每經(jīng)記者 陳榮浩    每經(jīng)編輯 魏文藝    

位于深圳核心區(qū)域、貨值超百億元的舊改項(xiàng)目被盤活了。

12月12日，據(jù)佳兆業(yè)集團(tuán)控股（以下簡稱佳兆業(yè)）官微，深圳市福田區(qū)東山小區(qū)改造項(xiàng)目一期——佳兆業(yè)佳園（推廣名：天宸）近日順利完成回遷房集中交付。業(yè)主們在佳兆業(yè)團(tuán)隊(duì)陪同下，依次辦理了回遷交付、物業(yè)簽約、房屋驗(yàn)收等手續(xù)。

12月13日下午，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者（以下簡稱每經(jīng)記者）在佳兆業(yè)佳園項(xiàng)目現(xiàn)場看到，樓棟主體已經(jīng)封頂，項(xiàng)目外立面也已完成裝修，工程隊(duì)正在項(xiàng)目樓下園林區(qū)域進(jìn)行作業(yè)，項(xiàng)目現(xiàn)場還保留著之前回遷房業(yè)主入伙時(shí)搭的展架。在項(xiàng)目現(xiàn)場的圍欄上除了能看到佳兆業(yè)的字樣外，安居建業(yè)&福田投控的字樣同樣格外顯眼。

項(xiàng)目現(xiàn)場的工作人員告訴每經(jīng)記者：“項(xiàng)目回遷房已經(jīng)交付，商品房按照購房合同預(yù)計(jì)在明年5月底交付。”

每經(jīng)記者從知情人士處了解到，項(xiàng)目在前期曾經(jīng)停過工，“但開盤銷售以來就再未停工過。”

佳園項(xiàng)目現(xiàn)場 圖片來源：每經(jīng)記者 陳榮浩 攝

曾停工的百億貨值舊改項(xiàng)目，成功交付回遷房

靠舊改起家的佳兆業(yè)，第一桶金就來自爛尾樓改造，1999年，佳兆業(yè)接手深圳布吉爛尾別墅，后將其改造為開放式主題公園“桂芳園”，打造成當(dāng)?shù)氐拇笮蜕鐓^(qū)。

到了2021年，佳兆業(yè)持有的城市更新項(xiàng)目達(dá)到高峰，并成功轉(zhuǎn)化了43個(gè)城市更新項(xiàng)目。截至2023年中，佳兆業(yè)在粵港澳大灣區(qū)就有一百多個(gè)舊改項(xiàng)目，被稱為“舊改之王”。

而在佳兆業(yè)眾多城市更新項(xiàng)目中，東山小區(qū)改造項(xiàng)目屬于資產(chǎn)較為優(yōu)質(zhì)的一個(gè)。

東山小區(qū)是上世紀(jì)80年代建安集團(tuán)建設(shè)開發(fā)的生活辦公基地。2013年，佳兆業(yè)與建安集團(tuán)簽訂合作開發(fā)協(xié)議，由佳兆業(yè)主導(dǎo)了東山舊改項(xiàng)目的更新工作，改造項(xiàng)目占地面積為29446.5平方米。

2017年11月，佳兆業(yè)與建安集團(tuán)再次簽署項(xiàng)目補(bǔ)充協(xié)議，將東山舊改項(xiàng)目分為成了一期（佳園）和二期兩個(gè)地塊。一期于2020年1月開工建設(shè)，總建筑面積76470.85平方米，總戶數(shù)340戶，分1A、1B兩棟，其中1B主要為回遷房。二期項(xiàng)目還有房源處于待拆遷狀態(tài)，具體的拆遷時(shí)間尚未公布。

佳園位于福田區(qū)濱海大道8008號，靠近購物公園站E出口，屬于深圳開發(fā)較為成熟的片區(qū)，500米范圍內(nèi)有平安金融中心、會(huì)展中心、COCO Park等商業(yè)配套，以及星河國際、中海華庭、城中雅苑等高端豪宅項(xiàng)目，這些項(xiàng)目的二手房掛牌價(jià)目前在11萬-12萬元/平方米。

據(jù)2019年佳兆業(yè)中期業(yè)績數(shù)據(jù)，東山舊改項(xiàng)目可售面積10.5萬平方米，可售貨值達(dá)126億元。

12月13日下午，每經(jīng)記者在佳園項(xiàng)目現(xiàn)場了解到，目前項(xiàng)目已經(jīng)有多棟樓棟房源封頂，外立面也已裝修，現(xiàn)場有施工人員正在拆除原本的營銷中心。在前往前營銷中心的路上每經(jīng)記者看到，路旁還有處于待拆遷狀態(tài)的兩排老房子。

每經(jīng)記者從知情人士處了解到，此次交付的就是一期佳園的回遷房部分，商品房部分預(yù)計(jì)明年5月份交付。至于項(xiàng)目過往的發(fā)展情況，上述知情人士表示：“項(xiàng)目在前期曾經(jīng)停過工，但開盤銷售以來就再未停工過。”

據(jù)深圳房地產(chǎn)信息平臺(tái)數(shù)據(jù)，佳兆業(yè)佳園于去年12月取得預(yù)售證，共備案158套房源。截至今年12月14日，僅剩5套房源處于期房待售狀態(tài)，其余房源均顯示為“已備案”。

佳園項(xiàng)目現(xiàn)場 圖片來源：每經(jīng)記者 陳榮浩 攝

佳兆業(yè)方面表示，目前佳園項(xiàng)目在政府的指導(dǎo)下，引入國企深圳市福田安城投資運(yùn)營有限責(zé)任公司（以下簡稱福田安城投資）進(jìn)行合作，充分發(fā)揮“國資身份+市場化運(yùn)作”疊加優(yōu)勢，為項(xiàng)目及開發(fā)建設(shè)單位提供工程與現(xiàn)場協(xié)理等多維度的支持及服務(wù)，助力項(xiàng)目更高品質(zhì)地運(yùn)營。

出險(xiǎn)以來，旗下多個(gè)項(xiàng)目被盤活

自2021年底出現(xiàn)債務(wù)違約以來，佳兆業(yè)已通過多種方式盤活了旗下多個(gè)項(xiàng)目。以佳園為例，在項(xiàng)目盤活過程中，引入國企合作成為關(guān)鍵。

今年4月26日，天宸THECORNICHE在官微發(fā)布消息稱，佳兆業(yè)佳園在政府的指導(dǎo)下引入國企福田安城投資進(jìn)行合作。僅一天后，天宸THE CORNICHE戰(zhàn)略合作發(fā)布會(huì)在深圳舉行。

圖片來源：天宸THECORNICHE

福田安城投資由深圳市安居建業(yè)投資運(yùn)營有限公司（以下簡稱安居建業(yè)）與深圳市福田投資控股有限公司聯(lián)合成立，是政企聯(lián)動(dòng)共搭、具有多重國資背景的投資運(yùn)營平臺(tái)。

啟查查顯示，安居建業(yè)由深圳人才安居、深圳特區(qū)建工、深業(yè)集團(tuán)、萬科分別持股40%、20%、20%、20%。據(jù)公開資料，安居建業(yè)是深圳市政府為房地產(chǎn)業(yè)紓困解難、化解房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)而成立的市屬國有房地產(chǎn)平臺(tái)公司，主要針對深圳范圍內(nèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目提供“三保一防”任務(wù)，即“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”和防范化解房地產(chǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)。

從安居建業(yè)的業(yè)務(wù)模式來看，主要包括不良債權(quán)盤活、問題企業(yè)紓困、企業(yè)重組咨詢、地產(chǎn)資產(chǎn)受托等。安居建業(yè)官網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，安居建業(yè)已紓困14個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，操盤及參與監(jiān)管面積310萬平方米，紓困項(xiàng)目包括恒大錦苑、恒大都會(huì)廣場、恒大深匯大廈、佳兆業(yè)佳園（天宸）、歲寶壹品等。

每經(jīng)記者梳理發(fā)現(xiàn)，除了此次被安居建業(yè)紓困的佳園項(xiàng)目外，佳兆業(yè)在深圳的多個(gè)舊改項(xiàng)目，通過“金融機(jī)構(gòu)接管+委托代建”“股權(quán)轉(zhuǎn)讓+債務(wù)置換”“服務(wù)信托”等方式被盤活。

其中，位于龍崗的五和樞紐片區(qū)城更項(xiàng)目，原本由佳兆業(yè)開發(fā)，后因資金鏈緊張而停工。2023年4月，招商蛇口攜長城資產(chǎn)出手，與佳兆業(yè)簽訂了合作協(xié)議，擬以“股權(quán)轉(zhuǎn)讓+債務(wù)置換”的方式盤活該項(xiàng)目。

另一個(gè)參與紓困佳兆業(yè)較多的當(dāng)屬“中信系”。中信城開最早于2022年6月完成佳兆業(yè)資產(chǎn)交易，涉及深圳大鵬金沙灣國際樂園項(xiàng)目、南山東角頭項(xiàng)目、福田紅樹灣、福田金融科技中心等項(xiàng)目，紓困方式主要以“服務(wù)信托”的方式為主。

今年前11月，佳兆業(yè)宣布在深圳、廣州、上海、重慶等地累計(jì)交付56個(gè)項(xiàng)目，3.5萬余套房源，已超過去年全年的交付量。其中，2023年11月，佳兆業(yè)10個(gè)項(xiàng)目合計(jì)交付4152套房源。

12月13日晚間，合一城市更新集團(tuán)董事總經(jīng)理羅宇通過微信接受每經(jīng)記者采訪時(shí)表示，一般對于出險(xiǎn)企業(yè)城市更新類項(xiàng)目的盤活過程，通常需要解決“增量資金”“項(xiàng)目層面融資難”“項(xiàng)目權(quán)益重整”等問題。

“城市更新不良項(xiàng)目的紓困處置應(yīng)更多聚焦項(xiàng)目本身，我們主張城市更新不良項(xiàng)目必須從政策路徑、規(guī)劃優(yōu)化、拆遷實(shí)施、市場去化、經(jīng)濟(jì)效益、風(fēng)險(xiǎn)管控六大盤活可行性入手，從盤活價(jià)值、核心問題、解決路徑、資源整合、紓困機(jī)制、盤活模式等六大要素策劃盤活處置方案。”

羅宇表示，在當(dāng)前政府行政賦能的支持下，國企持續(xù)參與城市更新不良項(xiàng)目的盤活，摸索出了項(xiàng)目主體變更、項(xiàng)目債權(quán)轉(zhuǎn)股權(quán)投資、央企國企+AMC+合作方等模式進(jìn)行項(xiàng)目盤活。每個(gè)城市更新不良項(xiàng)目均有自身的項(xiàng)目特點(diǎn)，需結(jié)合項(xiàng)目具體情況與方案落地性等方面綜合擬定紓困方案，而目前已有的項(xiàng)目盤活成功案例和模式均可為其他項(xiàng)目盤活提供參考借鑒。

封面圖片來源：每經(jīng)記者 陳榮浩 攝