(chǎn)市場(chǎng)格局發(fā)生了顯著變化。保利天珺、龍湖云河頌等主打“第四代住宅”的新盤紛紛涌入，憑借其新穎的概念和產(chǎn)品，分流了一部分商品房客戶。

加之碧桂園云頂項(xiàng)目多次傳出停工、降標(biāo)等傳聞，導(dǎo)致品牌信任度遭遇危機(jī)，一定程度上削弱了消費(fèi)者對(duì)該項(xiàng)目的信心，使得潛在購(gòu)房者更加謹(jǐn)慎。

上述情況下，通過(guò)降價(jià)這一直接的方式，或在一定程度上撬動(dòng)那些處于觀望狀態(tài)的客戶。

資金仍承壓

事實(shí)上，碧桂園云頂四期推出特價(jià)房源，且四期整體價(jià)格相較一期降價(jià)，某種程度上，折射出的是碧桂園的銷售焦慮。

據(jù)中指院2024年西安房地產(chǎn)企業(yè)的成績(jī)單，此前常榜上有名的碧桂園連前20都沒(méi)進(jìn)入。

據(jù)歷年西安百億房企統(tǒng)計(jì)，在西安銷售業(yè)績(jī)破百億的房企中，2018年碧桂園位列在內(nèi)，2020到2022年碧桂園更是連續(xù)三年在西安銷售破百億，轉(zhuǎn)折發(fā)生在2023年公司債務(wù)暴雷。

此后，碧桂園在2023年、2024年均再未進(jìn)入西安銷售業(yè)績(jī)破百億名單，且銷售排名位次也急劇下降。

上述置業(yè)顧問(wèn)告訴記者，碧桂園暴雷后面臨信譽(yù)和交房風(fēng)險(xiǎn)，其實(shí)影響了房企的銷售表現(xiàn)，“碧桂園的房子是不錯(cuò)，但兩年前我們就勸客戶不要買碧桂園，擔(dān)心受暴雷影響，房子交付存在風(fēng)險(xiǎn)”。

更深層次的，銷售焦慮背后，是碧桂園仍然承壓的業(yè)績(jī)和現(xiàn)金流。

今年1月，碧桂園終于發(fā)布了2023年業(yè)績(jī)和2024年中期業(yè)績(jī)，數(shù)據(jù)顯示，2023年該公司實(shí)現(xiàn)總收入約4010億元（人民幣，下同），同比減少約6.8%。同時(shí)，2023年實(shí)現(xiàn)稅前虧損約1673億元。

2024年上半年，碧桂園實(shí)現(xiàn)總收入約為1021億元，同比減少約54.9%，上半年實(shí)現(xiàn)稅前虧損約108億元。

由于碧桂園無(wú)法于2024年3月31日之前公布2023年度業(yè)績(jī)，自2024年4月2日起一直處于停牌狀態(tài)。直到今年1月21日業(yè)績(jī)發(fā)布后，碧桂園正式復(fù)牌。

除了業(yè)績(jī)表現(xiàn)不佳，債務(wù)暴雷后，碧桂園的債務(wù)負(fù)擔(dān)依然較重。截至2024年6月30日，碧桂園總負(fù)債約1.14萬(wàn)億元，其中有息負(fù)債約2501.52億元，較2023年年末略微增加；碧桂園持有總現(xiàn)金余額約448億元，公司總債務(wù)中有約1472.87億元發(fā)生違約或交叉違約。

當(dāng)下，化債仍是碧桂園最緊迫的任務(wù)。

公告顯示，碧桂園（02007.HK）擬對(duì)境內(nèi)債務(wù)進(jìn)行重組。3月14日，碧桂園發(fā)布公告稱，因擬于近期與投資者協(xié)商新的償付方案，旗下的境內(nèi)8只余額約98.6372億元的境內(nèi)債券自2025年3月17日開(kāi)市起停牌。復(fù)牌時(shí)間另行確定。

業(yè)績(jī)虧損且仍在化債期的碧桂園，旗下項(xiàng)目房源銷售優(yōu)惠力度頗大，也就不難理解了。上述置業(yè)顧問(wèn)告訴記者，其通常會(huì)向客戶提示碧桂園債務(wù)暴雷后的風(fēng)險(xiǎn)，“優(yōu)惠力度大，但是否能如期交房還需要打個(gè)問(wèn)號(hào)”。