每經(jīng)記者 包晶晶    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤    

2025年，再好的城市、再好的市場(chǎng)，開(kāi)發(fā)商們也多少有點(diǎn)“急吼吼”了。

手握“地王”的華潤(rùn)置地也不例外。

去年11月底才以40%溢價(jià)率拿下新楊思“地王”的華潤(rùn)上海，兩個(gè)多月后就把展廳開(kāi)進(jìn)了山姆會(huì)員店和中高端商場(chǎng)，直接把房子懟到了購(gòu)買(mǎi)力的臉上。

去年11月27日拿地，中間還隔了春節(jié)假期，今年2月中旬就開(kāi)展廳。市場(chǎng)驚嘆于這個(gè)超級(jí)速度時(shí)，置業(yè)顧問(wèn)陳超回復(fù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者稱：“其實(shí)現(xiàn)在物料等各方面準(zhǔn)備得不太充分，售樓處和樣板房3月才能開(kāi)放，預(yù)計(jì)4月認(rèn)籌開(kāi)盤(pán)。”

新盤(pán)“正面硬剛” 開(kāi)發(fā)商“吸客”白熱化

每經(jīng)記者實(shí)地走訪了浦東世紀(jì)匯商場(chǎng)和位于高科西路的山姆會(huì)員店，發(fā)現(xiàn)的確如陳超所描述，兩處展廳除了醒目的案名翡雲(yún)悅府、電子顯示屏上的區(qū)位圖和廣告單頁(yè)外，再?zèng)]有更多信息。但在記者分別停留的半小時(shí)內(nèi)，兩個(gè)展廳都有人進(jìn)去咨詢和洽談。

上海浦東高科西路山姆會(huì)員店的展臺(tái) 每經(jīng)記者 包晶晶 攝

值得注意的是，在浦東世紀(jì)匯商場(chǎng)LG2中庭，另一個(gè)項(xiàng)目浦發(fā)蓮園的展廳更大、搭建更“豪華”，并且看上去預(yù)留了沙盤(pán)的擺放位置。浦發(fā)蓮園的工作人員告訴記者，“項(xiàng)目位于北蔡板塊，三軌交匯，首開(kāi)100平方米和133平方米戶型，開(kāi)盤(pán)均價(jià)約98000元/平方米”。

上海浦東世紀(jì)匯商場(chǎng)LG2中庭的展臺(tái) 每經(jīng)記者 包晶晶 攝

兩家展廳相距僅幾十米，幾乎“正面硬剛”。這背后，開(kāi)發(fā)商的焦慮也很容易感受到。那么，延續(xù)了2024年熱度的上海市場(chǎng)，為何讓開(kāi)發(fā)商如此焦慮？

上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦在接受每經(jīng)記者采訪時(shí)表示：“這其中有兩方面因素，一是開(kāi)發(fā)商對(duì)于現(xiàn)金流還是非?？释?，想接著中高端改善市場(chǎng)的熱度，盡可能快地回籠資金；二是前期，尤其是去年以來(lái)整個(gè)市場(chǎng)單價(jià)‘10萬(wàn)元+’項(xiàng)目已經(jīng)消耗了不少購(gòu)買(mǎi)力，對(duì)于今年能否和去年一樣好，甚至比去年更好地消化，短期是有一定擔(dān)憂的。”

春節(jié)后的上海市場(chǎng)依然穩(wěn)中有進(jìn)，從上海中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)來(lái)看，節(jié)后第二周（2月10日～2月16日）新房成交面積5.55萬(wàn)平方米，環(huán)比增加62.66%。新盤(pán)供應(yīng)平淡，僅有續(xù)銷樓盤(pán)的零星交易，但在成交面積TOP10榜單中，仍然出現(xiàn)了單價(jià)“13萬(wàn)元+”的項(xiàng)目（徐匯中海領(lǐng)?。?，排名第四。

根據(jù)上海市場(chǎng)的節(jié)奏，新房推盤(pán)通常從3月初開(kāi)始，陸續(xù)回升到應(yīng)有水平。不過(guò)隨著保利世博天悅、古北99、越秀靜安天玥等項(xiàng)目加快認(rèn)籌節(jié)奏，“金三銀四”特別是“金三”，既是銷售小陽(yáng)春，也將是競(jìng)品間的一場(chǎng)“惡戰(zhàn)”。

“地王”周邊太新 配套還要等一等

華潤(rùn)置地這塊“地王”來(lái)之不易。

2024年11月27日上海土拍，華潤(rùn)置地聯(lián)合多家房企一口氣拿下了虹口四川北路、普陀桃浦、浦東新楊思三宗優(yōu)質(zhì)地塊，其中新楊思地塊經(jīng)歷192輪加價(jià)，達(dá)到40%溢價(jià)終止價(jià)后，華潤(rùn)置地又通過(guò)競(jìng)品質(zhì)、競(jìng)公建配套，最終經(jīng)過(guò)202輪加價(jià)才收入囊中。該宗地塊樓面均價(jià)7.44萬(wàn)元/平方米、溢價(jià)率40.37%，是上海實(shí)行“雙高雙競(jìng)”規(guī)則以來(lái)第一次觸發(fā)中止價(jià)，并刷新上海集中供地以來(lái)最高溢價(jià)率紀(jì)錄。

事實(shí)上，華潤(rùn)置地在2024年上海收獲頗豐。中指研究院《2024年全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)拿地TOP100排行榜》顯示，華潤(rùn)置地全年在上海拿地斥資143億元，僅次于招商蛇口，2025年銷售回款將成為頭等大事。

在銷售上，華潤(rùn)置地經(jīng)驗(yàn)還是豐富的，比如2024年的中環(huán)置地中心項(xiàng)目就加快了入市和推盤(pán)節(jié)奏，成為上海唯一一個(gè)非豪宅的百億大盤(pán)。

而這次的速度，甚至快到可能認(rèn)籌前都來(lái)不及建設(shè)實(shí)景樣板房。

“出地面基本就能銷售了。”陳超對(duì)每經(jīng)記者說(shuō)，“現(xiàn)在只能用展廳的形式和購(gòu)房人進(jìn)行溝通，3月會(huì)把售樓處和樣板房建在項(xiàng)目3公里外的商業(yè)體”。

每經(jīng)記者在實(shí)地探訪中看到，項(xiàng)目地塊目前仍處于開(kāi)發(fā)初期，看不出任何輪廓。工地出口處十幾輛土方車排隊(duì)進(jìn)出。

成片開(kāi)發(fā)的新楊思板塊，目前最大的短板在于——太新了。

陳超也坦言：“新楊思板塊未來(lái)商業(yè)、教育、交通配套都很到位，但就是要等。”

每經(jīng)記者也注意到，新楊思的地理位置，實(shí)際上屬于中環(huán)環(huán)線比較偏的位置，更遠(yuǎn)離市中心。周邊的住宅項(xiàng)目尚東鼎、尚東國(guó)際、萬(wàn)富匯等目前二手房掛牌單價(jià)在7.2萬(wàn)元/平方米左右，與翡雲(yún)悅府預(yù)估的“10萬(wàn)元+”單價(jià)有很大差距。

從產(chǎn)品上來(lái)看，由于容積率約2.0，聯(lián)排別墅和小高層的高低配，可能會(huì)成為周邊改善型需求的看點(diǎn)。但根據(jù)置業(yè)顧問(wèn)的描述，120平方米戶型將成為小高層的主力產(chǎn)品，總供應(yīng)約500套，而周邊幾公里內(nèi)同樣競(jìng)品林立，如上文提到的浦發(fā)蓮園、北蔡板塊西派海上，甚至越秀靜安天玥等都可能分流不少潛在購(gòu)買(mǎi)力。

另一方面，浦東以及徐匯濱江2025年也將入市不少2000萬(wàn)～3000萬(wàn)元級(jí)別的高端改善房源，對(duì)于翡雲(yún)悅府的疊墅產(chǎn)品也會(huì)構(gòu)成直接競(jìng)爭(zhēng)。

2月20日，翡雲(yún)悅府東南向的另一塊宅地也將開(kāi)拍，多家知名房企摩拳擦掌，甚至有房企已經(jīng)開(kāi)展了招標(biāo)工作。不過(guò)新地塊的容積率約2.5，相對(duì)而言不如翡雲(yún)悅府，但如果拿地開(kāi)發(fā)商拿出更好的產(chǎn)品方案，一場(chǎng)激烈的產(chǎn)品之爭(zhēng)同樣免不了。

“在這樣的背景下，一些開(kāi)發(fā)商也是希望盡可能避開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，盡早入市。萬(wàn)一后續(xù)市場(chǎng)出現(xiàn)變動(dòng)，或者購(gòu)買(mǎi)力波動(dòng)，不利影響也能降到最低。”盧文曦分析。

封面圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 包晶晶 攝