每經(jīng)記者 黃婉銀    每經(jīng)編輯 魏文藝    

如果盤點(diǎn)萬(wàn)科2022年的關(guān)鍵詞，“微光”一定是其中之一。在行業(yè)渴望曙光的當(dāng)下，“微光”即是希望、信心的代名詞。

無(wú)論是在去年的多個(gè)公開(kāi)場(chǎng)合還是在近期的內(nèi)部年會(huì)上，萬(wàn)科董事會(huì)主席郁亮言語(yǔ)中都在強(qiáng)調(diào)，在壓力最大的那段時(shí)間，頻繁的一線觀察給予了他很大的信心，讓他發(fā)現(xiàn)了天黑之后的微光，而微光來(lái)自住宅、物業(yè)服務(wù)、租賃住房、商業(yè)、物流等業(yè)務(wù)做出了好產(chǎn)品、好服務(wù)，這些既是萬(wàn)科未來(lái)努力前往的方向，也是曙光的方向。

因此，郁亮多次對(duì)外、對(duì)內(nèi)都分享過(guò)萬(wàn)科的物業(yè)服務(wù)、租賃住房、商業(yè)、物流等業(yè)務(wù)的好項(xiàng)目代表。2月14日、15日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者通過(guò)采訪萬(wàn)科物業(yè)、萬(wàn)緯物流、萬(wàn)科泊寓、印力等方面，剖析這些項(xiàng)目為何會(huì)被郁亮點(diǎn)名表?yè)P(yáng)。

跳出企業(yè)視角，從行業(yè)層面看，萬(wàn)科在這些經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)上目前都做到了在各自領(lǐng)域內(nèi)的領(lǐng)先或領(lǐng)跑，對(duì)代表性項(xiàng)目的剖析亦能成為觀察物業(yè)服務(wù)、租賃住房、商業(yè)、物流等行業(yè)應(yīng)對(duì)挑戰(zhàn)、質(zhì)量提升的有效窗口。

商業(yè)閉店超50天“零”掉鋪，長(zhǎng)租公寓出租率突破100%

印力集團(tuán)系萬(wàn)科集團(tuán)成員企業(yè)，專注于購(gòu)物中心投資、開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)管理，堅(jiān)持以中高端家庭型購(gòu)物中心為核心產(chǎn)品，業(yè)務(wù)貫穿商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的全價(jià)值鏈。

2022年，受疫情等因素影響，重點(diǎn)城市商鋪?zhàn)赓U市場(chǎng)承壓，商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入調(diào)整年，這十分考驗(yàn)商業(yè)品牌的抗壓能力和可持續(xù)運(yùn)營(yíng)能力。

在此背景下，印力集團(tuán)的安陽(yáng)印象匯實(shí)現(xiàn)疫情后零掉鋪。安陽(yáng)位于河南省最北部，地處河南、山西、河北三省交界處，是個(gè)500多萬(wàn)人口的大城市，但GDP水平并不高，2022年不到3000億元。

2月15日，印力方面向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，受多重因素影響，安陽(yáng)印象匯2022年項(xiàng)目整場(chǎng)閉店7次，全年累計(jì)閉店超過(guò)50天，餐飲閉店60天，影院閉店90天，受沖擊較大，然而最終實(shí)現(xiàn)疫情后零掉鋪。

“首先理清經(jīng)營(yíng)思路，用心服務(wù)，不是減租，而是通過(guò)一對(duì)一幫扶租戶、線上渠道引流等方式吸引顧客進(jìn)店，快速恢復(fù)商戶銷售，鼓舞經(jīng)營(yíng)信心；其次，擴(kuò)大高租值業(yè)態(tài)，并引入高顏值、高品質(zhì)餐飲，項(xiàng)目還實(shí)現(xiàn)了首家蘋果官方授權(quán)店成功落戶。”

記者了解到，去年上半年印力集團(tuán)管理的商業(yè)項(xiàng)目營(yíng)業(yè)收入27.5億元，同比增長(zhǎng)12.2%，累計(jì)輸出管理項(xiàng)目達(dá)35個(gè)，管理面積231.3萬(wàn)平方米。

而在長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)方面，萬(wàn)科則是打破了100%出租率的天花板思維。

據(jù)記者了解到，為盡快使門店出租率達(dá)到良好狀態(tài)并保持穩(wěn)定，深圳萬(wàn)村泊寓坪山龍?zhí)飭卧贫朔吭搭A(yù)租標(biāo)準(zhǔn)——門店管家會(huì)提前60天聯(lián)系在租客戶的續(xù)簽意向，對(duì)到期確定要退房的房源，在征得在租客戶同意后，提前半個(gè)月將房源完成預(yù)租，降低房間周轉(zhuǎn)的空置成本，打破出租率有天花板的思維，將門店出租率創(chuàng)新高地突破至100.4%。

值得是一提的是，萬(wàn)村泊寓坪山龍?zhí)飭卧溆谏钲谧顤|部，與惠州大亞灣僅一河之隔，門店位置距離深圳核心城區(qū)相對(duì)較遠(yuǎn)。

截至2023年1月，萬(wàn)科泊寓在全國(guó)33個(gè)城市共運(yùn)營(yíng)管理長(zhǎng)租公寓房源約21萬(wàn)間，累計(jì)開(kāi)業(yè)約 17萬(wàn)間，整體出租率為 95%。同時(shí)，積極響應(yīng)國(guó)家保障性租賃住房政策，萬(wàn)科所管理的租賃住宅中，已有5.8萬(wàn)間納入保障性租賃住宅，納保數(shù)量位列行業(yè)第一。

物流園區(qū)出租率提升22%，物業(yè)服務(wù)滿意度從墊底到第一

據(jù)此前萬(wàn)科總裁祝九勝透露，在萬(wàn)科多個(gè)經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)中，長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)2022年已經(jīng)在現(xiàn)金流層面實(shí)現(xiàn)了盈利，預(yù)計(jì)2023年實(shí)現(xiàn)會(huì)計(jì)報(bào)表層面的盈利，而物流業(yè)務(wù)2022年就將實(shí)現(xiàn)報(bào)表盈利。

萬(wàn)科旗下獨(dú)立物流品牌萬(wàn)緯物流位于南寧的冷鏈園區(qū)，2022年實(shí)現(xiàn)出租率93%，同比2021年提升22%，營(yíng)業(yè)收入同比2021年提升54.5%。

2月14日，對(duì)于園區(qū)出租率和營(yíng)收實(shí)行同比較大幅度的提升原因，萬(wàn)緯物流方面向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者分析表示，主要是基于業(yè)務(wù)模式優(yōu)勢(shì)、服務(wù)能力差異化、快速調(diào)整業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)等因素。

在業(yè)務(wù)模式上，大部分本地的競(jìng)品園區(qū)都是提供純租賃業(yè)務(wù)，萬(wàn)緯可以為客戶提供多溫區(qū)專業(yè)的運(yùn)營(yíng)及一體化的倉(cāng)配服務(wù)，有效解決客戶業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)管理及產(chǎn)品質(zhì)量安全痛點(diǎn)。其次，在疫情特殊時(shí)期，客戶最關(guān)注的是園區(qū)的安全和穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)，萬(wàn)緯提供針對(duì)性服務(wù)解決客戶問(wèn)題，如申報(bào)政府設(shè)置園區(qū)核酸檢測(cè)點(diǎn)，引入冷鏈產(chǎn)品自動(dòng)化消殺設(shè)備等，解決客戶需求。

再如去年受疫情影響，東盟進(jìn)出口貿(mào)易業(yè)務(wù)停滯中斷，該部分業(yè)務(wù)招商困難。園區(qū)快速調(diào)整招商策略，結(jié)合廣西產(chǎn)業(yè)特色，走訪廣西各水果產(chǎn)地，挖掘出廣西周邊地級(jí)市（百色、崇左、武鳴）農(nóng)產(chǎn)品冷凍果漿（芒果、火龍果、百香果、龍眼、甘蔗汁等）業(yè)務(wù)需求。

值得注意的是，萬(wàn)科物業(yè)在遼寧鞍山的物業(yè)服務(wù)滿意度，僅用三年時(shí)間就從倒數(shù)第一變?yōu)榈谝弧?/p>

鞍山是萬(wàn)科集團(tuán)在東北第一個(gè)樓盤選址地，1994年交付東北第一個(gè)項(xiàng)目，2015年?duì)I口項(xiàng)目交付。隨著時(shí)代的變遷，三線、四線城市發(fā)展活力不足，15年以上的項(xiàng)目占鞍山、營(yíng)口區(qū)域超50%，而且設(shè)備設(shè)施老化，園區(qū)褪去了初期的光鮮靚麗，遭遇房?jī)r(jià)瓶頸，同時(shí)路面擁堵、停車問(wèn)題較多。

2018年，萬(wàn)科鞍山一個(gè)項(xiàng)目的物業(yè)費(fèi)收繳率只有61%，滿意度更是不到60%，項(xiàng)目管理難度可想而知。2018年至2022年，萬(wàn)科物業(yè)通過(guò)深入項(xiàng)目、全方位考察人才、總經(jīng)理親自考察人才、人崗相適有針對(duì)性的輔導(dǎo)和提升，推出月度排名競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，打造出一支能攻堅(jiān)克難的優(yōu)勝團(tuán)隊(duì)，甄選出一批優(yōu)秀駐場(chǎng)經(jīng)理，從而拉開(kāi)客戶口碑全面提升的序幕。

“面對(duì)經(jīng)營(yíng)困境下的客戶口碑提升戰(zhàn)役，整個(gè)團(tuán)隊(duì)化繁為制定出一套具有‘鞍營(yíng)特色’的項(xiàng)目滿意度提升方案：一改被動(dòng)式服務(wù)，主動(dòng)走訪客戶，年初集中收集客戶真正的需求，基于此全年圍繞項(xiàng)目關(guān)心的停車難等痛點(diǎn)問(wèn)題進(jìn)行解決，制造園區(qū)驚喜變化、開(kāi)展客戶粘性提升活動(dòng)等。”萬(wàn)科物業(yè)方面在接受記者采訪時(shí)表示。

2021年和2022年，上述項(xiàng)目的物業(yè)服務(wù)年度滿意度平均達(dá)到90%，2022年物業(yè)費(fèi)收繳率達(dá)98.06%。記者了解到，2022年初萬(wàn)科物業(yè)即啟動(dòng)制定計(jì)劃，通過(guò)驚喜服務(wù)方案自下而上發(fā)掘，同時(shí)在創(chuàng)新驚喜服務(wù)打法、提高客戶滿意度的同時(shí)，激發(fā)業(yè)主自主繳費(fèi)意愿。

單一的住宅開(kāi)發(fā)已不能滿足時(shí)代要求，經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)目前雖然無(wú)法與住宅開(kāi)發(fā)貢獻(xiàn)并重，但與前者相比，更具有穿越周期的韌性和難以量化的市場(chǎng)價(jià)值。過(guò)去幾年，多賽道業(yè)務(wù)的同時(shí)探索也讓萬(wàn)科付出了比想象中更大的成本，對(duì)過(guò)往業(yè)績(jī)也產(chǎn)生了影響。

在社會(huì)所需要的價(jià)值、稀缺程度之外，身為市場(chǎng)化企業(yè)，萬(wàn)科也需要兼顧成長(zhǎng)和利潤(rùn)。郁亮認(rèn)為，萬(wàn)科為探索這些業(yè)務(wù)所交的學(xué)費(fèi)，大頭基本上已經(jīng)付完，物業(yè)、物流、商業(yè)、長(zhǎng)租公寓等經(jīng)營(yíng)服務(wù)類業(yè)務(wù)將構(gòu)成萬(wàn)科未來(lái)的增長(zhǎng)空間。

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封面圖片來(lái)源：每日經(jīng)濟(jì)新聞 資料圖