每經(jīng)記者 陳夢(mèng)妤    每經(jīng)編輯 魏文藝    

自“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策恢復(fù)實(shí)施以來，北京樓市已經(jīng)很久沒有這么熱鬧了。

上周四（2月13日），北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)印發(fā)《北京市平原多點(diǎn)地區(qū)“好房子”規(guī)劃管理相關(guān)技術(shù)要點(diǎn)（試行）》（以下簡(jiǎn)稱《技術(shù)要點(diǎn)》）。其中提到，可按需設(shè)置封閉或開敞陽臺(tái)，部分面積不計(jì)入容積率；允許套內(nèi)面積比較大的住宅在起居室設(shè)置一定比例面積的挑空空間，提高住宅得房率。

注：根據(jù)北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)解釋，平原多點(diǎn)地區(qū)是指順義區(qū)、大興區(qū)、昌平區(qū)、房山區(qū)及亦莊新城，城市副中心（通州區(qū)）可參照?qǐng)?zhí)行。

這兩天，北京陸續(xù)有開發(fā)商和渠道中介發(fā)布數(shù)據(jù)喜訊。比如，2月15日剛開放樣板間的昌平區(qū)朱辛莊越秀星樾項(xiàng)目，一上午排了400多個(gè)號(hào)；2月13日才開完產(chǎn)品發(fā)布會(huì)的通州招商云璟攬閱項(xiàng)目，2月15日單日到訪量超過600組。

而這兩個(gè)新盤項(xiàng)目，恰好位于這次新規(guī)可執(zhí)行的昌平區(qū)和通州區(qū)。

“北京樓市真的在迭代了，我覺得這是一個(gè)非常好的提振市場(chǎng)舉措，也給市場(chǎng)打了強(qiáng)心針。”某央企開發(fā)商人士向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示。

報(bào)規(guī)條件更寬松，新盤間“貼臉開大”

事實(shí)上，今年以來就有消息稱，北京多個(gè)在售樓盤接到類似“盡快出貨”的指令，盡管這一點(diǎn)無法從官方渠道得到求證，但從越來越多所謂“大降價(jià)”的信息推送、渠道中介們一個(gè)接一個(gè)的搶客電話等或可窺見一二——

報(bào)規(guī)條件更寬松的“好房子”，尤其是臨近“好房子”待建地塊周邊的項(xiàng)目，正迎來同行更猛烈的沖擊。

舉個(gè)例子，2024年6月25日，金隅集團(tuán)以63.8億元摘得朝陽區(qū)十八里店朝陽港一期土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目1303—686、1303—687、A334地塊，即去年12月開盤的北京隅·東序項(xiàng)目。

北京豐臺(tái)某新盤售樓處 圖片來源：每經(jīng)記者 陳夢(mèng)妤 攝

同年11月29日，中海企業(yè)集團(tuán)以153.32億元摘得朝陽區(qū)“酒仙橋+小紅門+十八里店”組合地塊，其中的1303-692等地塊位于十八里店（由中海新城操盤），與北京隅·東序項(xiàng)目幾乎只有一街之隔。

問題來了，2月14日中海新城十八里店項(xiàng)目報(bào)規(guī)圖一露面，“部分戶型得房率超過100%”的消息便開始流傳。據(jù)北京市住建委信息，北京隅·東序目前網(wǎng)簽87套，網(wǎng)簽均價(jià)約7.56萬元/平方米；而中海新城十八里店項(xiàng)目的指導(dǎo)價(jià)是7.9萬元/平方米，開盤在即。兩個(gè)項(xiàng)目的大戰(zhàn)也一觸即發(fā)。

據(jù)每經(jīng)記者了解，這兩年北京多個(gè)新盤在前期圖紙公示階段都遭遇過周邊業(yè)主投訴，內(nèi)容無外乎類似“反對(duì)該項(xiàng)目有陽臺(tái)規(guī)劃，會(huì)影響本區(qū)域其他二手房保值”等。這種情況在其他區(qū)也頻頻出現(xiàn)，但相近的區(qū)位和配套背景之下，對(duì)購房者來說，買報(bào)規(guī)條件更寬松的項(xiàng)目顯然更合適、得房率更高。

連日來，每經(jīng)記者走訪豐臺(tái)區(qū)多個(gè)在售項(xiàng)目，普遍的感受是，對(duì)于“好房子”新規(guī)，大家并沒有出現(xiàn)預(yù)期中的敏感。一個(gè)很重要的原因便是，豐臺(tái)區(qū)不在此次《技術(shù)要點(diǎn)》的適用范圍。

但事實(shí)上，作為前兩年北京的供地大戶，豐臺(tái)區(qū)的新盤在陽臺(tái)、風(fēng)雨連廊等方面一直有相對(duì)寬松的條件，從剛需盤到豪宅盤，“有贈(zèng)送、得房率高”都是重要賣點(diǎn)。

就在1月21日，打著內(nèi)外雙陽臺(tái)和三環(huán)豪宅出道的豐臺(tái)區(qū)金茂璞逸豐宜首開，官宣成交186套、成交金額25億元。從北京市住建委公示的信息看，項(xiàng)目最高擬售單價(jià)達(dá)11.5萬元/平方米，受流程影響，目前還沒有網(wǎng)簽成交套數(shù)。而綜合市場(chǎng)信息看，該項(xiàng)目開盤均價(jià)約9萬元/平方米，最低去到約8.5萬元/平方米，相比指導(dǎo)價(jià)10.75萬元/平方米有一定差距。

根據(jù)每經(jīng)記者了解到的信息，該項(xiàng)目大戶型最高贈(zèng)送超過30平方米，得房率也由此有了保證。但擺在璞逸豐宜面前的現(xiàn)實(shí)是，周邊同價(jià)位豪宅扎堆兒，哪怕是自家?guī)坠锿?021年開盤的“分鐘寺三兄弟”之東叁金茂府，到現(xiàn)在也沒有清盤，北京市住建委顯示的東叁金茂府一套現(xiàn)房網(wǎng)簽單價(jià)是約10.3萬元/平方米。

東叁金茂府簽約房源 來源：北京市住建委官網(wǎng)

高贈(zèng)送、高得房率成為標(biāo)配

得房率，這個(gè)曾經(jīng)是各大開發(fā)商有所避諱的關(guān)鍵詞，現(xiàn)在正成為大家的“心頭好”。

招商蛇口北京公司相關(guān)人士在接受每經(jīng)記者采訪時(shí)指出，對(duì)通州新項(xiàng)目的每個(gè)戶型都做了室內(nèi)尺寸的拓展，希望能夠提升整個(gè)空間的利用率，超高得房率是“好房子”一個(gè)很重要的標(biāo)準(zhǔn)。

“豐臺(tái)區(qū)的房子在這方面一直比較寬松。”有項(xiàng)目置業(yè)顧問向每經(jīng)記者表示。

建設(shè)中的北京豐臺(tái)區(qū)某新盤 圖片來源：每經(jīng)記者 陳夢(mèng)妤 攝

實(shí)際上，2024年11月，《北京市高品質(zhì)商品住宅設(shè)計(jì)導(dǎo)則（試行）》就已編制完成，首次鼓勵(lì)在住宅首層設(shè)置架空層、在小區(qū)內(nèi)設(shè)置開放的風(fēng)雨連廊，以及鼓勵(lì)在多層住宅設(shè)置開敞陽臺(tái)等。

此次發(fā)布的《技術(shù)要點(diǎn)》明確，可按需設(shè)置封閉或開敞陽臺(tái)。每戶陽臺(tái)水平投影面積不大于套內(nèi)建筑面積的10%，進(jìn)深不大于1.8米。封閉陽臺(tái)按照圍護(hù)結(jié)構(gòu)外表面所圍空間的水平投影面積的1/2計(jì)入容積率，按照投影面積收取地價(jià)款；開敞陽臺(tái)按照圍護(hù)結(jié)構(gòu)外表面所圍空間的水平投影面積的1/2計(jì)入容積率，按照投影面積的1/2收取地價(jià)款；錯(cuò)層陽臺(tái)上蓋高度大于等于兩個(gè)自然層高且不封閉時(shí)，不計(jì)入容積率，不收取地價(jià)款。

前兩年，每經(jīng)記者曾走訪順義區(qū)某新盤，其得房率最高超過100%，彼時(shí)開敞陽臺(tái)的贈(zèng)送還是一個(gè)比較敏感的信息。該項(xiàng)目建筑面積143平方米的四室兩廳三衛(wèi)，贈(zèng)送面積超過30平方米，整套房源面積達(dá)約175平方米。

但如今，北京的新房項(xiàng)目中，陽臺(tái)成為標(biāo)配，80%的得房率幾乎從上限成為下限，100%得房率也頻頻出現(xiàn)。

中指研究院高級(jí)分析師范詒杰曾向每經(jīng)記者表示，2024年以來北京樓市產(chǎn)品迭代速度加快，尤其是2024年11月北京“好房子”導(dǎo)則的出臺(tái)，使得北京樓盤產(chǎn)品力明顯提升，得房率明顯提高，此類項(xiàng)目更具競(jìng)爭(zhēng)力。

與此同時(shí)，源源不斷的新項(xiàng)目還在加速入市，渠道人士也成為開發(fā)商的爭(zhēng)奪對(duì)象。每經(jīng)記者在實(shí)地走訪中注意到，帶看的數(shù)位渠道中介無不透露出希望記者多多看盤的迫切心情，甚至有人提出類似“不要再接觸其他同行，可全部由其帶看”的訴求。

合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅認(rèn)為，對(duì)于老舊二手房和老新房來說，價(jià)格優(yōu)勢(shì)還是客觀存在的。讓價(jià)格和價(jià)值更加匹配，可能是未來北京樓市基于技術(shù)要點(diǎn)之后呈現(xiàn)出的新的市場(chǎng)表現(xiàn)。

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封面圖片來源：每經(jīng)記者 陳夢(mèng)妤 攝