每經(jīng)記者 包晶晶    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

土拍持續(xù)升溫，各地高溢價地塊頻出，2025年如何買房？DeepSeek熱潮引發(fā)產(chǎn)業(yè)格局變動，城市熱點(diǎn)會否發(fā)生變化？

2月25日晚，每經(jīng)房產(chǎn)、騰訊房產(chǎn)聯(lián)合推出《樓市洞察》系列直播第六期，58安居客研究院院長張波、上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦（排名不分先后）做客直播間。

當(dāng)下判斷“小陽春”應(yīng)當(dāng)量重于價

2025年樓市開局，小城市甚至部分縣城的房價并沒有出現(xiàn)預(yù)期中的下跌。

“尤其是縣級市，以及部分地級市，大家都認(rèn)為房子太多了，”張波表示，“其實(shí)很多小城市房價下跌是在2022年到2023年，反而在2024年降得差不多了，春節(jié)返鄉(xiāng)人群會發(fā)現(xiàn)一方面房價沒怎么跌，另一方面好的房子大家都在搶。在縣城或者小城市有個特點(diǎn)，一旦出了一個好的小區(qū)，哪怕在每平方米平均單價四五千元的區(qū)域，這個房子賣到1萬元/平方米，還是有很多人會來搶”。

“這就給我們一個啟示，大城市的核心優(yōu)質(zhì)板塊率先復(fù)蘇，這一規(guī)律是明顯的，但不代表所有小城市、能級低的板塊，一定不會率先反彈。”

張波認(rèn)為，當(dāng)下判斷“小陽春”，應(yīng)當(dāng)量重于價。

“無論在哪個城市，2月下半月、3月、4月，成交量是否超過去年同期是第一衡量指標(biāo)，然后再考慮價格問題。如果成交量明顯高于去年同期，但成交價格微降，可以認(rèn)為它也是‘小陽春’，只是成色稍顯不足；如果量價齊升，則是一個成色十足的‘小陽春’。”張波表示。

“3月市場勢必會有成交量集中釋放的過程。”盧文曦說，“從70城房價指數(shù)來看，去年四季度已經(jīng)開始好轉(zhuǎn)，現(xiàn)在一線城市新房和二手房價格都止跌回穩(wěn)，二線城市新房價格也開始轉(zhuǎn)漲、二手房跌幅收窄。上海雙休日二手房的網(wǎng)簽量再現(xiàn)破千套，相當(dāng)于回到了2024年10月之后比較順暢的交易狀態(tài)，市場成交活躍度較高。周邊的城市也都在不遺余力地出臺政策繼續(xù)烘托市場氛圍，比如杭州余杭區(qū)購房補(bǔ)貼、契稅補(bǔ)貼、人才購房政策等”。

對于網(wǎng)傳的“進(jìn)一步取消限購”，盧文曦判斷，“從政策角度來看，北京、上海、深圳寬松政策短期已經(jīng)基本到位，相信各個城市的儲備政策也都準(zhǔn)備妥當(dāng)，什么時候把政策推出來，其實(shí)要看市場有沒有一些新變化”。

張波也認(rèn)為，對于北京、上海、深圳這樣的城市，2024年四季度成交量表現(xiàn)已經(jīng)不錯，結(jié)合現(xiàn)在二手房掛牌量積極上升、掛牌周期縮短的實(shí)際情況，事實(shí)上沒有進(jìn)一步放松的必要。

土拍升溫、地王頻出，買房要積極決策

盧文曦提出，市場在轉(zhuǎn)勢過程中，更突顯買房兩大重要能力，一是選產(chǎn)品，二是選趨勢。

“有買房計(jì)劃的人，在轉(zhuǎn)勢過程中應(yīng)該積極做出決策，不要等。有時候等到了某個爆發(fā)點(diǎn)，反而失去了選擇權(quán)。”

“按原先下行通道中的邏輯，業(yè)主掛牌會選擇主動調(diào)價，但現(xiàn)階段房東已經(jīng)不愿意再降價。根據(jù)上海中原地產(chǎn)的觀察，去年四季度開始，不少成交房源已經(jīng)不是小區(qū)里最便宜的了，底部價格在往上走，原先議價空間能達(dá)到10%，現(xiàn)在大約3%。”

對此，張波也有同樣的看法。

“當(dāng)下買房人不要總想著買在谷底，這種轉(zhuǎn)瞬即逝的節(jié)點(diǎn)實(shí)際上非常難把握；對于賣房置換的群體，不必過于糾結(jié)賣價低還是高，先賣再買的置換周期不宜拉得過長，甚至收到部分房款之后，就可以考慮對中意的房子進(jìn)行鎖定。”

張波提醒：“土拍的熱度通常會很快傳導(dǎo)到銷售市場，但并不意味著土拍熱，這個板塊未來就一定好。當(dāng)看到土拍升溫、地塊高溢價，不要一味地被信號和情緒影響判斷，還得對實(shí)際情況分析后做決策。”

張波強(qiáng)調(diào)，當(dāng)下買房最重要的考量指標(biāo)是“稀缺”，以及“稀缺”理由的長期存在，一般這個周期是3～5年。

DeepSeek對于產(chǎn)業(yè)變革有直接影響

“我們思考一個問題：如果你是一個從事AI人工智能研究的大學(xué)畢業(yè)生，要在二線城市中做一個選擇，是否更傾向于杭州？”張波提出。

“DeepSeek的熱潮對于產(chǎn)業(yè)變革有著直接影響，但這個熱點(diǎn)并不是孤立的。杭州本身就有一定的土壤，未來的產(chǎn)業(yè)機(jī)會對于杭州這樣的城市也非常重要。與房地產(chǎn)相關(guān)的兩個方面，一是買房，二是租房。所以從長遠(yuǎn)來看，未來有更多產(chǎn)業(yè)布局的城市，包括長三角，也包括成都、西安等，都會帶來更多的人口流入，能夠支撐城市未來更好的發(fā)展，機(jī)遇一定大于挑戰(zhàn)。”張波說。

盧文曦認(rèn)為，人是跟產(chǎn)業(yè)走的，產(chǎn)業(yè)走到哪里，相應(yīng)人群就走到哪里。像杭州、合肥、蘇州，是典型科技創(chuàng)新城市，產(chǎn)業(yè)越高端，區(qū)域消費(fèi)能力相對更強(qiáng)一些。

“再來看制造業(yè)升級帶動的城市，成都、西安等地，新能源汽車、航空航天領(lǐng)域引進(jìn)人才，能夠間接帶來市場的穩(wěn)定。還有一種就是消費(fèi)升級，也就是服務(wù)業(yè)擴(kuò)張的新方向，比如長沙和成都，都是比較典型的能夠吸引人口的城市，同時推動小戶型公寓產(chǎn)品發(fā)展。因此產(chǎn)業(yè)集聚的地區(qū)，房地產(chǎn)市場一定能夠保持彈性和活力。”

封面圖片來源：視覺中國-VCG111347477275