每日經濟新聞 2023-12-25 10:30:54
◎長租行業(yè)本身就是資產管理或重資產行業(yè)，無論從歐美還是日本過往發(fā)展經驗看，資產管理都是租賃住房的主流經營模式。尤其現在公募REITs放開，‘募、投、建、管、退’整個邏輯是完全成立的。
◎長租公寓跟房產開發(fā)高杠桿、快周轉的邏輯不同，它是不斷積累、靠運營產生效益的行業(yè)，所以盈利的鏈條很長，募、投、建、管、退，每個環(huán)節(jié)上的能力都不能有短板，這個過程中，實際上是用時間、用實踐去積累的一個過程。
每經記者 包晶晶 每經編輯 魏文藝
“以上海為例，青年首次購房年齡已經推遲到37歲，意味著城市中大量的年輕人將產生租房需求，但產品的供應量遠遠滿足不了。”微領地集團CEO周君強近日在接受《每日經濟新聞》記者專訪時強調：“目前來看，住房租賃行業(yè)才剛剛起步。”
隨著“租賃住房”上升到國家戰(zhàn)略層面，政策紅利釋放、強勁的租賃需求和穩(wěn)定的投資收益吸引力讓長租公寓賽道進入快速發(fā)展期。仲量聯行日前發(fā)布的《2023中國長租公寓市場白皮書》顯示，4個一線城市中，上海外來人口數量超1000萬，在常住人口中的占比達40.6%，外來人口為城市提供生產力和消費力的同時，也增加了城市的住房需求。
“進入住房租賃行業(yè)12年，微領地扎根一線城市上海，并完成了向重資產的整體轉型。”周君強認為，2023年最重要的事情，是完成了資產管理平臺體系的搭建，真正實現了轉型。
“微領地從2021年開始轉型重資產，到今年完成整體轉型，在當前經濟形勢趨緩的情況下，項目運營等各項經濟指標非常好，代表著重資產轉型的模型已經完全成立了，這可能是我們2023年最大的成績。”周君強表示。
“我們從房地產業(yè)務開始，隨后轉型租賃住房和保租房，其實每次都比市場早走了半步。包括房地產的轉型，之后開始做租賃住房的包租模式，再到轉重資產，也就是從公寓運營商到專業(yè)化保障性租賃住房資管平臺，都比市場快了半步，整體戰(zhàn)略選擇始終沒有發(fā)生變化。”
周君強解釋道：“首先，長租行業(yè)本身就是資產管理或重資產行業(yè)，無論從歐美還是日本過往發(fā)展經驗看，資產管理都是租賃住房的主流經營模式。尤其現在公募REITs放開，‘募、投、建、管、退’整個邏輯是完全成立的。”
“其次，無論是經濟高速發(fā)展還是趨緩階段，人口都會向一線城市聚集，尤其像上海，地處長三角，輻射華東六省，無論區(qū)域人口的規(guī)模、經濟的延伸、區(qū)域的拓展，都意味著市場有足夠大的空間。所以，我們選擇在上海把重資產的租賃住房精耕細作，實際上這是一個行業(yè)的選擇。”
作為中國保租房的樣本城市，上海也為行業(yè)加速發(fā)展提供了土壤：“十四五”期間計劃新增建設籌措保障性租賃住房47萬套（間），其中70平方米以下中小戶型不低于70%；倡導“非改保”，存量房屋用作保租房期間，不變更土地使用。
截至2023年，微領地青年社區(qū)共有9個項目合計100萬平方米的在建在營面積，運營管理總資產超250億元。周君強坦言：“今年拿項目的速度比原先預計得慢了一點，希望2024年能夠在經濟逐步復蘇的情況下，獲取更多的項目。”
對于中國住房租賃市場，周君強認為“行業(yè)才剛剛起步。”
“2011年我們涉足長租領域，也是因為感覺到房地產已經由增量進入存量時代，參照美國、歐洲和日本行業(yè)發(fā)展經驗，租賃住房真正大發(fā)展的時期，就是經濟開始進入平穩(wěn)期、整個房地產行業(yè)進入存量時代。”
另一方面，年輕人也開始從買房向租房轉變，結婚年齡推遲、購房年齡推遲，現在上海青年首次購房年齡已經推遲到37歲（貝殼研究院《2021居住客群消費趨勢年報》），意味著大量的年輕人進入城市以后產生租房的需求。
盡管微領地的第一個公寓項目——擁有1800間房的中環(huán)滬太路微領地青年社區(qū)自2014年9月開始運營，但他仍然認為2015年是才長租公寓行業(yè)的元年。
“直到2021年，行業(yè)才開始加速，長達6年的嘗試期，市場產品的供應的量還是比較有限的。”周君強指出：“目前上海集中式長租公寓的供應量只有25萬套（克而瑞2023年11月數據）左右，對比超1000萬外來人口，缺口非常大。”
“長租公寓跟房產開發(fā)高杠桿、快周轉的邏輯不同，它是不斷積累、靠運營產生效益的行業(yè)，所以盈利的鏈條很長，募、投、建、管、退，每個環(huán)節(jié)上的能力都不能有短板，這個過程中，實際上是用時間、用實踐去積累的一個過程。”
對于長租公寓行業(yè)“微利”的特性，周君強提出了自己的看法。
“保租房是民生行業(yè)，也是社會化、專業(yè)化的行業(yè)，對于從業(yè)者而言，需要雙價值運營體系，重塑租賃住房的資產價值。企業(yè)選擇什么樣的賽道、選擇什么樣的產品，用什么樣的模型去做？微領地從青年公寓切入，在不斷的實踐過程中，把控工期、成本、出租率、定價等，這些商業(yè)參數還原度高，商業(yè)邏輯就成立了。”
以浦江中心“超級社區(qū)”為例，該社區(qū)是目前上海房量最大的保租房社區(qū)，6棟樓共3116間房，項目原為閑置工業(yè)宿舍，經過資產升級改造后，于2022年10月開業(yè)，從“讓年輕人生活得更好”出發(fā)，社區(qū)內打造了社交、美食、運動、閱讀、購物等公共空間，與“Z世代”共創(chuàng)多場景公共生活，目前85%的租戶為畢業(yè)1-3年的職場新生代。
周君強透露，浦江中心“超級社區(qū)”改造成本控制良好，成為閔行區(qū)首家認證的人才驛站，并且出租率在8個月爬坡至穩(wěn)定期，保持著96%以上的出租率。
“商業(yè)邏輯成立以后才能考慮到專業(yè)化、精細化、規(guī)模化，才能去擴張。所以說怎么掙錢，就是你每一個鏈條、每一塊能力、身體的每一塊肌肉都健康，最后累加起來企業(yè)就盈利了。”
2018年，微領地實現單店盈利；2020年，微領地實現整體盈利。目前，微領地連續(xù)4年保持上海集中式公寓規(guī)模第一。但周君強認為，新項目的獲取和規(guī)模化的運營可能是微領地需要面臨的全新挑戰(zhàn)。
“當規(guī)模化到了一定階段，比如目前在管35000間公寓，預計2024年有4-5個項目竣工，會有15000間左右的房量交付，跨越50000間的里程碑，到時候對運營的挑戰(zhàn)肯定不一樣。”
周君強表示：“獲取新項目也是一項‘大考’。根據原定計劃，還有1萬多間的任務要通過新項目進行補充，所以2024年是異常重要的一年。”
封面圖片來源：受訪者提供
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