每經(jīng)記者 黃婉銀    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

9月20日下午，廣州房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)就在傳言“番禺、黃埔、白云要全面解除限購”等，靴子落地很快。

不久后，廣州市人民政府辦公廳就發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展政策的通知》（以下簡稱《通知》），將廣州住房限購政策調(diào)整為，在越秀、海珠、荔灣、天河、白云（不含江高鎮(zhèn)、太和鎮(zhèn)、人和鎮(zhèn)、鐘落潭鎮(zhèn)）、南沙等區(qū)購買住房的，本市戶籍居民家庭限購2套住房；非本市戶籍居民家庭能提供購房之日前2年在本市連續(xù)繳納個(gè)人所得稅繳納證明或社會保險(xiǎn)證明的，限購1套住房。

同時(shí)，將越秀、海珠、荔灣、天河、白云、黃埔、番禺、南沙、增城等區(qū)個(gè)人銷售住房增值稅征免年限從5年調(diào)整為2年。

至此，廣州成為一線城市中首個(gè)部分放開限購的城市。

番禺、黃埔、花都解除限購？

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，《通知》一方面貫徹落實(shí)7月24日政治局會議關(guān)于“適應(yīng)房地產(chǎn)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢，適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”。在新的形勢下，不管是供求關(guān)系、房地產(chǎn)前景和房價(jià)預(yù)期，還是買房行為，都發(fā)生了重大變化，這不是周期性的變化，而是趨勢性的變化。因此，過去長期過熱時(shí)期，以緊縮、需求端抑制為特征的調(diào)控政策，都不再適用了，都要退出了。

政策解讀顯示，本市戶籍居民家庭在越秀、海珠、荔灣、天河、白云（不含江高鎮(zhèn)、太和鎮(zhèn)、人和鎮(zhèn)、鐘落潭鎮(zhèn)）、南沙等區(qū)域仍然限購2套住房。非本市戶籍居民家庭在上述區(qū)域限購1套住房，購房條件為從購房之日前在本市連續(xù)繳納個(gè)人所得稅繳納證明或社會保險(xiǎn)證明滿2年。本市戶籍成年單身（含離異）人士在上述區(qū)域仍限購1套住房。

據(jù)廣州此前的限購規(guī)定，非廣州戶籍家庭在廣州九區(qū)購房需連續(xù)繳納5年個(gè)稅或社保，限購1套住房。本市戶籍居民家庭越秀、海珠、荔灣、天河、白云、黃埔、番禺、花都、南沙等9區(qū)均限購兩套住房。

但本次《通知》和《解讀》在描述限購區(qū)域中并未提到黃埔、番禺、花都和白云（江高鎮(zhèn)、太和鎮(zhèn)、人和鎮(zhèn)、鐘落潭鎮(zhèn)）部分區(qū)域，這也被市場解讀為這部分未提及區(qū)域是全面解除限購。

《解讀》顯示，政策調(diào)整自2023年9月20日0：00起施行，購房資格審核適用政策與本通知不一致的，以本通知為準(zhǔn)。

李宇嘉補(bǔ)充道，本次廣州新政堅(jiān)持有作為、有所不為的導(dǎo)向。住房供應(yīng)彈性?。ㄔ隽抗?yīng)少，以存量為主），就業(yè)集中、需求大的中心區(qū)四區(qū)堅(jiān)持原有的限購政策；通勤便利、新廣州人置業(yè)的次外圍區(qū)白云、番禺靠近中心區(qū)且供應(yīng)較少的部分區(qū)域業(yè)堅(jiān)持原有的限購政策；旨在打造大灣區(qū)創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新、宜居宜業(yè)平臺的南沙，盡管近年來房地產(chǎn)市場下行很快，去年銷售量下跌幅度非常大，庫存周期也長，但依然堅(jiān)持限購，去房地產(chǎn)依賴，為產(chǎn)業(yè)和人才集聚創(chuàng)造條件。

一二手環(huán)比雙降

在上一輪一線城市官宣“認(rèn)房不認(rèn)貸”中，廣州也是跑在最前面的。

8月30日，廣州市人民政府辦公廳發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化我市個(gè)人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請貸款購買商品住房時(shí)，家庭成員在當(dāng)?shù)孛聼o成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策（即認(rèn)房不認(rèn)貸）。

今年二季度以來，在宏觀經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇進(jìn)程不及預(yù)期、前期積壓需求基本釋放、潛在購房者市場信心不足等多重因素影響下，廣州房地產(chǎn)市場整體供求明顯回落。根據(jù)中指數(shù)據(jù)，7月廣州新建商品住宅成交面積環(huán)比連續(xù)4個(gè)月下滑，新房、二手房價(jià)格亦處在波動調(diào)整通道，市場預(yù)期偏弱。

廣州中原研究發(fā)展部數(shù)據(jù)顯示，8月廣州新房網(wǎng)簽4136宗，環(huán)比下跌20%，比去年同期成交下跌32%。由于今年6-8月成交出現(xiàn)明顯下滑，去化能力減弱，導(dǎo)致廣州庫存消化周期在今年持續(xù)下降的趨勢下突然抬頭，目前已逼近17個(gè)月水平。

近日，國家統(tǒng)計(jì)局公布的8月份70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動情況也顯示，廣州新建商品住宅環(huán)比下降0.3%，降幅較上個(gè)月擴(kuò)大0.1%；二手環(huán)比下降0.6%，降幅較上個(gè)月收窄0.4%，但二手房價(jià)格仍然是一線城市中價(jià)格跌幅最大的城市。這已是廣州新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比三連降，且降幅不斷擴(kuò)大；而二手房已是四連降。

克而瑞廣佛區(qū)域指出，在政策落地前，不少購房者的觀望情緒普遍比較濃厚。市場等待政策落地疊加傳統(tǒng)淡季，8月成交量僅高于去年疫情高峰和今年初春節(jié)。

據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，今年8月廣州一手住宅合計(jì)網(wǎng)簽4298套，環(huán)比下降7%；成交均價(jià)38411元/平方米，環(huán)比下降3%；二手房成交8165套，環(huán)比基本持平。值得一提的是，廣州二手住宅已連續(xù)6個(gè)月穩(wěn)定在月均8000套以上成交量，但成交均價(jià)32021元/平方米，是今年以來二手均價(jià)最低的一個(gè)月。

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