每經(jīng)記者 王佳飛    每經(jīng)編輯 魏文藝    

10月22日，蓄客多日的北京城建宸知筑獲得預(yù)售證，又為北京小瓦窯區(qū)域新增了600多套房源，這無(wú)疑令本就新盤(pán)扎堆的小瓦窯區(qū)域更加火藥味十足。

小瓦窯區(qū)域只是一個(gè)泛指，包括蓮石路以南、京港澳高速以北、西四環(huán)和和西五環(huán)之間的區(qū)域，處于豐臺(tái)、石景山、海淀三區(qū)的交匯處。

2021年以來(lái)，包括國(guó)譽(yù)•萬(wàn)和城、首創(chuàng)•天閱山河、北京城建•龍樾天元、華曦府、中海學(xué)仕里、北京城建宸知筑等多個(gè)項(xiàng)目入市，且都是單價(jià)8萬(wàn)元/平方米左右的改善型項(xiàng)目。

10月18日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者實(shí)地走訪小瓦窯區(qū)域發(fā)現(xiàn)，目前該區(qū)域在售樓盤(pán)項(xiàng)目在戶(hù)型定位上各有不同，但降價(jià)銷(xiāo)售成為普遍現(xiàn)象。

取證月余網(wǎng)簽仍為零

小瓦窯區(qū)域配套目前尚不完善，不過(guò)地鐵11號(hào)線東段已納入北京軌道交通三期規(guī)劃，將在小瓦窯設(shè)站。從公開(kāi)信息看，小瓦窯區(qū)域30分鐘自駕半徑范圍里，有中關(guān)村石景山園、北京銀行保險(xiǎn)產(chǎn)業(yè)園、石景山首鋼園、豐臺(tái)科技園、麗澤SOHO等產(chǎn)業(yè)集群。

10月18日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者來(lái)到小瓦窯區(qū)域的華曦府項(xiàng)目售樓處，銷(xiāo)售人員向記者坦言，“我們幾乎已經(jīng)售罄了，96平方米的戶(hù)型剩得不多，其余的大戶(hù)型只能等到清退之后您才能購(gòu)買(mǎi)了。”

華曦府項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng) 圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 王佳飛 攝

記者注意到，該項(xiàng)目于9月23日取得預(yù)售證，其銷(xiāo)售進(jìn)度著實(shí)讓人有些意外。

華曦府地塊是今年5月北京第二批集中供地中報(bào)名房企最多的地塊，現(xiàn)場(chǎng)爭(zhēng)奪進(jìn)行了41輪，很快達(dá)到了26.45億元地價(jià)上限，最終電建和首鋼聯(lián)合體以搖號(hào)的方式中簽，樓面地價(jià)約4.46萬(wàn)元/平方米，銷(xiāo)售指導(dǎo)價(jià)7.5萬(wàn)元/平方米。

華曦府的現(xiàn)房銷(xiāo)售面積為3萬(wàn)平方米。而根據(jù)規(guī)劃，華曦府的住宅建筑面積59119.55平方米，也即該項(xiàng)目有一半的面積需要進(jìn)行現(xiàn)房銷(xiāo)售。

談及項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)，華曦府銷(xiāo)售人員表示，“周?chē)男卤P(pán)很多賣(mài)8萬(wàn)以上，我們這里7.5萬(wàn)的單價(jià)就顯得便宜些了。而且，我們有96平方米的小面積戶(hù)型，總價(jià)也相對(duì)低些，所以賣(mài)得好些。”

華曦府的網(wǎng)簽情況 來(lái)源：北京住建委官網(wǎng)

不過(guò)，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者查看網(wǎng)簽數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，目前華曦府的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)為0，也就是說(shuō)，該項(xiàng)目到目前為止尚未完成哪怕一套房源的網(wǎng)簽。

記者注意到，9月19日取得預(yù)售證的中建玖合府已經(jīng)取得了305套網(wǎng)簽，該項(xiàng)目也對(duì)外宣傳暢銷(xiāo)。

中建玖合府的網(wǎng)簽情況 來(lái)源：北京住建委官網(wǎng)

根據(jù)目前的批準(zhǔn)銷(xiāo)售面積和批準(zhǔn)銷(xiāo)售套數(shù)計(jì)算，華曦府的平均戶(hù)型面積約97平方米，和周?chē)?xiàng)目戶(hù)型動(dòng)輒100平方米以上相比，華曦府明顯既想抓住改善人群，又想抓住剛改人群，不過(guò)從該項(xiàng)目銷(xiāo)售人員聲稱(chēng)的熱銷(xiāo)可以看出，這種價(jià)格方式是奏效的。

當(dāng)然，該項(xiàng)目的降價(jià)現(xiàn)象也是存在的。銷(xiāo)售人員表示，“我們97平方米的戶(hù)型總價(jià)大約在700萬(wàn)。”以此計(jì)算，單價(jià)不足7.3萬(wàn)元左右，要低于銷(xiāo)售指導(dǎo)價(jià)。

此外值得一提的是，華曦府96平方米戶(hù)型是東西長(zhǎng)南北扁的設(shè)計(jì)，3室2廳分布在狹長(zhǎng)的地帶上，確實(shí)不如方正戶(hù)型舒適。周?chē)?xiàng)目的銷(xiāo)售人員也說(shuō)，96平方米的戶(hù)型在設(shè)計(jì)上是華曦府的槽點(diǎn)。

華曦府項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng) 圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 王佳飛 攝

降價(jià)銷(xiāo)售成普遍現(xiàn)象

從華曦府向南不足兩公里，便是北京城建宸知筑營(yíng)銷(xiāo)中心。與華曦府相比，宸知筑的改善定位更加明顯，戶(hù)型面積110-135平方米。

根據(jù)預(yù)售信息，宸知筑的預(yù)售價(jià)7.3萬(wàn)-7.5萬(wàn)元/平方米，和華曦府的定價(jià)比較重合。但這個(gè)價(jià)格低于小瓦窯區(qū)域早些入市的其他項(xiàng)目。

圖片宸知筑項(xiàng)目售樓處 圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 王佳飛 攝

最早在2021年4月22日取得預(yù)售證的國(guó)譽(yù)•萬(wàn)和城，距離宸知筑約兩公里，目前預(yù)售價(jià)格7.8萬(wàn)-8.2萬(wàn)元/平方米。同樣在2021年4月22日取得預(yù)售證的首創(chuàng)•天閱山河，成交均價(jià)8萬(wàn)元/平方米。

今年7月22日取得預(yù)售證的北京城建•龍樾天元，預(yù)售價(jià)8.5萬(wàn)元/平方米左右，但目前的網(wǎng)簽成交價(jià)為8.1萬(wàn)元/平方米上下?？梢哉f(shuō)在小瓦窯區(qū)域，降價(jià)已經(jīng)成為普遍現(xiàn)象。

宸知筑的銷(xiāo)售人員向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者介紹，“在這個(gè)區(qū)域中的改善型項(xiàng)目中，我們的價(jià)格是很有競(jìng)爭(zhēng)力的，戶(hù)型設(shè)計(jì)上也是更加純粹的大戶(hù)型。”

不過(guò)記者注意到，宸知筑項(xiàng)目110平方米、125平方米、132平方米的戶(hù)型均是東西窄南北超長(zhǎng)的設(shè)計(jì)，和華曦府的狹長(zhǎng)十分類(lèi)似。記者在看房過(guò)程中也發(fā)現(xiàn)，這種狹長(zhǎng)戶(hù)型確實(shí)沒(méi)有方正戶(hù)型的敞亮感。

宸知筑的戶(hù)型圖

圖片區(qū)域少見(jiàn)的剛需戶(hù)型

中海學(xué)仕里雖然在行政區(qū)上屬于石景山，但市場(chǎng)更多將其置于小瓦窯區(qū)域。該項(xiàng)目定位為剛需，戶(hù)型涵蓋了72-115平方米兩居至四居，于8月27日取得預(yù)售證，價(jià)格在7.8萬(wàn)-8萬(wàn)元/平方米。

在小瓦窯區(qū)域集中供應(yīng)的這批新房中，中海學(xué)仕里是唯一一個(gè)有小戶(hù)型的項(xiàng)目，在區(qū)域價(jià)值和學(xué)區(qū)溢價(jià)方面或也略勝一籌。

目前已知的信息是，中海學(xué)仕里東北側(cè)幾百米的小學(xué)+中學(xué)教育規(guī)劃用地，已經(jīng)官宣將引進(jìn)東城名校171中學(xué)，按42班規(guī)模建設(shè)，建成后可提供1770個(gè)中學(xué)學(xué)位。

雖然預(yù)售價(jià)格較華曦府和宸知筑都略高，但是從實(shí)際網(wǎng)簽價(jià)格看，中海學(xué)仕里售價(jià)也僅有7.6萬(wàn)元/平方米，也有大幅降價(jià)的情況。目前該項(xiàng)目網(wǎng)簽116套，考慮到剛剛?cè)〉妙A(yù)售證不久，已經(jīng)是一個(gè)不錯(cuò)的成績(jī)了。

綜合來(lái)看，小瓦窯區(qū)域目前雖然項(xiàng)目較多，各個(gè)項(xiàng)目也在激烈的競(jìng)爭(zhēng)下紛紛下探價(jià)格，期望達(dá)到以?xún)r(jià)換量的效果。同時(shí)，各個(gè)項(xiàng)目也有著較明顯的定位：宸知筑定位改善，中海學(xué)仕里則定位剛改，華曦府位于剛改和改善之間，都有著各自明確的目標(biāo)客群。

在短兵相接下，小瓦窯區(qū)域各項(xiàng)目的銷(xiāo)售未來(lái)將呈現(xiàn)何種趨勢(shì)，尚待觀察。

【每經(jīng)房產(chǎn)原創(chuàng)，喜歡請(qǐng)關(guān)注微信號(hào)Real-estate-Circle】

封面圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 王佳飛 攝