每經(jīng)記者 包晶晶    每經(jīng)編輯 魏文藝    

10月24日-25日，上海三批次第二輪土拍落槌，10宗宅塊全部成功出讓，其中4宗觸頂搖號，2宗溢價成交，4宗底價成交，共攬金478.8億元。

此次土拍延續(xù)現(xiàn)場競價、競報“高品質(zhì)建設(shè)”和搖號的線下出讓方式，頭部央企仍是拿地主力。其中，中海、華潤、保利、招商四家頭部央企合計斥資352.8億元拿地，占整體出讓金的74%。以240億元成交的徐匯龍華街道地塊，加冕今年上?？們r“新地王”。

10月25日，中指研究院上海高級分析師陳炬蘭通過微信接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示，“本次上海土拍熱度分化加劇，熱門地塊仍受追捧，而位置較差或開發(fā)難度較大的地塊則以底價成交，最終10宗地塊均被國央企競得，未來上海市場格局中國央企占比也將進一步擴大。”

圖片來源：中指研究院

央國企再次包場，誕生240億元新地王

與上海三批次首輪土拍一樣，本輪土拍央國企再次“包場”，中海、華潤、保利、招商四家頭部央企表現(xiàn)尤其突出。

此輪土拍的最重量級地塊——徐匯區(qū)龍華街道地塊，起拍價達到240.16億元，是自2021年上海集中供地以來起價最高的地塊，僅次于2020年2月由香港置地聯(lián)合體以310.5億元摘得的徐匯區(qū)黃浦江南延伸段地塊。

該地塊位于上海徐匯核心地段，集住宅、租賃、商業(yè)、辦公、科研等多種業(yè)態(tài)，總出讓面積22.34萬平方米，最終由上海西岸開發(fā)聯(lián)合中海地產(chǎn)以底價240.16億元競得，樓面均價35674元/平方米，成交總價超過今年閔行區(qū)梅隴社區(qū)地塊75.49億元的出讓金，成為上海年內(nèi)“總價地王”。

開發(fā)難度較大的寶山大場地塊，被華潤置地以約70億元底價摘得。該項目包含住宅、商業(yè)、辦公，建筑面積36.94萬平方米，樓面價18948元/平方米。保利發(fā)展則以總價約14.88億元、溢價率7.12%拿下松江洞涇鎮(zhèn)地塊。

隨著招商蛇口&港中旅以封頂價27.75億元搖中閔行浦江地塊，中海、華潤、保利、招商四大頭部央企在本輪土拍中共斥資352.8億元，占整體出讓金的74%。

值得注意的是，中海地產(chǎn)今年在一線城市頻頻大手筆拿地，先是在深圳、廣州接連大手筆拿下百億級地塊，此次在上海再度拿下總價地王，進一步將貨值重心轉(zhuǎn)向一線城市。

此外，嘉定區(qū)嘉定新城G03-09、G04-10、G04-11、G05A-06地塊出讓面積73271平方方，起拍價31.55億元，房地聯(lián)動價達5.04萬元/平方米，吸引了象嶼、保利發(fā)展、廈門國貿(mào)、港中旅&招商蛇口、中海、越秀6家房企競拍。經(jīng)過35輪競價后觸達地價上限34.63億元，最終通過搖號，該地塊被象嶼地產(chǎn)以建筑二星級和超低能耗建筑的上限指標(biāo)以及公租房8%的上限比例搖號摘得，成交樓面價23630元/平方米，溢價率9.75%。

鏡鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉分析認(rèn)為，“象嶼這兩年重倉上海，上海三批次的上半場和下半場都積極參與，上半場有斬獲，下半場繼續(xù)補倉。銷售情況好再加上該集團的上海深耕策略，因此近期的上海拿地比較積極。象嶼在上海的合作策略，一方面與頭部房企如招商聯(lián)手，另一方面會尋找地方國企或中小房企合作，通過合作把規(guī)模在上海做大。”

土拍規(guī)則調(diào)整后，地塊成交仍明顯分化

本次上海土拍采用“競地價+競品質(zhì)+搖號”方式出讓，與第二批次土拍相比，新增了競報“高品質(zhì)建設(shè)”要求，并且重啟招掛復(fù)合，還明確最低裝修價格標(biāo)準(zhǔn)，引導(dǎo)房企高質(zhì)量建設(shè)。

同策研究院分析認(rèn)為，招掛復(fù)合方式在競價前先打分，采用這樣的方式“好中選優(yōu)”。競品質(zhì)方案也很細(xì)膩，每一項指標(biāo)都有標(biāo)準(zhǔn)，如“綠色建筑和超低能耗建筑”“公共租賃房”的建設(shè)要求在現(xiàn)場競價環(huán)節(jié)競拍。

事實上，土拍新規(guī)之下民企出手更為謹(jǐn)慎，國央企也成為拿地的絕對主力。另一方面，土拍規(guī)則的調(diào)整仍然難以避免地塊成交的冷熱分化，本輪上海土拍中有4宗地塊觸頂搖號成交，2宗地塊溢價成交，4宗地塊底價成交。

“10宗地塊僅29家房企報名參拍，其中民企僅美的、天安兩家民企參與，但均未能拿地。”

陳炬蘭分析指出，本次土拍中，趙巷、嘉定新城、閔行浦江鎮(zhèn)、桃浦地塊均為溢價封頂成交，其中趙巷地塊吸引到了超20家房企參與，是本輪熱度最高的地塊。而寶山大場及徐匯龍華地塊均為大體量復(fù)合型地塊，開發(fā)難度較大，被華潤及中海以底價競得。浦東合慶鎮(zhèn)及祝橋老鎮(zhèn)地塊均為浦東國資托底。”

【每經(jīng)房產(chǎn)原創(chuàng)，喜歡請關(guān)注微信號Real-estate-Circle】

封面圖片來源：每日經(jīng)濟新聞 資料圖