每經(jīng)記者 陳 利    每經(jīng)編輯 魏文藝    

今年上半年，新房市場(chǎng)和二手房市場(chǎng)分化態(tài)勢(shì)進(jìn)一步顯現(xiàn)。據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)，上半年，全國(guó)100個(gè)城市新建住宅價(jià)格累計(jì)上漲1.24%；6月平均價(jià)格為16421元/平方米，環(huán)比上漲0.15%，漲幅較5月收窄0.1個(gè)百分點(diǎn)，同比上漲1.5%；上半年，全國(guó)100個(gè)城市二手房?jī)r(jià)格累計(jì)下跌3.61%；6月平均價(jià)格為14762元/平方米，環(huán)比下跌0.73%，已連跌26個(gè)月。

視覺(jué)中國(guó)圖

成交量方面，上半年，全國(guó)100個(gè)城市新房成交面積同比下降約四成，6月降幅收窄至兩成。二手房成交表現(xiàn)好于新房，前5個(gè)月，重點(diǎn)25城二手房成交量同比下降13%，6月同比轉(zhuǎn)增。

另?yè)?jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，6月，30個(gè)重點(diǎn)城市商品住宅供應(yīng)量和成交量環(huán)比分別增長(zhǎng)7%和2%；上半年累計(jì)成交量同比下降41%，降幅收窄兩個(gè)百分點(diǎn)。

在7月1日舉行的“中指市場(chǎng)形勢(shì)及企業(yè)研究成果分享會(huì)”上，中指研究院分析師孟新增指出，2024年上半年，各地政策優(yōu)化力度增強(qiáng)，央行“5·17”新政后，多地快速落實(shí)降低首付比例、取消商貸利率下限、降低公積金貸款利率等，明顯提振了市場(chǎng)信心，帶動(dòng)購(gòu)房需求釋放。

新房成交量跌幅收窄

上半年，新房?jī)r(jià)格呈上漲趨勢(shì)，成交量降幅進(jìn)一步收窄。

中指研究數(shù)據(jù)顯示，上半年，全國(guó)100個(gè)城市新建住宅價(jià)格累計(jì)上漲1.24%，其中6月平均價(jià)格環(huán)比上漲0.15%，同比上漲1.50%。6月份，新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲城市個(gè)數(shù)為9個(gè)，較上月減少5個(gè)；價(jià)格環(huán)比下跌的城市個(gè)數(shù)為35個(gè)，較上月減少5個(gè)；26個(gè)城市價(jià)格持平。

中指研究院百城新建住宅價(jià)格指數(shù)對(duì)十大城市（北京、上海、廣州、深圳、成都、杭州、武漢、南京、天津、重慶）樣本（以下簡(jiǎn)稱十大城市樣本）的調(diào)查顯示，今年6月，10大城市新建住宅平均價(jià)格為30122元/平方米，環(huán)比上漲0.21%；其中，8個(gè)城市環(huán)比上漲，2個(gè)城市環(huán)比下跌。

具體來(lái)看，新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲的城市中，上海和武漢分別以0.53%和0.39%的漲幅，居前兩位，緊隨其后的天津環(huán)比漲幅為0.32%，成都、重慶（主城區(qū)）新房?jī)r(jià)格環(huán)比漲幅均在0.1%到0.2%之間。同比方面，成都、上海、杭州、南京、北京等8個(gè)城市新房?jī)r(jià)格同比上漲，深圳和重慶（主城區(qū)）同比下跌。

值得注意的是，得益于高端新房不斷突破單價(jià)上限、銷售不斷創(chuàng)新高，6月，上海新房?jī)r(jià)格同環(huán)比漲幅均位于前列。

例如，6月27日，中海·順昌玖里&恒昌玖里風(fēng)貌別墅開(kāi)盤，29.8萬(wàn)元/平方米的價(jià)格，刷新了上海新房均價(jià)的歷史紀(jì)錄，49套房源當(dāng)日售罄；6月3日，宸嘉100·嘉佰道開(kāi)盤推出422套房源，備案均價(jià)10.4萬(wàn)元/平方米，開(kāi)盤不久即售罄；6月24日，均價(jià)約14.5萬(wàn)元/平方米的靜安昌平云岸開(kāi)盤，符合購(gòu)房要求的認(rèn)購(gòu)客戶達(dá)到942組。

中指研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，6月，上海新建商品住宅成交10505套，成交面積115.8萬(wàn)平方米，新房平均價(jià)格53358元/平方米，同比上漲4.27%。

在成交量方面，據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，上半年，全國(guó)100個(gè)城市新建商品住宅月均成交面積同比下降約40%；6月，新建商品住宅成交面積環(huán)比增長(zhǎng)約10%，同比降幅收窄至約20%。

另?yè)?jù)克而瑞監(jiān)測(cè)，6月，30個(gè)重點(diǎn)城市商品住宅供應(yīng)量和成交量環(huán)比分別增長(zhǎng)7%和2%，高于一季度月均的三成以上。不過(guò)，上半年累計(jì)成交量同比下降41%，降幅收窄2個(gè)百分點(diǎn)。“6月，受房企年中沖刺業(yè)績(jī)和核心一二線城市新政落地影響，供求環(huán)比持續(xù)增長(zhǎng)，延續(xù)弱復(fù)蘇走勢(shì)。”

其中，一線城市新房成交量環(huán)比增長(zhǎng)17%，韌性顯著好于二三線。尤其是上海、廣州和深圳，環(huán)比增幅均在兩成以上，6月成交量顯著好于一季度月均成交量；二三線城市成交量環(huán)比微降1%，同比下降30%。

不過(guò)，熱點(diǎn)城市如西安、成都等地，盡管市場(chǎng)熱度微降，但仍處于相對(duì)高位，單月成交規(guī)模均在80萬(wàn)平方米以上，位列二三線城市單月成交規(guī)模TOP3，與一季度熱度持平，累計(jì)同比降幅均在三成以內(nèi)。

“國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議已明確未來(lái)政策方向?yàn)?lsquo;去庫(kù)存’‘穩(wěn)市場(chǎng)’，新一輪支持政策或逐漸開(kāi)啟。”孟新增表示，下半年，在政策優(yōu)化帶動(dòng)下，一線城市新房成交規(guī)模有望溫和修復(fù)，隨著高基數(shù)因素減弱，二線、三四線城市新房成交面積同比降幅或明顯收窄，下半年，部分核心城市有望逐漸筑底企穩(wěn)。

二手房?jī)r(jià)環(huán)比連跌26個(gè)月

相較于新房?jī)r(jià)格的增長(zhǎng)，二手房仍延續(xù)“以價(jià)換量”態(tài)勢(shì)。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，上半年，全國(guó)100個(gè)城市二手房?jī)r(jià)格累計(jì)下跌3.61%；6月平均價(jià)格為14762元/平方米，環(huán)比下跌0.73%，環(huán)比已連跌26個(gè)月；同比下跌6.25%。6月，全國(guó)100個(gè)城市二手房?jī)r(jià)格均環(huán)比下跌，其中常州、東營(yíng)等17個(gè)城市，環(huán)比跌幅均超過(guò)1%（含）。

上半年，十大城市樣本二手房?jī)r(jià)格同樣處于下行通道，環(huán)比下跌0.71%；其中，武漢二手住宅價(jià)格環(huán)比跌幅最大，為1.23%；南京、北京、重慶（主城區(qū)）、天津和上海，環(huán)比跌幅均在0.7%~1.0%。

盡管價(jià)格下降，但在成交規(guī)模上，二手房明顯好于新房。具體來(lái)看，據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)官網(wǎng)數(shù)據(jù)，6月，上海二手房總成交量達(dá)到26374套，是自2021年6月以來(lái)首次突破25000套；北京二手住宅網(wǎng)簽量14987套，創(chuàng)15個(gè)月來(lái)新高，環(huán)比增長(zhǎng)12%，同比增長(zhǎng)29.1%；深圳二手住宅成交4172套，創(chuàng)近38個(gè)月來(lái)新高，同比增長(zhǎng)73.3%。

另?yè)?jù)杭州貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，6月，杭州二手房網(wǎng)簽量達(dá)到8849套，環(huán)比提升7.2%，同比增長(zhǎng)68.3%，二手房成交已連續(xù)4個(gè)月突破8000套。

比較來(lái)看，據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)，6月，北京新房成交3870套，新政后的6月27日至6月30日，新房成交套數(shù)為1224套；深圳新房成交2927套；上海新房成交10505套。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，今年前5個(gè)月，25個(gè)典型城市二手房成交套數(shù)同比下降12.9%，新房和二手房累計(jì)總成交套數(shù)同比下降26.5%，其中二手房成交占比提升至64.5%；6月（6月3日~30日），25個(gè)典型城市二手房周均成交套數(shù)較5月周均增長(zhǎng)14.5%，較上年同期增長(zhǎng)24.1%。

“‘以價(jià)換量’帶動(dòng)二手房銷售表現(xiàn)持續(xù)好于新房，高基數(shù)下，前5個(gè)月，重點(diǎn)城市二手房成交量同比下降12.9%。6月以來(lái)，二手房周均成交套數(shù)較5月周均增長(zhǎng)14.5%，較上年同期增長(zhǎng)24.1%。”孟新增分析指出，上海、深圳政策優(yōu)化后，市場(chǎng)情緒明顯向好，二手房成交規(guī)模保持高位。

“未來(lái)，核心城市二手房市場(chǎng)仍將占據(jù)主導(dǎo)地位，此趨勢(shì)不會(huì)改變。”諸葛找房研究院分析指出，6月是今年二手房市場(chǎng)的“分水嶺”，在新政助力下，疊加去年的低成交基期，預(yù)計(jì)下半年量?jī)r(jià)表現(xiàn)均好于上半年，同比止跌轉(zhuǎn)升，全年整體呈現(xiàn)前低后高局面，“但房?jī)r(jià)不會(huì)呈現(xiàn)大幅上升，跌幅會(huì)收窄。”

封面圖片來(lái)源：視覺(jué)中國(guó)圖