每經(jīng)記者 包晶晶    每經(jīng)編輯 魏文藝    

隨著上市房企年報披露臨近尾聲，房企在2022年的整體表現(xiàn)也清晰顯現(xiàn)。

從已經(jīng)發(fā)布的2022房企年報來看，規(guī)模企業(yè)績大幅收縮，利潤下滑甚至巨虧成為眾多房企的常態(tài)。不過，仍有部分優(yōu)秀房企以強勁的韌性穿越周期、逆勢增長：越秀地產(chǎn)業(yè)績排名上升21名、瑞安房地產(chǎn)上升26名、新世界中國上升28名、中華企業(yè)上升92名……。

“造成這種反差現(xiàn)象主要在于房企經(jīng)營韌性的差別，高韌性企業(yè)逆勢增長，脆弱性企業(yè)受沖擊較大。”中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水4月26日在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者微信采訪時指出。

3月26日，廣東惠州，顧客在售樓處看房 視覺中國圖

百強房企銷售轉(zhuǎn)為增長

2022年，房企業(yè)績分化進一步加劇。

“從銷售看，房企分化較為明顯，2022年全國銷售額同比下降26.7%，央國企銷售額降幅一般在20%以內(nèi)，銷售受到市場調(diào)整沖擊較??；經(jīng)營穩(wěn)健的民企銷售降幅在30%左右；發(fā)生債務違約的企業(yè)銷售降幅基本在70%以上。”劉水分析指出。

年報顯示，華潤置地、招商蛇口、萬科、龍湖、越秀等規(guī)模房企無論營收還是利潤規(guī)模，均處于行業(yè)前列。

如萬科2022年營業(yè)收入稱霸全行業(yè)，首次突破5000億元，達到5038.4億元，同比增長11.3%；歸屬于上市公司股東的凈利潤226.2億元，同比增長0.4%。

另一家實現(xiàn)營收與凈利潤兩項指標雙增長的是龍湖集團，營業(yè)額達2505.7億元，同比增長12.2%；凈利潤243億元，同比增長2.13%。

越秀地產(chǎn)盡管整體規(guī)模不及萬科與龍湖，卻是去年唯一一家兩項指標實現(xiàn)兩位數(shù)增長的房企，營收724億元、凈利潤35.9億元，分別增長了26.2%和10.2%。

值得注意的是，部分房企盡管盈利指標表現(xiàn)出一定回落，但仍處于行業(yè)領先水平。

如華潤置地2022年實現(xiàn)營業(yè)收入2070.6億元，歸母凈利潤280.9億元，分別同比降低同比降低2.4%和13.3%，但其歸母凈利潤仍為行業(yè)第一，營收規(guī)模則排名行業(yè)前五。

不過整體來看，在房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)下行之下，無論是央國企或民企，業(yè)績均受到較大影響。

如華僑城甚至出現(xiàn)上市以來的首次虧損：2022年營業(yè)收入767.67億元，同比下降25.17%；歸屬母公司凈利潤虧損109.5億元，同比下滑387.05%。北辰實業(yè)則錄得近10年來歸屬母公司凈利潤首次為負，凈虧15.8億元；營業(yè)收入約130.0億元，同比減少41.45%。此外，五礦地產(chǎn)2022年歸母凈利潤虧損13.62億港元，首開股份則預虧10億-15億元。

而另一部分企業(yè)則在下跌中“穩(wěn)住”陣腳。如中交地產(chǎn)業(yè)，2022年實現(xiàn)銷售金額459億元，同比下降18%，低于TOP50強房企同比約39%的下滑幅度，表現(xiàn)優(yōu)于同規(guī)模企業(yè)。

對于房企業(yè)績分化，劉水分析認為：“首先，大型央國企、高信用民企的財務狀況良好，負債率較低，現(xiàn)金流較為充裕，經(jīng)營開發(fā)能力強，有較強的抵抗市場沖擊的能力。這些企業(yè)韌性強，銷售受到的沖擊較小，費效比高，年內(nèi)項目開發(fā)進度未受到資金面負面影響，竣工結(jié)轉(zhuǎn)節(jié)奏保持正常。”“第二，優(yōu)質(zhì)房企布局重倉高能級城市，深耕市場并積極拓展多元化拿地。而一二線有人口的持續(xù)流入，需求支撐較為強勁，確保了房企銷售業(yè)績的增長。如越秀地產(chǎn)的土儲約49.8%位于大灣區(qū)，其TOD模式全國化拓展實現(xiàn)新突破。第三，這些企業(yè)重視經(jīng)營安全，交付能力強，具有較強的品牌和信用優(yōu)勢，提前進行嚴格的財務杠桿管理。”

在當前積極的政策信號持續(xù)釋放下，樓市銷售逐漸回暖，局部地區(qū)快速轉(zhuǎn)熱，“活下來”的房企在修復的道路上越跑越快。多家機構(gòu)公布的數(shù)據(jù)顯示，一季度房企銷售企穩(wěn)回升，百強房企銷售轉(zhuǎn)為增長，高韌性企業(yè)經(jīng)營恢復較、增速更高。

多元化轉(zhuǎn)型成關鍵手段

《每日經(jīng)濟新聞》記者梳理2022年房企年報發(fā)現(xiàn)，當市場告別對住宅開發(fā)的依賴，多元化轉(zhuǎn)型成為房企營收與利潤的重要來源之一。不過，“多元化”并非一日之功，更考驗房企對主業(yè)與轉(zhuǎn)型業(yè)務的協(xié)同能力。

對此，劉水分析認為：“隨著優(yōu)質(zhì)房企及時調(diào)整發(fā)展策略，布局運營類業(yè)務，未來更多企業(yè)將在布局上更加聚焦高能級城市及成熟都市圈，在業(yè)務方面積極開展輕資產(chǎn)運營類業(yè)務，如房地產(chǎn)代建、住房租賃、商管、物業(yè)管理等，結(jié)合自身優(yōu)勢及資源布局TOD、物流、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等。”

以華潤置地和龍湖為例，2022年華潤置地投資性物業(yè)毛利率為65.6%，貢獻了相當大一部分歸母凈利潤；而龍湖的非地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務表現(xiàn)亮眼，2022年全年的運營及服務業(yè)務實現(xiàn)收入合計達236億元（不含稅），同比增長25%，5年復合增長達35%。龍湖董事長兼CEO陳序平表示，未來5年以內(nèi)，龍湖非地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務利潤占比將在50%以上。

再如萬科，8~10年前就開始布局第二增長曲線，2022年的經(jīng)營服務業(yè)務全口徑收入首次突破500億元至512.6億元，同比增長23.1%。而中海則憑借56棟在營自持甲級寫字樓及23座購物中心，2022年實現(xiàn)商業(yè)物業(yè)的營收52.6億元，同年繼續(xù)加碼新增了15個運營商業(yè)項目，新增商業(yè)運營建筑面積88萬平方米。

2022年，招商蛇口根據(jù)戰(zhàn)略布局，將原來的三大主業(yè)（社區(qū)開發(fā)與運營、園區(qū)開發(fā)與運營、郵輪產(chǎn)業(yè)建設與運營），調(diào)整為三類業(yè)務（開發(fā)業(yè)務、資產(chǎn)運營、城市服務），著力構(gòu)建租購并舉、輕重結(jié)合的業(yè)務結(jié)構(gòu)，聚焦培育公司的第二增長曲線。2022年，招商蛇口管理范圍內(nèi)全口徑資產(chǎn)運營收入（未扣除租金減免金額）57.1億元，實現(xiàn)EBITDA30.4億元，分別同比增長6.2%和6.9%。

另一方面，聚焦一二線核心城市成為眾多主流房企的共識。2022年，招商蛇口“強心30城”和“深耕6+10城”的投資金額占比均超過90%；保利發(fā)展在核心城市的投資金額高達98%；而一直以來以三四線布局為主的碧桂園，也調(diào)整了2023年投資方向，向一二線核心城市的核心板塊聚焦。

“未來，行業(yè)在規(guī)模、布局、業(yè)態(tài)等方面均將形成深度分化。”劉水判斷，“一是經(jīng)歷本輪市場周期調(diào)整，房地產(chǎn)行業(yè)告別‘高周轉(zhuǎn)、高負債、高杠桿’模式，疊加新房市場總量觸頂下行，房企將向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡，實現(xiàn)高質(zhì)量的發(fā)展。二是開發(fā)業(yè)務賽道彎道超車機會減少，頭部企業(yè)地位穩(wěn)固，未來或?qū)⑿纬山鹱炙托袠I(yè)格局。其中，央國企仍將是重資產(chǎn)開發(fā)主力軍，市場份額保持在較高水平。同時，專業(yè)化分工是大趨勢，細分領域?qū)I(yè)企業(yè)增多。少數(shù)頭部企業(yè)能夠發(fā)展成為橫跨多個領域的綜合開發(fā)企業(yè)，多數(shù)企業(yè)需專注于個別優(yōu)勢領域，細分行業(yè)或?qū)a(chǎn)生龍頭企業(yè)。”

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