每經(jīng)記者 石雨昕    每經(jīng)編輯 陳星    

新浪新聞2023“綠色中國”可持續(xù)影響力大會于12月30日在北京隆重舉行，本次大會主題為“踐行綠色理念，共話中國責任企業(yè)可持續(xù)發(fā)展道路”。

大會由新浪新聞主辦，中國投資協(xié)會指導，中國綠化基金會、上海市文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)促進會、德必共同支持承辦。

當前，我國房地產(chǎn)市場仍處于調(diào)整周期中。未來房地產(chǎn)市場將面臨哪些機遇與挑戰(zhàn)？房價會怎么走？合理房價在什么水平？經(jīng)濟學家、青島大學經(jīng)濟學院教授、中國社會科學院金融研究所金融發(fā)展室原主任易憲容接受了《每日經(jīng)濟新聞》（以下簡稱NBD）記者專訪。

經(jīng)濟學家易憲容 圖片來源：受訪者供圖

提高保障性住房占比是關鍵

NBD：當前，我國房地產(chǎn)市場仍處于調(diào)整周期，您認為這個調(diào)整期要持續(xù)多久？房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展路在何方？

易憲容：我認為房地產(chǎn)市場調(diào)整至少需要6至10年，主要是因為現(xiàn)在市場預期發(fā)生了根本性變化。以前房地產(chǎn)市場一直在上行，房價只漲不跌，很多人買房是一種投資，房產(chǎn)是一筆財富。但是現(xiàn)在買房不但不一定賺錢，還有可能面臨巨大的風險。當人們的預期改變了，買房不再是一種好的投資，房地產(chǎn)市場就進入了低迷。

在這種情況下，不能用傳統(tǒng)的觀念來看房地產(chǎn)市場，我們也看到一直以來政府都在強調(diào)堅持“房住不炒”，持續(xù)抓好保交樓保民生保穩(wěn)定工作。今年政府推出了一系列具體措施，比如降低首付比例、降低按揭利率、“認房不用認貸”等政策。提高保障性住房占比是未來房地產(chǎn)市場的重點，會促進房地產(chǎn)市場可持續(xù)發(fā)展，也將推動中國房地產(chǎn)市場更加成熟。

NBD：未來保障性住房市場有多大？能在拉動需求方面發(fā)揮較大作用嗎？

易憲容：這個市場非常大。一方面，我們現(xiàn)在有7億農(nóng)民，而農(nóng)民的居住條件需要大力改善；另一方面，各城市的外來人口住房需求也比較大，但是現(xiàn)在房價還比較高，尤其是大城市，只有房價下降他們才買得起，要解決好這部分人的住房需求。

未來房地產(chǎn)市場發(fā)展中，保障性住房是重中之重，我們現(xiàn)在的保障性住房占比不足3%，未來至少要提高到10%。有一組數(shù)據(jù)就能說明問題，新加坡的組屋占比在85%以上，如果中國的保障性住房占比能夠達到20%以上，住房建造量將是巨大的。

房價不能降得太快太猛

NBD：未來我國整體房價會怎么走？

易憲容：過去房價只漲不跌，未來要逐步讓房地產(chǎn)價格下移，以釋放住房需求，實現(xiàn)供需平衡。房地產(chǎn)市場達到供需平衡是房地產(chǎn)調(diào)整期結束的關鍵。

但是房價不能降得太快太猛，因為房地產(chǎn)行業(yè)與銀行、企業(yè)、股市都密切相關，要推動房地產(chǎn)平穩(wěn)健康運行，穩(wěn)妥化解房企債務違約風險。

NBD：您認為合理的房價是什么？

易憲容：我認為一個地區(qū)人均收入在中位數(shù)的居民用5年至6年的收入就可以買房，這是比較合理的。例如假設一個地方人均收入中位數(shù)是每年30萬元，那么房價150萬元—200萬元是比較合理的，也就是說，房價基本上是收入的五六倍。這種情況下人們通過按揭的方式購房，壓力也不會很大。

NBD：今年1到11月，全國二手房交易量占全部房屋交易量的比重達到了37.1%，創(chuàng)造歷史新高，全國已經(jīng)有7個省和直轄市二手住宅的交易量超過了新建商品住宅交易量，您認為二手房市場未來會持續(xù)火熱嗎？

易憲容：未來我們更加強調(diào)保障性住房，商品房的市場需求可能會被壓縮，再加上如果房價下跌，二手房市場供給端又會涌現(xiàn)出很多住房。但如果需求沒有增加那么快，二手房價格就會繼續(xù)下跌?，F(xiàn)在很多地方二手房價格對普通人而言還是很高，如果未來這部分房價整體下移也將增加需求，滿足改善性住房市場。

封面圖片來源：每經(jīng)記者 包晶晶 攝