每經(jīng)記者 王佳飛    每經(jīng)編輯 魏文藝    

經(jīng)過兩天兩場(chǎng)競(jìng)拍，北京2022年第五批集中供地落下帷幕。

在2月8日的第二場(chǎng)競(jìng)拍中，3宗地塊越秀地產(chǎn)獨(dú)奪2宗，分別為昌平地塊和石景山地塊；中建東孚斬獲朝陽地塊。加上2月7日首場(chǎng)競(jìng)拍中底價(jià)成交的3宗地塊，本次北京集中供地的6宗地塊全部成功出讓，成交總面積21.47萬平方米，總規(guī)劃建筑面積53.18萬平方米，成交總金額132.09億元。

北京2022年第五批集中供地成交情況 來源：中指研究院整理

3宗地塊觸發(fā)價(jià)格上限

2月8日現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)拍的3宗地塊，房企間爭(zhēng)奪相當(dāng)激烈，最終3宗地塊均觸發(fā)價(jià)格上限進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)。

北京市朝陽區(qū)小紅門鄉(xiāng)剩余土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目11號(hào)地（XHM-15）R2二類居住用地（以下簡(jiǎn)稱朝陽區(qū)小紅門地塊）、石景山區(qū)蘋果園交通樞紐商務(wù)區(qū)土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目1604-631-2、1604-634地塊R2二類居住用地、A334托幼用地（以下簡(jiǎn)稱石景山蘋果園地塊）和昌平區(qū)回龍觀國際信息產(chǎn)業(yè)基地二期（一）地塊土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目CP01-0801-0018、0019、0020、0015、0023地塊R2二類居住用地、B1商業(yè)用地、A33基礎(chǔ)教育（以下簡(jiǎn)稱昌平回龍觀地塊）用地都觸發(fā)了最高限價(jià)。

朝陽小紅門地塊用地規(guī)模12060.05平方米，地上建筑規(guī)模30150平方米，掛牌出讓起始價(jià)為12.4億元，設(shè)定土地合理上限價(jià)格為14.26億元，未來商品住房銷售指導(dǎo)均價(jià)為8萬元/平方米。

該地塊最初便有10家房企參與報(bào)名，分別為華潤、金茂、首開、建工、龍湖、廈門國貿(mào)、保利、中建信和、中建東孚、建發(fā)等。經(jīng)過10輪線上和漫長(zhǎng)的13輪現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)，觸頂進(jìn)入搖號(hào)環(huán)節(jié)，共有9家房企參與搖號(hào)，參與現(xiàn)場(chǎng)搖號(hào)的競(jìng)買人須提交《高標(biāo)準(zhǔn)住宅建設(shè)承諾書》。最終，中建東孚以14.26億元拿下朝陽小紅門地塊，成交樓面價(jià)4.73萬元/平方米，溢價(jià)率15%。

據(jù)中建東孚官網(wǎng)，該公司成立于2008年5月，是中國建筑第八工程局有限公司旗下從事城市綜合開發(fā)服務(wù)業(yè)務(wù)的專業(yè)平臺(tái)公司，擁有房地產(chǎn)開發(fā)一級(jí)資質(zhì)，目前開發(fā)的商品住房主要集中于上海、濟(jì)南、青島等地，北京還未有中建東孚的商品房項(xiàng)目。

越秀59億獨(dú)奪兩宗地

其余兩宗地塊的競(jìng)拍則變成了越秀地產(chǎn)的表演。

石景山蘋果園地塊用地規(guī)模26060.075平方米，地上建筑規(guī)模60278平方米，掛牌出讓起始價(jià)為22.6億元，設(shè)定土地合理上限價(jià)格為25.99億元，未來商品住房銷售指導(dǎo)均價(jià)為7.48萬元/平方米。

包括中海、首開、招商、廈門國貿(mào)、越秀、建發(fā)在內(nèi)的多家房企參與了線下競(jìng)拍，最終越秀以25.99億元外加現(xiàn)房銷售面積1.5萬平方米拿下石景山蘋果園地塊，成交樓面價(jià)4.3萬元/平方米，溢價(jià)率15%。

據(jù)記者了解，目前石景山在售新盤有遠(yuǎn)洋五里春秋、中海云庭、中海學(xué)仕里、長(zhǎng)安悅璽等，這些項(xiàng)目去化速度不均，可以說非?？简?yàn)房企的操盤能力。

石景山蘋果園地塊現(xiàn)場(chǎng) 圖片來源：每經(jīng)記者 王佳飛 攝 

此次土拍熱度最高的當(dāng)屬昌平回龍觀地塊，共有14家房企參與報(bào)名，分別為中建玖合、越秀、城建、建發(fā)、廈門國貿(mào)、招商、首開、中建智地、中海+未來科學(xué)城、金茂、華潤、建工、中鐵和中能建（葛洲壩）。該地塊起拍價(jià)28.8億元，上限價(jià)格為33.12億元，起始樓面價(jià)為2.82萬元/平方米，銷售指導(dǎo)價(jià)期房為6.2萬元/平方米，現(xiàn)房為6.5萬元/平方米。

地塊采取“限地價(jià)+競(jìng)現(xiàn)房面積+搖號(hào)”方式出讓，參與搖號(hào)的競(jìng)買人須提交《高標(biāo)準(zhǔn)住宅建設(shè)承諾書》。經(jīng)過14輪線上+14輪現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)觸頂進(jìn)入競(jìng)“現(xiàn)房銷售”面積環(huán)節(jié)，最終越秀以33.12億元+現(xiàn)房銷售面積4.5萬平方米雙觸頂搖號(hào)拿下昌平信息園地塊，成交樓面價(jià)3.24萬元/平方米，溢價(jià)率15%。

目前，昌平回龍觀地塊周邊有奧森春曉、建發(fā)珺和府、北清橡樹灣等項(xiàng)目，售價(jià)都在6萬元/平方米左右，可以說是大牌云集。

以總價(jià)59.11億元接連拿下兩宗地塊，越秀地產(chǎn)無疑是此次北京集中土拍的最大贏家。

值得注意的是，近年來越秀地產(chǎn)擴(kuò)張迅速，2021年其合同銷售才首次突破千億元，而2022年的銷售金額則達(dá)1250.3億元，同比增長(zhǎng)8.6%。

從近期來看，越秀地產(chǎn)還在不斷拿地。僅2022年10月以來，越秀地產(chǎn)通過股權(quán)收購或合作方式，接連取得杭州市5宗地塊、廣州2宗地塊、合肥3宗地塊，皆為居住用地。

記者打開越秀地產(chǎn)官網(wǎng)，北京詞條項(xiàng)下顯示的是“敬請(qǐng)期待”，該公司在北京有何種表現(xiàn)值得期待。

預(yù)留了充足利潤空間

在2月7日北京2022年第五批集中供地首場(chǎng)競(jìng)拍中，位于良鄉(xiāng)、通州和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的3宗地塊均以底價(jià)成交，總成交額58.72億元。加上2月8日第二場(chǎng)競(jìng)拍成交的3宗地塊，本次北京集中土拍總出讓金額為132.09億元，成交總面積21.47萬平方米，總規(guī)劃建筑面積53.18萬平方米。

在本批次北京集中土拍中，共有4宗地塊設(shè)置了競(jìng)現(xiàn)房銷售面積環(huán)節(jié)，競(jìng)出現(xiàn)房銷售面積6萬平方米。同時(shí)，也充分考慮企業(yè)資金回籠周期，在設(shè)置住房品質(zhì)要求的前提下，為企業(yè)預(yù)留了充足的利潤空間。

據(jù)北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)信息，目前2023年部分?jǐn)M供商品住宅用地項(xiàng)目清單（第一批）已經(jīng)發(fā)布。其中第一批清單中共計(jì)17宗地塊，涉及9個(gè)區(qū)，建設(shè)用地面積74公頃，建筑規(guī)模約157萬平方米。

從這些地塊的空間分布看，北京中心城區(qū)有6宗28公頃，占比35%；平原多點(diǎn)地區(qū)（含副中心）10宗39公頃，占比59%；生態(tài)涵養(yǎng)區(qū)1宗7公頃，占比6%。

從環(huán)線位置看，位于四五環(huán)之間有4宗共19公頃，占比24%；位于五六環(huán)之間的有7宗共25公頃，占比41%；位于六環(huán)以外的有6宗共31公頃，占比35%。從交通及配套情況看，近五成位于軌道站點(diǎn)周邊，近六成位于三城一區(qū)或產(chǎn)業(yè)園區(qū)周邊。

同時(shí)，北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)公告顯示，2023年將根據(jù)年度供地計(jì)劃，分批次公布未來一定時(shí)間段內(nèi)擬出讓的商品住宅用地項(xiàng)目清單，讓市場(chǎng)主體全面掌握土地供應(yīng)狀況，為其投資決策預(yù)留充足時(shí)間并提供參考。

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封面圖片來源：每經(jīng)記者 王佳飛 攝