每經(jīng)記者 黃婉銀    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤    

日前，萬(wàn)科宣布成立商業(yè)事業(yè)部，萬(wàn)科7區(qū)域的商業(yè)業(yè)務(wù)、印力集團(tuán)統(tǒng)一并入商業(yè)事業(yè)部，由原南方區(qū)域首席合伙人孫嘉出任商業(yè)事業(yè)部首席合伙人；丁力業(yè)繼續(xù)擔(dān)任印力集團(tuán)董事長(zhǎng)，同時(shí)兼任商業(yè)事業(yè)部首席顧問(wèn)；王海武擔(dān)任商業(yè)事業(yè)部核心合伙人。

顯然，這是萬(wàn)科希望在商業(yè)地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)突破性發(fā)展。對(duì)比以往，萬(wàn)科本次在商業(yè)板塊的調(diào)整力度也是空前的。在未來(lái)的整合之路上，萬(wàn)科將開(kāi)啟更大的動(dòng)作。

對(duì)孫嘉而言，這亦是一場(chǎng)巨大的挑戰(zhàn)，他既需要解決萬(wàn)科區(qū)域商業(yè)業(yè)務(wù)與印力的融合問(wèn)題，也必須帶領(lǐng)剛成立的商業(yè)事業(yè)部做出讓外界刮目相看的成績(jī)。

開(kāi)啟巨變補(bǔ)短板

REITs東風(fēng)起，是萬(wàn)科迫切尋求商業(yè)地產(chǎn)破局的催化劑。而從根本上看，這也是困擾萬(wàn)科多年的難題。

收購(gòu)印力之初，萬(wàn)科就希望其能成為所在領(lǐng)域的“領(lǐng)跑者”、做到“數(shù)一數(shù)二”，這也是萬(wàn)科對(duì)其他經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)的要求。但到目前，印力都還未實(shí)現(xiàn)萬(wàn)科的預(yù)期目標(biāo)。

于外，在商業(yè)地產(chǎn)賽道競(jìng)爭(zhēng)上，其他龍頭房企已經(jīng)跑出領(lǐng)先姿態(tài)，如華潤(rùn)置地及其打造的萬(wàn)象系列，龍湖集團(tuán)的天街系列等，不僅實(shí)現(xiàn)了全國(guó)性復(fù)制推廣，也為集團(tuán)貢獻(xiàn)了可觀的營(yíng)收與利潤(rùn)。

去年上半年，華潤(rùn)置地經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)錄得營(yíng)業(yè)額107.2億元，毛利率為71.3%；龍湖運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)板塊不含稅租金收入為63.3億元，商業(yè)投資、長(zhǎng)租公寓及其他收入的占比分別為77.0%、19.4%和3.6%。

萬(wàn)科方面，2022年商業(yè)業(yè)務(wù)（含非并表項(xiàng)目）營(yíng)業(yè)收入87.2億元，同比增長(zhǎng)14.3%。去年上半年，萬(wàn)科商業(yè)業(yè)務(wù)（含非并表項(xiàng)目）營(yíng)業(yè)收入43.0億元，同比增長(zhǎng)7.3%。其中，印力管理的商業(yè)項(xiàng)目營(yíng)業(yè)收入27.4億元，整體出租率94.7%，同比提高2.0個(gè)百分點(diǎn)。

值得一提的是，萬(wàn)科至今都還未將印力并表。

萬(wàn)科在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域打造過(guò)明星項(xiàng)目，但只能用“屈指可數(shù)”來(lái)形容。如本次中金印力消費(fèi)REIT的目標(biāo)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)杭州西溪印象城、上海南翔印象城MEGA，上海七寶萬(wàn)科廣場(chǎng)、深圳龍崗萬(wàn)科廣場(chǎng)，這幾個(gè)項(xiàng)目也一直是萬(wàn)科運(yùn)營(yíng)管理的前十大商業(yè)項(xiàng)目。其中，僅有龍崗萬(wàn)科廣場(chǎng)為深圳市萬(wàn)科商業(yè)管理有限公司運(yùn)營(yíng)，其他均為印力集團(tuán)運(yùn)營(yíng)。

1月18日，一位商業(yè)地產(chǎn)觀察人士在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，萬(wàn)科在商業(yè)項(xiàng)目的表現(xiàn)上參差比較明顯，突出項(xiàng)目主要集中在江浙滬，大本營(yíng)深圳除了龍崗萬(wàn)科廣場(chǎng)稍有亮眼外，其他都較為一般。不過(guò)萬(wàn)科近兩年在商業(yè)還是有進(jìn)步的，尤其在一些非文旅街區(qū)性質(zhì)的商業(yè)項(xiàng)目上表現(xiàn)還可以，如深圳南頭古城、廣州永慶坊等等。

盤(pán)活全局“一盤(pán)棋”

消費(fèi)類基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)為商業(yè)業(yè)務(wù)提供了重要發(fā)展機(jī)遇。

在開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)持續(xù)縮量的當(dāng)下，資本市場(chǎng)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)這類既能持續(xù)產(chǎn)生大量現(xiàn)金流、又有更多融資優(yōu)勢(shì)的業(yè)務(wù)格外看重。于內(nèi)于外，萬(wàn)科都不得不馬上做出改變。

一位商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)人士表示，消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的提出，意味著商業(yè)地產(chǎn)從開(kāi)發(fā)到運(yùn)營(yíng)的全面轉(zhuǎn)型時(shí)代已經(jīng)到來(lái)，對(duì)運(yùn)營(yíng)的提質(zhì)增效有了明確指標(biāo)。消費(fèi)類基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs可以有效盤(pán)活商業(yè)地產(chǎn)存量資產(chǎn)，改善房企資產(chǎn)負(fù)債表。持有物業(yè)也可以通過(guò)REITs產(chǎn)品長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)分紅，提升上市房企利潤(rùn)水平，同時(shí)推動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的升級(jí)和轉(zhuǎn)型。

在去年10月的媒體交流會(huì)上，萬(wàn)科董事會(huì)主席郁亮就表示，經(jīng)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)前期投入大，回報(bào)周期長(zhǎng)，見(jiàn)效慢，然而隨著REITs政策推出，這一問(wèn)題已出現(xiàn)解決的希望。他認(rèn)為REITs政策被大家忽視了，它的作用是非常大的，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)而言，REITs的重要性類似于“按揭貸款買房”，能夠?qū)⒉粍?dòng)產(chǎn)變?yōu)閯?dòng)產(chǎn)，打通投融管退的閉環(huán)。萬(wàn)科商業(yè)、物流、租賃住房都在積極準(zhǔn)備REITs，希望不久能夠落地。

不久后，郁亮還在社交媒體上稱，REITs將幫助萬(wàn)科從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)型為不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)服務(wù)商，也為投資者提供了更多選擇，其深遠(yuǎn)影響將隨時(shí)間而顯示出來(lái)。

REITs的興起，既是機(jī)遇，也是挑戰(zhàn)。RET睿意德指出，公募REITs產(chǎn)品的出現(xiàn)，為商業(yè)地產(chǎn)銷售帶來(lái)了一種全新的競(jìng)爭(zhēng)形態(tài)，它打破了地域限制，使得競(jìng)爭(zhēng)更加無(wú)界，這意味著投資客可以在全國(guó)選擇投資型產(chǎn)品。為了在新的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中脫穎而出，商業(yè)項(xiàng)目需要在投資安全性、運(yùn)營(yíng)定位和主力區(qū)打造等方面進(jìn)行深思熟慮的策略調(diào)整和優(yōu)化。

從商業(yè)項(xiàng)目的數(shù)量和面積來(lái)說(shuō)，萬(wàn)科不遜于同行，難點(diǎn)在于如何做優(yōu)做強(qiáng)。截至去年上半年，萬(wàn)科累計(jì)開(kāi)業(yè)203個(gè)商業(yè)項(xiàng)目（不含輕資產(chǎn)輸出管理項(xiàng)目），建筑面積1,118.3萬(wàn)平方米；規(guī)劃中和在建商業(yè)建筑面積為381.2萬(wàn)平方米。

在成立商業(yè)事業(yè)部以前，萬(wàn)科的商業(yè)業(yè)務(wù)由萬(wàn)科商管和印力分別負(fù)責(zé)。印象城、印象匯等都屬于印力集團(tuán)負(fù)責(zé)，萬(wàn)科商管負(fù)責(zé)房開(kāi)業(yè)務(wù)旗下的商業(yè)業(yè)務(wù)，如萬(wàn)科里、萬(wàn)科廣場(chǎng)等。

一直以來(lái)，兩個(gè)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)都相對(duì)獨(dú)立，融合度不高。從2021年開(kāi)始，萬(wàn)科打破結(jié)界，促進(jìn)雙方融合。先是2021年年中，當(dāng)時(shí)還在萬(wàn)科集團(tuán)的王海武出任印力集團(tuán)總裁，這一職位此前由丁力業(yè)兼任。次年，萬(wàn)科決定將萬(wàn)科商管旗下49個(gè)項(xiàng)目調(diào)整為印力管理運(yùn)營(yíng)，但這顯然還不夠。

這一次，萬(wàn)科又選擇孫嘉成為新棋局的操盤(pán)手。萬(wàn)科內(nèi)部認(rèn)為，孫嘉是萬(wàn)科較早開(kāi)始探索和實(shí)踐經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)的前線管理者之一，其在上海任職期間，就開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)了多個(gè)商業(yè)綜合體。同時(shí)，孫嘉在資產(chǎn)交易方面也有較豐富的經(jīng)驗(yàn)，與多個(gè)投資基金、國(guó)有企業(yè)有過(guò)成功的合作。

面對(duì)新機(jī)遇與老難題，孫嘉如何以新打法帶領(lǐng)萬(wàn)科商業(yè)實(shí)現(xiàn)破局，助力萬(wàn)科向不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)服務(wù)商轉(zhuǎn)變，將是萬(wàn)科建立起長(zhǎng)期價(jià)值必須邁過(guò)的一道關(guān)口。

封面圖片來(lái)源：每日經(jīng)濟(jì)新聞 資料圖