每經(jīng)記者 甄素靜    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤    

傳聞已久的深圳限購(gòu)放松政策，終于在“五一”小長(zhǎng)假之后的第一個(gè)工作日落地了。

5月6日晚間，深圳市住房和建設(shè)局發(fā)布《關(guān)于進(jìn)—步優(yōu)化房地產(chǎn)政策的通知》，分別從分區(qū)優(yōu)化住房限購(gòu)政策、調(diào)整企事業(yè)單位購(gòu)買商品住房政策、提升二手房交易便利化三方面進(jìn)行了優(yōu)化。

多名業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，此次分區(qū)調(diào)控相當(dāng)于小步慢跑、謹(jǐn)慎性調(diào)整，不是單純?yōu)榱巳?kù)存而去庫(kù)存，而是將存量消化與增量消化結(jié)合起來，有利于相關(guān)區(qū)域釋放購(gòu)房需求，相關(guān)區(qū)域的成交預(yù)計(jì)會(huì)有提升。

此外，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者還注意到，部分中介平臺(tái)二手房已不再顯示早先的政府參考價(jià)，而是直接顯示業(yè)主掛牌價(jià)。以華潤(rùn)城潤(rùn)府一期為例，政府參考價(jià)為13.2萬元/平方米，而某中介平臺(tái)上顯示業(yè)主掛牌價(jià)在10萬-15萬元/平方米。

據(jù)樂有家研究中心數(shù)據(jù)，深圳2021年參考價(jià)政策出臺(tái)的第一年，僅5%二手房成交價(jià)低于參考價(jià)；到2023年，低于參考價(jià)成交的占比大幅增長(zhǎng)至50.3%，約3年時(shí)間低于參考價(jià)成交的房源占比翻了10倍；目前，低于參考價(jià)成交的占比升至83%。

而當(dāng)前樂有家網(wǎng)掛牌房源中，共有39.2%房源掛牌價(jià)低于參考價(jià)，27.5%房源掛牌價(jià)僅高于參考價(jià)10%以內(nèi)。

“短期內(nèi)成交量會(huì)有一波回升”

分區(qū)優(yōu)化住房限購(gòu)政策方面，通知指出，非本市戶籍居民家庭及成年單身人士（含離異）限購(gòu)1套住房，在鹽田區(qū)、寶安區(qū)（不含新安街道、西鄉(xiāng)街道）、龍崗區(qū)、龍華區(qū)、坪山區(qū)、光明區(qū)、大鵬新區(qū)范圍內(nèi)購(gòu)買住房，個(gè)人所得稅、社會(huì)保險(xiǎn)的繳交年限要求由3年調(diào)整為1年；在其他范圍內(nèi)購(gòu)買住房，個(gè)人所得稅、社會(huì)保險(xiǎn)的繳交年限要求仍為3年。

兩個(gè)及以上未成年子女的本市戶籍居民家庭，在執(zhí)行現(xiàn)有住房限購(gòu)政策的基礎(chǔ)上，可在鹽田區(qū)、寶安區(qū)（不含新安街道、西鄉(xiāng)街道）、龍崗區(qū)、龍華區(qū)、坪山區(qū)、光明區(qū)、大鵬新區(qū)范圍內(nèi)再購(gòu)買1套住房。

鏡鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉表示，本次政策調(diào)整對(duì)郊區(qū)的限購(gòu)定向大幅寬松，其作用主要是去庫(kù)存，7區(qū)放松限購(gòu)，不少人具備了購(gòu)房資格，短期內(nèi)深圳樓市成交量會(huì)有一波回升行情，但不會(huì)起到漲價(jià)的作用。

張宏偉認(rèn)為，深圳樓市郊區(qū)限購(gòu)政策的調(diào)整，不僅僅影響深圳樓市，對(duì)于環(huán)深的東莞、惠州、中山需求也會(huì)產(chǎn)生一定的虹吸效應(yīng)，尤其是上述城市的臨深板塊，影響會(huì)比較大，在此背景下，上述城市將面臨短期內(nèi)的銷售壓力。

樂有家營(yíng)銷總裁賀玲認(rèn)為，深圳這次新政主要特點(diǎn)是分區(qū)調(diào)控,有利于相關(guān)區(qū)域釋放購(gòu)房需求，相關(guān)區(qū)域的成交預(yù)計(jì)會(huì)有提升,“以舊換新”等會(huì)帶動(dòng)更多賣房業(yè)主換房到其他區(qū)域，形成交易輪動(dòng)。

據(jù)中指研究院，2023年下半年以來，深圳持續(xù)優(yōu)化樓市政策，政策效果逐漸顯現(xiàn)，市場(chǎng)情緒有所恢復(fù)。

根據(jù)中指數(shù)據(jù)，今年4月，深圳新建商品住宅成交面積環(huán)比增長(zhǎng)5%，高基數(shù)下同比仍下降；二手住宅成交超4000套，達(dá)2021年5月以來最高水平，環(huán)比、同比均增長(zhǎng)。分區(qū)域來看，本次限購(gòu)政策優(yōu)化的區(qū)域近幾年新房成交量占全市整體的比重較高，政策優(yōu)化預(yù)計(jì)將進(jìn)一步提振市場(chǎng)活躍度，帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)好轉(zhuǎn)。

恢復(fù)實(shí)力企業(yè)購(gòu)房且不限制套數(shù)

此次政策最大亮點(diǎn)在于放松了公司名義購(gòu)房限制，且以公司名義“以舊換新”不限制套數(shù)。

通知明確，同時(shí)滿足設(shè)立年限滿1年、在本市累計(jì)繳納稅款金額達(dá)100萬元人民幣、員工人數(shù)10名及以上條件的企事業(yè)單位，可在鹽田區(qū)、寶安區(qū)（不含新安街道、西鄉(xiāng)街道）、龍崗區(qū)、龍華區(qū)、坪山區(qū)、光明區(qū)、大鵬新區(qū)購(gòu)買商品住房，用于解決員工住房等需求。

支持在本市有開發(fā)項(xiàng)目的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以及相關(guān)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)開展商品住房“收舊換新”和“以舊換新”工作。對(duì)于實(shí)施“收舊換新”的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，收購(gòu)換房人舊房時(shí)不受本市關(guān)于企事業(yè)單位、社會(huì)組織等法人單位購(gòu)房政策的限制。

這是自2018年7月31日起，深圳暫停企事業(yè)單位、社會(huì)組織等法人單位（公司）在本市購(gòu)買商品住房（住宅）六年后，首次對(duì)以公司名義購(gòu)房限制有所放松。

在2018年以前，深圳對(duì)以個(gè)人名義購(gòu)買住宅有所限制，而公司購(gòu)房不在此列，彼時(shí)有些有購(gòu)房意愿但又沒有購(gòu)房資格的買房人開始“以公司名義”進(jìn)行個(gè)人買房，市場(chǎng)炒作氛圍濃厚。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析認(rèn)為，此次恢復(fù)企業(yè)購(gòu)房，且沒有套數(shù)限制，并與解決職工住房需求結(jié)合，是一條很好的政策。但一方面，企業(yè)購(gòu)房的稅費(fèi)、持有成本比較高；另一方面，目前的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，有實(shí)力為員工購(gòu)買住房的企業(yè)，除了少數(shù)實(shí)力派如華為、格力等，寥寥無幾。

不過，在企業(yè)購(gòu)房區(qū)域的放開選擇上，彰顯了深圳希望通過住房政策調(diào)整，引導(dǎo)企業(yè)在外圍投資、設(shè)廠，員工在外圍買房，實(shí)現(xiàn)職住平衡、產(chǎn)城融合。

封面圖片來源：每經(jīng)記者 甄素靜 攝