2022年，房地產(chǎn)市場深度調(diào)整，商品房銷售大幅下滑，行業(yè)面臨前所未有的沖擊。但萬科還是實現(xiàn)了年初業(yè)績企穩(wěn)回升的承諾，交出了一張來之不易的答卷。

3月30日晚，萬科發(fā)布2022年度報告，在行業(yè)前所未有的震蕩下，實現(xiàn)營業(yè)收入5,038.4億元，同比增長11.3%；歸屬于上市公司股東的凈利潤226.2億元，同比增長0.4%。

在實現(xiàn)穩(wěn)健業(yè)績表現(xiàn)的同時，萬科也守住了安全經(jīng)營的底線，保持“綠檔”和業(yè)內(nèi)領(lǐng)先的信用評級，經(jīng)營性現(xiàn)金流連續(xù)14年為正；開發(fā)業(yè)務(wù)在市場下行、交付洪峰和施工時間受限三重挑戰(zhàn)下，確保了超過34萬套新房的平穩(wěn)交付；經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)保持高速發(fā)展，全口徑收入達(dá)到512.6億元，同比增長23.1%。

在3月31日的業(yè)績發(fā)布會上，萬科董事會主席郁亮對于經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)的未來表達(dá)了信心，稱從中長期看，萬科經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)處在增長軌道上，整體收入今年會保持兩位數(shù)增長，對集團(tuán)貢獻(xiàn)更多的正向盈利。

經(jīng)營性現(xiàn)金流連續(xù)14年為正 已開項目投資兌現(xiàn)度近90%

2022年，萬科克服重重挑戰(zhàn)實現(xiàn)了穩(wěn)健的業(yè)績，2022年營業(yè)收入5,038.4億元，同比增長11.3%，歸屬于上市公司股東的凈利潤226.2億元，同比增長0.4%；每股基本盈利1.95元，同比增長0.6%。

在業(yè)績表現(xiàn)穩(wěn)健的同時，萬科還保持了一貫的健康財務(wù)狀況和難能可貴的抗風(fēng)險能力。截至2022年底，萬科繼續(xù)保持“綠檔”，經(jīng)營性現(xiàn)金流連續(xù)14年為正，凈負(fù)債率僅43.7%，處于行業(yè)低位，持有貨幣資金1,372.1億元，對于短期債務(wù)的覆蓋倍數(shù)為2.1倍。

萬科的負(fù)債結(jié)構(gòu)也進(jìn)一步優(yōu)化，融資成本保持低位，期末長期負(fù)債占比提高至79.5%，新增融資的平均成本為3.88%，存量融資的綜合融資成本為4.06%。健康的財務(wù)狀況也讓萬科獲得了評級機(jī)構(gòu)認(rèn)可，國際三大評級機(jī)構(gòu)標(biāo)普、穆迪、惠譽(yù)均維持了萬科業(yè)內(nèi)領(lǐng)先的信用評級。

面對市場下行、交付洪峰和施工時間受限三重問題的疊加，萬科動員全部資源和力量，克服重重困難，確保了超過34萬套新房交付，全年竣工面積3,629.1萬平方米，同比增長1.6%。

2022年，萬科開發(fā)業(yè)務(wù)全年實現(xiàn)合同銷售面積2,630萬平方米，合同銷售金額4,169.7億元，結(jié)算面積3,401.4萬平方米，同比增長9.1%，結(jié)算收入4,444.0億元，同比增長10.5%。

此外，萬科新增投資的精準(zhǔn)度和投后管理進(jìn)一步優(yōu)化，新項目的質(zhì)量明顯提高，全年權(quán)益總投496億元，已開項目投資兌現(xiàn)度近90%。以產(chǎn)品線為基礎(chǔ)的分類分級管理機(jī)制運(yùn)行日趨成熟。過去幾年投資追高冒進(jìn)、操盤離散度過大等問題正在逐步得到解決。

2022年，萬科投資聚焦地塊素質(zhì)良好、市場前景明朗、操盤團(tuán)隊能力強(qiáng)、財務(wù)指標(biāo)優(yōu)秀的項目，累計獲取新項目36個，總規(guī)劃計容建筑面積690.2萬平方米，權(quán)益計容規(guī)劃建筑面積403.7萬平方米。

面對外界最關(guān)心的房地產(chǎn)市場形勢問題，郁亮表示，市場既沒有“狂飆”，也沒有“倒春寒”，新房需求上有天花板，下有保底線。

在他看來，受外部因素影響，短期市場上下起伏是正?，F(xiàn)象。比起短期走勢，對萬科而言更關(guān)鍵的是認(rèn)準(zhǔn)大勢，做好自己的事。行業(yè)未來無法再回到對住宅開發(fā)過于依賴的階段，萬科將在牢守安全底線的前提下，繼續(xù)堅持走開發(fā)、經(jīng)營、服務(wù)并重的道路。

經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)同比增長23.1% 賺小錢和辛苦錢也是長錢

2022年，在鞏固開發(fā)業(yè)務(wù)的同時，萬科的經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)保持了雙位數(shù)增長，全口徑收入達(dá)512.6億元，同比增長23.1%，多項業(yè)務(wù)鞏固了業(yè)內(nèi)領(lǐng)先優(yōu)勢。

其中，萬物云于2022年分拆上市，營收首次突破300億元，同比增長26.1%。萬物云的社區(qū)空間居住服務(wù)、商企和城市空間綜合服務(wù)均實現(xiàn)超20%增長，同時蝶城戰(zhàn)略初見成效，蝶城數(shù)量增至584個，完成38個試點蝶城的供應(yīng)鏈改造，對應(yīng)基礎(chǔ)住宅物業(yè)服務(wù)成本降低超3000萬元，預(yù)計可提升試點項目的全年毛利率超4個百分點。

而物流業(yè)務(wù)也保持快速增長。萬科物流業(yè)務(wù)自2015年開啟全國倉儲網(wǎng)絡(luò)布局至今，目前綜合實力位列行業(yè)第一梯隊，冷鏈倉儲規(guī)模全國領(lǐng)先，2022年實現(xiàn)營收35.6億元，同比增長17.9%，其中冷鏈業(yè)務(wù)實現(xiàn)46.7%的增長。

另外，作為全國規(guī)模領(lǐng)先的集中式公寓提供商，萬科泊寓2022年實現(xiàn)營收32.4億元，同比增長12.1%，運(yùn)營管理租賃住房21.5萬間，累計開業(yè)16.7萬間，年終出租率達(dá)95.6%。與此同時，泊寓響應(yīng)國家納保政策，在北京、天津、深圳等14個城市，為5.9萬間保障性租賃住房提供運(yùn)營服務(wù)。

商業(yè)業(yè)務(wù)方面，2022年營業(yè)收入87.2億元，同比增長14.3%。萬科累計開業(yè)商業(yè)項目242個，其中2022年克服疫情挑戰(zhàn)成功開業(yè)新項目25個，同時公司內(nèi)資源協(xié)同整合取得較大進(jìn)展，印力逐步承接地產(chǎn)區(qū)域BG商業(yè)項目的委托管理，提升整體商業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營質(zhì)量。截至2022年底，印力管理的商業(yè)項目整體出租率達(dá)93.2%。

郁亮指出，新發(fā)展階段下，經(jīng)營性不動產(chǎn)對投資者的吸引力在明顯變強(qiáng)。經(jīng)營性不動產(chǎn)的收益率與全社會平均回報水平之間的差距將逐漸縮小，其能夠創(chuàng)造長期、穩(wěn)定回報的優(yōu)勢會變得更加明顯，優(yōu)良的經(jīng)營性不動產(chǎn)也將更加受到各類投資者的歡迎。與此同時，融資渠道的開放將實現(xiàn)經(jīng)營性不動產(chǎn)“投融建管退”的閉環(huán)。目前政策層面對經(jīng)營服務(wù)類業(yè)務(wù)重視度越來越高，REITs、不動產(chǎn)私募股權(quán)基金、長期租賃住房貸款等都已逐步開放。

郁亮對于經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)的未來表達(dá)了信心，稱從中長期看，萬科經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)處在增長軌道上，整體收入今年會保持兩位數(shù)增長，對集團(tuán)貢獻(xiàn)更多的正向盈利。當(dāng)然，他也提到，經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)賺的是小錢、長錢和辛苦錢，萬科會保持耐心。

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