2023年對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言是艱難前行的一年。身處行業(yè)調(diào)整期的央企招商蛇口以“穩(wěn)健”之姿走出了自己的發(fā)展之路。

3月20日下午，招商蛇口召開2023年度業(yè)績發(fā)布會(huì)暨投資者交流會(huì)。招商蛇口黨委書記、董事長蔣鐵峰，招商蛇口董事、總經(jīng)理朱文凱，招商蛇口財(cái)務(wù)總監(jiān)兼董事會(huì)秘書黃均隆，副總經(jīng)理聶黎明、劉曄、伍斌等管理層出席了交流會(huì)。

根據(jù)此前發(fā)布的年報(bào)顯示，去年招商蛇口營業(yè)收入1,750.08億元；歸母凈利潤63.19億元，同比增長48.2%；全年累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約銷售面積1,223.41萬平方米，實(shí)現(xiàn)簽約銷售金額2,936.35億元，銷售規(guī)模躋身行業(yè)前五。

亮眼銷售數(shù)據(jù)背后，是招商蛇口穩(wěn)健運(yùn)營的底色。2023年以來，招商蛇口堅(jiān)定轉(zhuǎn)型方向，把風(fēng)險(xiǎn)防控放在首位；堅(jiān)守財(cái)務(wù)穩(wěn)健，不斷降低融資成本，全面開源節(jié)流，穩(wěn)步發(fā)展，邁向行業(yè)“五強(qiáng)”。

招商蛇口黨委書記、董事長蔣鐵峰在2023年度業(yè)績發(fā)布會(huì)現(xiàn)場(chǎng)表示：“新形勢(shì)下，行業(yè)比拼已經(jīng)從‘規(guī)模’轉(zhuǎn)向‘質(zhì)量’，從‘大’轉(zhuǎn)向‘強(qiáng)’。招商蛇口將在保持已有優(yōu)勢(shì)的基礎(chǔ)上，強(qiáng)化內(nèi)部經(jīng)營管理，著力推進(jìn)轉(zhuǎn)型發(fā)展，扎實(shí)推進(jìn)五強(qiáng)目標(biāo)，努力為股東創(chuàng)造價(jià)值。”

銷售穩(wěn)中有進(jìn) 邁向行業(yè)“五強(qiáng)”

在房企普遍面臨銷售下行困境之際，招商蛇口在2023年依然實(shí)現(xiàn)了銷售業(yè)績穩(wěn)中有進(jìn)，展現(xiàn)出了其在市場(chǎng)調(diào)整之下較強(qiáng)韌性。

從具體年報(bào)數(shù)據(jù)看，2023年，招商蛇口銷售規(guī)模逆勢(shì)微增。全年累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約銷售面積1,223.41萬平方米，實(shí)現(xiàn)簽約銷售金額2,936.35億元，1月-12月累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約銷售面積1,223.41萬平方米，同比增加2.49%；累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約銷售金額2,936.35億元，同比增加0.35%。高能級(jí)城市深耕卓有成效。公司在全國13個(gè)城市進(jìn)入當(dāng)?shù)亓髁夸N售金額TOP5，其中，上海、蘇州、合肥、長沙、南通排名TOP1；深圳、南京、溫州、徐州進(jìn)入TOP3；無錫、西安、成都、重慶位居TOP5。

盡管2023年招商蛇口在房地產(chǎn)銷售規(guī)模上取得了不錯(cuò)的成績，但對(duì)于已經(jīng)到來的2024年房地產(chǎn)市場(chǎng)，招商蛇口管理層仍舊保持謙遜，并未掉以輕心。

朱文凱在現(xiàn)場(chǎng)業(yè)績會(huì)上坦言，今年1-2月份的銷售，跟去年同期比，整個(gè)數(shù)據(jù)都是比較差的，也提醒公司2024年銷售情況能不能達(dá)到去年的量。因此，對(duì)未來的展望，實(shí)際上抱有一種謹(jǐn)慎的態(tài)度。

對(duì)此，蔣鐵峰補(bǔ)充道，在中央的各項(xiàng)政策引導(dǎo)下，房地產(chǎn)目前面臨的深度調(diào)整預(yù)計(jì)在2~3年之內(nèi)逐步解決，問題解決之后房地產(chǎn)會(huì)進(jìn)入相對(duì)一個(gè)穩(wěn)定的可持續(xù)的長期的穩(wěn)健的發(fā)展階段。

市場(chǎng)環(huán)境因素之外，土儲(chǔ)是房企未來業(yè)績持續(xù)增長的基礎(chǔ)，招商蛇口深諳其道。

2023年以來，招商蛇口堅(jiān)持“區(qū)域聚焦、城市深耕”的發(fā)展策略，將土地資源投放進(jìn)一步聚焦在一二線核心城市。具體城市方面，拿地金額基本投向“強(qiáng)心30城”甚至“核心6+10城”，資源投放進(jìn)一步聚焦上海、杭州、合肥、北京、蘇州、長沙、深圳及西安等地。

年報(bào)顯示，2023年招商蛇口累計(jì)獲取55宗地塊，總計(jì)容建面約590萬平方米，總地價(jià)約1134億元，公司需支付地價(jià)約為867億元。

具體而言，報(bào)告期內(nèi)，公司在“強(qiáng)心30城”“核心6+10城”的投資金額占比分別達(dá)99%和88%，其中在北、上、廣、深的投資占公司全部投資額的51%，單城投放額達(dá)46億元，先后獲取上海9宗、杭州6宗、北京5宗、西安5宗土地。公司2023年新增項(xiàng)目中29個(gè)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)當(dāng)年拿地當(dāng)年開盤，為報(bào)告期貢獻(xiàn)銷售金額約340億元。

對(duì)于今年的投資策略，招商蛇口董事長蔣鐵峰在業(yè)績發(fā)布會(huì)上表示，聚焦核心，有進(jìn)有退，以銷定投、嚴(yán)控合作風(fēng)險(xiǎn)，提升權(quán)益比。持續(xù)更新優(yōu)化并運(yùn)用好“強(qiáng)心30城”“機(jī)會(huì)型關(guān)注X城”分檔管理。

在去年度業(yè)績會(huì)上，招商蛇口提出了2023年度的新目標(biāo)，即躋身行業(yè)五強(qiáng)。“五強(qiáng)并不僅僅是一個(gè)規(guī)模的指標(biāo)，更多的是利潤、質(zhì)量、效益和轉(zhuǎn)型、經(jīng)營、收入、品質(zhì)等多維度”。

實(shí)際上，地產(chǎn)行業(yè)格局重構(gòu)背景之下，經(jīng)過2023年一年，無論是在銷售規(guī)模、市值還是土儲(chǔ)、產(chǎn)品品質(zhì)等方面，招商蛇口居于行業(yè)“五強(qiáng)”已是不爭(zhēng)的事實(shí)。

財(cái)務(wù)穩(wěn)健 提振企業(yè)經(jīng)營信心

財(cái)務(wù)穩(wěn)健是房企獲得長遠(yuǎn)發(fā)展的核心保障。在行業(yè)銷售環(huán)境、融資環(huán)境雙重承壓背景下，更考驗(yàn)房企的財(cái)務(wù)能力。

通過年報(bào)數(shù)據(jù)不難發(fā)現(xiàn)，招商蛇口各項(xiàng)指標(biāo)穩(wěn)健且健康。從年報(bào)數(shù)據(jù)來看，招商蛇口負(fù)債結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，短期負(fù)債占比已不足1%。“三道紅線”始終處于綠檔并持續(xù)優(yōu)化，2023年，招商蛇口剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率62.41%，凈負(fù)債率54.58%，現(xiàn)金短債比為1.28倍。

穩(wěn)健的財(cái)務(wù)表現(xiàn)能力、強(qiáng)大的經(jīng)營實(shí)力，為招商蛇口在資本市場(chǎng)上的融資提供了強(qiáng)大背書。招商蛇口全面落實(shí)降本增效舉措，嚴(yán)控資金成本，加大公開市場(chǎng)融資力度進(jìn)行債務(wù)結(jié)構(gòu)調(diào)整，緊抓LPR下行的市場(chǎng)窗口，充分發(fā)揮公司信用優(yōu)勢(shì)進(jìn)行高息債務(wù)置換，資金成本顯著降低。

年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，全年新增公開市場(chǎng)融資324.3億元，票面利率均為同期內(nèi)房企債券利率最低水平；全年綜合資金成本3.47%，較年初降低42BP。

與此同時(shí)，自2022年滬深交易所發(fā)布擴(kuò)募指引后，招商蛇口積極響應(yīng)國家號(hào)召，再次秉承先行先試的改革精神、勇當(dāng)產(chǎn)融創(chuàng)新的排頭兵，以招商局光明科技園加速器二期項(xiàng)目為底層資產(chǎn)，實(shí)施蛇口產(chǎn)園REIT擴(kuò)募及購入基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)工作，募集資金約8億元，擴(kuò)募份額于2023年6月16日于深交所上市，是首批基礎(chǔ)設(shè)施REITs擴(kuò)募項(xiàng)目之一。蛇口產(chǎn)園REIT擴(kuò)募進(jìn)一步確立了招商蛇口資產(chǎn)運(yùn)營“投、融、建、管、退”全生命周期發(fā)展模式與投融資機(jī)制。

此外，2023年6月，招商蛇口還完成了一項(xiàng)對(duì)于公司與行業(yè)而言影響深遠(yuǎn)的交易案——“第三支箭”后首例房企股權(quán)重組交易成功的案例。

招商蛇口管理層認(rèn)為此項(xiàng)交易的順利完成具有多重戰(zhàn)略意義。于公司而言，不僅提高了招商蛇口在前海片區(qū)享有的資源價(jià)值，也使公司整體價(jià)值得到有效提升，增強(qiáng)其核心競(jìng)爭(zhēng)力。于行業(yè)而言，隨著招商蛇口重組項(xiàng)目實(shí)施完成，為上市房企并購重組和股權(quán)融資注入強(qiáng)心劑，提振市場(chǎng)信心。

多元協(xié)同發(fā)展 尋找新增長點(diǎn)

隨著地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入新階段，“多元協(xié)同”發(fā)展成為房地產(chǎn)行業(yè)未來的趨勢(shì)之一。

招商蛇口積極推進(jìn)多元業(yè)務(wù)協(xié)同發(fā)展，尋求新的增長曲線。蔣鐵峰在現(xiàn)場(chǎng)業(yè)績會(huì)上表示，開發(fā)業(yè)務(wù)當(dāng)前仍是招商蛇口的“基本盤”，是公司規(guī)模和利潤的重要保障，是轉(zhuǎn)型發(fā)展的資源基礎(chǔ)；資產(chǎn)運(yùn)營，是推動(dòng)公司發(fā)展模式從開發(fā)為主向開發(fā)與經(jīng)營并重轉(zhuǎn)變的重要轉(zhuǎn)型業(yè)務(wù)板塊；城市服務(wù)，是推動(dòng)公司從重資產(chǎn)為主向輕重結(jié)合轉(zhuǎn)變的重要轉(zhuǎn)型業(yè)務(wù)板塊。

據(jù)了解，2023年招商蛇口全口徑資產(chǎn)運(yùn)營收入66.91億元，實(shí)現(xiàn)EBITDA 33億元。其資產(chǎn)運(yùn)營業(yè)務(wù)主營包括集中商業(yè)、產(chǎn)業(yè)園、寫字樓、公寓酒店等持有物業(yè)運(yùn)營與資產(chǎn)管理；城市服務(wù)板塊涵蓋物業(yè)管理、郵輪、會(huì)展、代建等業(yè)務(wù)。

招商積余作為公司旗下物業(yè)管理和輕資產(chǎn)運(yùn)營服務(wù)平臺(tái)。截至2023年末，招商積余物業(yè)在管項(xiàng)目達(dá)到2101個(gè)，覆蓋全國156個(gè)城市，管理面積3.45億平方米，其中，非住宅管理面積2.13億平方米，住宅管理面積1.32億平方米。招商積余全年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入156.27億元，同比增長20%，歸屬于上市公司股東的凈利潤7.36億元，同比增長23.96%。

代建業(yè)務(wù)是招商蛇口“城市服務(wù)”業(yè)務(wù)的重要組成部分。公司自2010年起開展代建業(yè)務(wù)，已累計(jì)承接500余個(gè)代建項(xiàng)目，涉及代建面積超過1,400萬平方米，積累了多元化業(yè)態(tài)的代建經(jīng)驗(yàn)。2023年，公司新增28個(gè)代建項(xiàng)目，合計(jì)管理面積約269萬平方米。

招商商管作為招商蛇口旗下專業(yè)的商辦資產(chǎn)運(yùn)營平臺(tái)，長期致力于打造寫字樓商業(yè)生態(tài)圈。招商Moffice是其核心品牌。憑借1個(gè)智慧平臺(tái)，3大板塊，6大價(jià)值體系，招商Moffice整合優(yōu)質(zhì)辦公空間，串聯(lián)區(qū)域美好資源，提供多元辦公服務(wù)，構(gòu)建美好商務(wù)智慧服務(wù)體系，探索未來辦公新模式。

“2024年，公司將繼續(xù)堅(jiān)定落實(shí)‘四個(gè)聚焦’‘三個(gè)轉(zhuǎn)變’的發(fā)展策略，以‘精進(jìn)’作為貫穿全年的關(guān)鍵，堅(jiān)持‘精耕細(xì)作、穩(wěn)中求進(jìn)’的工作主基調(diào)，強(qiáng)‘本’培‘新’，打造蛇口‘兩條曲線’，在提質(zhì)量、增效益上積極進(jìn)取，把重資產(chǎn)業(yè)務(wù)做精，輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)做大，防控債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，推動(dòng)公司實(shí)現(xiàn)由重入輕、由量轉(zhuǎn)質(zhì)的發(fā)展。”招商蛇口董事總經(jīng)理朱文凱在業(yè)績會(huì)上表示。

（本文不構(gòu)成任何投資建議，投資者據(jù)此操作，風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)。）