每經(jīng)記者 黃婉銀    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤    

2024年5月17日，可以說(shuō)是近幾年來(lái)房地產(chǎn)重磅政策出臺(tái)最密集、力度最大的一天。

先是央行發(fā)布《中國(guó)人民銀行關(guān)于調(diào)整商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策的通知》，取消全國(guó)層面首套住房和二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限。同時(shí)，對(duì)于貸款購(gòu)買(mǎi)商品住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例調(diào)整為不低于15%，二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例調(diào)整為不低于25%。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，當(dāng)前房貸首付比例和房貸利率都已進(jìn)入歷史最低水平。

同日下午，國(guó)務(wù)院新聞辦公室舉行國(guó)務(wù)院政策例行吹風(fēng)會(huì)，介紹切實(shí)做好保交房工作配套政策有關(guān)情況。

住建部副部長(zhǎng)董建國(guó)在會(huì)上表示，要打好商品住房項(xiàng)目保交房攻堅(jiān)戰(zhàn)，防范處置爛尾風(fēng)險(xiǎn)。按照市場(chǎng)化、法治化原則，分類(lèi)處置在建已售未交付的商品住房項(xiàng)目，推動(dòng)項(xiàng)目建設(shè)交付，切實(shí)保障購(gòu)房人合法權(quán)益。

受多重利好因素影響，地產(chǎn)股近日異常活躍，5月17日更是全面爆發(fā)。央行政策發(fā)布后，房地產(chǎn)板塊再度拉升。截至收盤(pán)，萬(wàn)科A、綠地控股、榮安地產(chǎn)、金地集團(tuán)、保利發(fā)展、城建發(fā)展、濱江集團(tuán)等20余股漲停。

港股內(nèi)房股表現(xiàn)更為兇猛。截至收盤(pán)，景瑞控股暴漲238%，領(lǐng)地控股、恒大物業(yè)、建業(yè)地產(chǎn)漲超30%，弘陽(yáng)地產(chǎn)、時(shí)代中國(guó)、雅居樂(lè)集團(tuán)、融創(chuàng)中國(guó)等漲超20%。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者留意到，已有項(xiàng)目火速打出廣告，喜迎新政，執(zhí)行首套1.5成首付，還有項(xiàng)目表示“政策加碼升溫僅限8套，售完即止”。

降首付、降利率！

當(dāng)前，全國(guó)多地已將首付比例降至20%、二套降至30%，僅有個(gè)別城市首付比例較高，如一線(xiàn)城市首套首付比例均為30%，二套在40%-50%不等。

中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜指出，本次央行下調(diào)首付比例下限后，預(yù)計(jì)將有更多城市跟進(jìn)落實(shí)，一線(xiàn)城市也存在下調(diào)空間和預(yù)期，進(jìn)一步降低購(gòu)房者置業(yè)門(mén)檻。而取消全國(guó)層面房貸利率下限后，政策利好擴(kuò)展至二套房，預(yù)計(jì)將有更多城市下調(diào)房貸利率，一線(xiàn)和核心二線(xiàn)城市房貸利率下調(diào)空間也有望打開(kāi)。

根據(jù)央行公布數(shù)據(jù)，截至3月末，全國(guó)343個(gè)城市（地級(jí)及以上）中，75個(gè)下調(diào)了首套房貸利率下限，64個(gè)取消了下限。

根據(jù)中指監(jiān)測(cè)，超20城宣布4月起階段性取消首套房貸利率下限；5月，南京、合肥相繼宣布取消首套房貸利率下限，當(dāng)前已有部分城市的部分銀行執(zhí)行首套房貸利率在3.1%左右。

“這個(gè)首付和利率我有點(diǎn)心動(dòng)了，感覺(jué)可以看一波房。”一位在武漢的購(gòu)房者告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，他一直想再購(gòu)置一套改善型住宅，但遲遲沒(méi)拿定主意，本次首付比例和貸款利率的下調(diào)對(duì)他頗有吸引力，“我們夫妻兩人公積金是足夠覆蓋月供的，主要就是首付問(wèn)題。”

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，目前，限制杠桿的必要性已經(jīng)下降了。當(dāng)前面臨的是信貸需求疲弱，加杠桿動(dòng)力減弱，這導(dǎo)致金融加速器效應(yīng)退化，修復(fù)杠桿動(dòng)力，首當(dāng)其沖的就是降低首付比例。

“而且，降首付與降利率結(jié)合起來(lái)，再加上房?jī)r(jià)下跌和后續(xù)可能降稅費(fèi)，月供負(fù)擔(dān)將大幅下降，房貸進(jìn)入可支付階段，即月供不會(huì)明顯影響居民其他消費(fèi)。”

多部門(mén)將聯(lián)合出臺(tái)保交房攻堅(jiān)戰(zhàn)方案

在國(guó)務(wù)院政策例行吹風(fēng)會(huì)上，董建國(guó)指出，當(dāng)前，房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生了重大變化，房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于調(diào)整過(guò)程當(dāng)中，部分在建已售的商品住房項(xiàng)目面臨交付困難。如果已售出的住房項(xiàng)目爛尾，將嚴(yán)重?fù)p害購(gòu)房人合法權(quán)益，影響房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

按照黨中央、國(guó)務(wù)院決策部署，為切實(shí)做好保交房工作，保障購(gòu)房人合法權(quán)益，住建部會(huì)同金融監(jiān)管總局等部門(mén)將出臺(tái)城市商品住房項(xiàng)目保交房攻堅(jiān)戰(zhàn)工作方案。

工作方案重點(diǎn)把握三個(gè)方面的要求：

一是要將保障購(gòu)房人合法權(quán)益作為根本出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)，堅(jiān)持市場(chǎng)化、法治化原則。

保交房涉及廣大人民群眾的切身利益，我們將堅(jiān)持以人民為中心的發(fā)展思想，多措并舉、分類(lèi)處置，打好商品住房項(xiàng)目保交房攻堅(jiān)戰(zhàn)，防范處置爛尾風(fēng)險(xiǎn)，推動(dòng)項(xiàng)目按時(shí)保質(zhì)交付，讓老百姓按合同約定如期拿到驗(yàn)收合格的房子。對(duì)窮盡手段仍然無(wú)法交房的，該走司法途徑的要走司法途徑，在司法處置中同樣要把保護(hù)好購(gòu)房人合法權(quán)益擺在首要位置。

二是做好保交房工作，要充分用好城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制，將項(xiàng)目納入“白名單”給予融資支持。

今年1月，我部會(huì)同金融監(jiān)管總局聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制的通知》，指導(dǎo)各地建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制，提出可以給予融資支持的房地產(chǎn)項(xiàng)目“白名單”，向本行政區(qū)域內(nèi)的商業(yè)銀行推送，支持在建房地產(chǎn)項(xiàng)目融資和建設(shè)交付。全國(guó)297個(gè)地級(jí)及以上城市已經(jīng)建立了房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制，這個(gè)機(jī)制要在保交房工作中發(fā)揮好牽頭協(xié)調(diào)推進(jìn)的有力作用。

三是做好保交房工作，要壓實(shí)地方政府、房地產(chǎn)企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)各方責(zé)任。

一是地方政府要承擔(dān)屬地責(zé)任，推動(dòng)住建、金融管理、公安、自然資源、審計(jì)等部門(mén)和法院協(xié)同配合，各司其職、形成合力。二是房地產(chǎn)企業(yè)要承擔(dān)主體責(zé)任，制定“一項(xiàng)目一策”處置方案，積極處置資產(chǎn)、多方籌集資金，確保項(xiàng)目按時(shí)保質(zhì)交付。三是金融機(jī)構(gòu)要落實(shí)盡職免責(zé)規(guī)定，做到對(duì)符合條件的項(xiàng)目“應(yīng)貸盡貸”，加快貸款審批和發(fā)放，支持項(xiàng)目建設(shè)交付。

要進(jìn)一步發(fā)揮城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制作用，滿(mǎn)足房地產(chǎn)項(xiàng)目合理融資需求。城市政府推動(dòng)符合“白名單”條件的項(xiàng)目“應(yīng)進(jìn)盡進(jìn)”，商業(yè)銀行對(duì)合規(guī)“白名單”項(xiàng)目“應(yīng)貸盡貸”，滿(mǎn)足在建項(xiàng)目合理融資需求。

收購(gòu)方不得涉及地方政府隱性債務(wù)

鼓勵(lì)引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)按照市場(chǎng)化、法治化原則，支持地方國(guó)有企業(yè)以合理價(jià)格收購(gòu)已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房，預(yù)計(jì)將帶動(dòng)銀行貸款5000億元。

中國(guó)人民銀行副行長(zhǎng)陶玲在吹風(fēng)會(huì)上表示，保障性住房再貸款規(guī)模是3000億元，利率1.75%，期限1年，可展期4次，發(fā)放對(duì)象包括國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行、政策性銀行、國(guó)有商業(yè)銀行、郵政儲(chǔ)蓄銀行、股份制商業(yè)銀行等21家全國(guó)性銀行。銀行按照自主決策、風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)原則發(fā)放貸款。人民銀行按照貸款本金的60%發(fā)放再貸款，可帶動(dòng)銀行貸款5000億元。

而所收購(gòu)的商品房嚴(yán)格限定為房地產(chǎn)企業(yè)已建成未出售的商品房，對(duì)不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)一視同仁。按照保障性住房是用于滿(mǎn)足工薪收入群體剛性住房需求的原則，嚴(yán)格把握所收購(gòu)商品房的戶(hù)型和面積標(biāo)準(zhǔn)。

“城市政府選定地方國(guó)有企業(yè)作為收購(gòu)主體。該國(guó)有企業(yè)及所屬集團(tuán)不得涉及地方政府隱性債務(wù)，不得是地方政府融資平臺(tái)，同時(shí)應(yīng)具備銀行授信要求和授信空間，收購(gòu)后迅速配售或租賃。”

陶玲補(bǔ)充道，城市政府根據(jù)當(dāng)?shù)乇Ｕ闲宰》啃枨?、商品房?kù)存水平等因素，自主決定是否參與。符合保障條件的工薪群體自主選擇是否參與配售或租賃。房地產(chǎn)企業(yè)與收購(gòu)主體平等協(xié)商，自主決定是否出售。21家銀行按照風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)、商業(yè)可持續(xù)原則，自主決策是否向收購(gòu)主體發(fā)放貸款。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，此次政策明確了“以購(gòu)代建”思路，推動(dòng)消化存量商品住房。城市政府堅(jiān)持以需定購(gòu)，可以組織地方國(guó)有企業(yè)以合理價(jià)格收購(gòu)一部分存量商品住房，用作保障性住房。

從消化存量商品住房的角度來(lái)看，一般可以理解為收購(gòu)二手房和房企庫(kù)存房源，其對(duì)于存量消化和轉(zhuǎn)化具有積極作用。當(dāng)然收購(gòu)二手房，本身對(duì)于具體的房東業(yè)主等有影響。而收購(gòu)房企庫(kù)存房源，則對(duì)于房企資金回籠等具有積極作用。

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