每經(jīng)記者 甄素靜    每經(jīng)編輯 魏文藝    

7月17日，據(jù)央視新聞，記者從住房和城鄉(xiāng)建設部（以下簡稱住建部）了解到，去年至今，全國目前已實施城市更新項目超過6.6萬個，完成投資2.6萬億元，城市更新行動實施帶來的綜合性成效正在逐步顯現(xiàn)。

其中，圍繞既有建筑改造利用，目前已改造78億平方米建筑，進一步提升了建筑安全和節(jié)能水平。圍繞城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，去年新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)5.37萬個，加裝電梯3.6萬部。今年前5個月，全國新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)達2.26萬個。

就目前全國城市更新工作的進展與趨勢，廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉當日在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示，當前的城市更新工作需與大拆大建的改造模式明確區(qū)分開來，轉(zhuǎn)向更為精細化的微改造策略。“城市更新不再單純追求拆除重建，而是側(cè)重于公共配套的完善與升級，同時注重高質(zhì)量發(fā)展與綠色節(jié)能改造，以應對當前房地產(chǎn)市場的新變化。”

城市更新模式創(chuàng)新不斷

全國城市更新取得顯著進展，項目數(shù)量和投資規(guī)模不斷增長，改造內(nèi)容和成效日益豐富和顯著，離不開政策的支持和推動。

每經(jīng)記者注意到，近期多地將“住房和城鄉(xiāng)建設局”更名為“住房和城市更新局”。如武漢市、荊州市、襄陽市、仙桃市等地已先后完成更名掛牌，原城鄉(xiāng)建設局網(wǎng)站已停止使用，取而代之的是住房和城市更新局網(wǎng)站。

來源：各地政府官網(wǎng)

除更名外，各地也在探索老舊小區(qū)改造的新模式。

7月13日，湖北省首個“住宅合作社”項目開工，武漢市青山區(qū)二十一街坊134戶居民自拆舊房蓋新樓，工程代建方為區(qū)屬國企。記者了解到，“住宅合作社”模式為以小區(qū)居民為主體，政府支持、企業(yè)參與危舊房合作改造，從而實現(xiàn)舊房換新房，這一改造模式被當?shù)鼐用穹Q為當前的“上上策”。

據(jù)當?shù)孛襟w報道，有二十一街坊居民表示，在這一模式下，其原來套內(nèi)面積接近70平方米的老房子，補上25萬元差價后，就變成了套內(nèi)面積85平方米的新房子。據(jù)了解，預計明年年底，青山區(qū)二十一街坊134戶居民將回遷新居，而改造后的32層住宅樓共有240套住房，除了安置134戶回遷居民，余下住宅將通過市場銷售，用于平衡建設成本。

武漢市住房和城市更新局相關(guān)負責人認為，“住宅合作社”模式是對國內(nèi)傳統(tǒng)大規(guī)模拆遷模式的有力補充，也是對危舊房改造的一種新探索。

而在此前，杭州老舊小區(qū)改造推行的業(yè)主自籌資金模式也曾引起行業(yè)高度關(guān)注。與武漢“住宅合作社”模式下首個施工項目不同的是，杭州老舊小區(qū)改造推行的模式，資金來源大部分是業(yè)主自籌，由業(yè)主和政府共同委托開發(fā)企業(yè)代建。比如杭州市浙工新村業(yè)主自改舊住宅區(qū)改造項目，整個小區(qū)的更新費用約5.3億元，其中居民自籌資金約4.7億元，占比89%，其余資金由政府專項資金解決。

合一城市更新集團董事總經(jīng)理羅宇在接受每經(jīng)記者采訪時表示，老舊小區(qū)改造的模式創(chuàng)新，是住房供求關(guān)系變化的新興產(chǎn)物，更迎合當前房地產(chǎn)及城市更新市場環(huán)境，緩和房企新增投資縮水與老舊小區(qū)居民迫切改造矛盾，且利于實現(xiàn)多方共贏。

羅宇強調(diào)，目前各地推行的模式大多傾向于危房改造，適用范圍有一定門檻。針對城中村改造是否也可適用則存在難度，如權(quán)屬關(guān)系復雜、違法建筑多等。因此，像武漢的“住宅合作社”模式，或許更適用于認定為危房的老舊小區(qū)改造，且以一二線城市為主。

今年前5月8地開工率超50%

據(jù)住建部城市建設司披露的數(shù)據(jù)，2024年全國計劃新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)5.4萬個。

根據(jù)各地統(tǒng)計上報數(shù)據(jù)，今年前5個月，全國新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)2.26萬個。分地區(qū)看，江蘇、山東、河北、遼寧、浙江、上海、湖北、重慶等8個地區(qū)開工率均超過50%。

整體上看，全國城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工程取得了積極進展。不過記者也注意到，在2024年前5個月，全國城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造項目表現(xiàn)出明顯的地域性差異，各地的開工小區(qū)數(shù)和開工率呈現(xiàn)出不同的發(fā)展態(tài)勢。

截至5月末，江蘇省以982個新開工小區(qū)數(shù)和94.8%的開工率居全國首位。緊隨其后的是山東省，新開工小區(qū)數(shù)達到3269個，開工率為81.0%；河北省以869個新開工小區(qū)數(shù)和78.5%的開工率位列第三。新開工小區(qū)數(shù)量超過1000個的地區(qū)共有6個，分別是山東、湖北、重慶、河南、四川和湖南。

不過，也存在部分省市城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造進展緩慢、開工率相對較低的情況，如廣西、寧夏、山西、西藏等地雖然有一定的開工率，但均低于20%，而海南和青海的開工率均為0%。

李宇嘉分析認為，開工率與項目前期的規(guī)劃成熟度、地方政府的資金籌措準備，以及項目更新過程中的具體推進因素密切相關(guān)。“城市更新項目涉及報規(guī)劃、主體確定、資金籌措等多個復雜環(huán)節(jié)，程序冗長，且部分項目因歷史遺留問題較多而難以順利開工，而這些地區(qū)的低開工率需要引起有關(guān)部門的重視，需要通過加強政策引導、資金支持和居民參與度來促進改造項目的實施。”

“老舊小區(qū)更新改造核心圍繞解決三個問題，即資金來源、資金回籠、誰來改造。”羅宇分析認為，資金來源解決的是項目前期研究、搬遷補償、報批報建等資金投入問題，除業(yè)主自籌資金外，政府的財政支持也很重要。開發(fā)主體選定是解決項目由誰具體實施推進，確保項目能落地實施，是項目具備實施可行性的關(guān)鍵，從已試點項目來看，更傾向于地方國企，民企參與空間有限。

對于老舊小區(qū)改造過程中現(xiàn)有政策和法規(guī)是否需要調(diào)整或優(yōu)化，羅宇認為，后期政策制定可圍繞業(yè)主出資、政府支持、實施主體及綜合改造效益四個方面，根據(jù)“誰投資、誰受益”原則制定相關(guān)配套政策，且充分考慮調(diào)動社會資金。如可增設一定比例的商品住房等，一方面調(diào)動市場積極性，另一方面可減負政府財政壓力，實現(xiàn)改造模式可持續(xù)發(fā)展。

封面圖片來源：每日經(jīng)濟新聞 資料圖