每經(jīng)記者 劉頌輝    每經(jīng)編輯 魏文藝    

此次上海取消土拍的地價(jià)上限，也意味著自2021年開始實(shí)施集中供地模式、并設(shè)定最高限價(jià)以來，重新恢復(fù)“價(jià)高者得”的土拍規(guī)則。

上海市奉賢區(qū)規(guī)劃和自然資源局相關(guān)人士當(dāng)日向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者（以下簡稱每經(jīng)記者或記者）介紹，集中供地規(guī)則不僅取消了限價(jià)，對(duì)之前競高品質(zhì)的要求也有調(diào)整，不同類型的地塊有差別化措施，“比如配建公租房的比例，會(huì)在出讓合同里注明確定值”。

來源：“上海規(guī)劃資源”微信公眾號(hào)

取消宅地溢價(jià)率10%上限要求

公告顯示，上海第三批次將集中出讓4宗地塊，出讓總面積約15.29公頃，起始總價(jià)84.21億元，計(jì)劃于7月9日舉行交易會(huì)。

4宗地塊中，有兩宗位于楊浦區(qū)長白社區(qū)和平?jīng)錾鐓^(qū)，另外兩宗位于寶山區(qū)顧村和奉賢新城。在楊浦區(qū)長白社區(qū)地塊的掛牌出讓須知中明確，國有建設(shè)用地使用權(quán)掛牌出讓并按“價(jià)高者得”的原則確定競得人。

“自該批次起本市取消商品住房用地溢價(jià)率10%的上限要求，成交地價(jià)由市場化競價(jià)確定，進(jìn)一步提升土地資源市場化配置效率。”上海市規(guī)劃和自然資源局表示，自本批次土拍起，將按照推一批次備二批次的安排，前期加強(qiáng)對(duì)各出讓地塊的具體出讓條件、出讓方案的綜合評(píng)估、市場預(yù)測、模型推演，強(qiáng)化規(guī)劃引領(lǐng)、需求導(dǎo)向、品質(zhì)保障和可持續(xù)。

來源：上海市規(guī)劃和自然資源局官網(wǎng)

在出讓前，上海規(guī)劃、住建、房管、財(cái)政、金融等部門建立綜合會(huì)商機(jī)制，在土地和住房供應(yīng)的規(guī)模、結(jié)構(gòu)、價(jià)格、節(jié)奏等方面保持聯(lián)動(dòng)，逐一地塊進(jìn)行研判，合理設(shè)定出讓起始價(jià)格，對(duì)市場熱度較高的特定區(qū)域地塊可經(jīng)決策采取差別化調(diào)控措施，在溢價(jià)率超過一定限度后轉(zhuǎn)入搖號(hào)環(huán)節(jié)，引導(dǎo)市場主體理性競價(jià)。

除了溢價(jià)率限制，在此次4宗地塊的出讓文件中，同時(shí)也取消了房地聯(lián)動(dòng)價(jià)機(jī)制，《地塊競價(jià)承諾書》中未對(duì)地塊房價(jià)進(jìn)行具體限制，只是在項(xiàng)目入市時(shí)，開發(fā)商需要向房管部門審批價(jià)格。

細(xì)化和落實(shí)“滬九條”新政

“上海對(duì)于溢價(jià)率上限的約束取消，客觀上是對(duì)過去政策的調(diào)整優(yōu)化，即對(duì)過熱時(shí)期過嚴(yán)政策進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整。同時(shí)也深入對(duì)‘滬九條’新政中的土地管理政策進(jìn)行了細(xì)化和落實(shí)。”易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向每經(jīng)記者分析表示，一線城市近期土地政策調(diào)整是同步的，方向高度一致。

土拍溢價(jià)率10%的上限源自2021年，當(dāng)年4月30日，上海對(duì)土拍競價(jià)規(guī)則作出重大調(diào)整，為每宗土地設(shè)置起始價(jià)的同時(shí)，還設(shè)置中止價(jià)和最高報(bào)價(jià)，最高報(bào)價(jià)一般限定為起始價(jià)的110%，即溢價(jià)率上限為10%。

上海浦東新區(qū)一處出讓地塊 圖片來源：每經(jīng)記者 劉頌輝 攝

“土地市場支持政策出臺(tái)，有助于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，是‘市場歸市場、保障歸保障’政策的重要體現(xiàn)。”嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，上海此次政策具有非常好的示范導(dǎo)向，土地政策調(diào)整說明高度落實(shí)“人、房、地、錢”的導(dǎo)向，對(duì)后續(xù)更好吻合市場需求和產(chǎn)品開發(fā)等具有積極的作用。土地政策的調(diào)整，有助于增加房企的盈利空間。溢價(jià)率的調(diào)整背后，其實(shí)也會(huì)對(duì)銷售價(jià)格等產(chǎn)生積極影響，也會(huì)對(duì)房企投資拿地產(chǎn)生較為積極的影響，客觀上有助于促進(jìn)優(yōu)質(zhì)地塊的加快出讓。

據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，截至目前，在22座實(shí)行集中供地的城市中，已有19城恢復(fù)“價(jià)高者得”的土拍規(guī)則，北京、深圳、寧波土地拍賣仍執(zhí)行限價(jià)政策，其中，北京、深圳土拍溢價(jià)率上限為15%，寧波為30%。

在中指研究院上海高級(jí)分析師陳炬蘭看來，取消溢價(jià)率上限將使有實(shí)力的企業(yè)獲取土地資源，開發(fā)商拿地將更加市場化，拿地意愿強(qiáng)烈的房企機(jī)會(huì)增加。其次，有利于企業(yè)打造“好房子”，同時(shí)增加政府土地收入，有利于城市環(huán)境及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。

“此外，取消地價(jià)上限也將使得開發(fā)商投資更為謹(jǐn)慎，需要提前進(jìn)行嚴(yán)謹(jǐn)?shù)耐顿Y測算以保證獲得利潤。實(shí)行了3年多的新房聯(lián)動(dòng)價(jià)機(jī)制不再實(shí)行，將讓房企的利潤空間增大，有利于市場上更多項(xiàng)目在品質(zhì)方面百花齊放。”陳炬蘭告訴記者。

封面圖片來源：每經(jīng)記者 劉頌輝 攝