近期，青島房地產(chǎn)交易又活躍了其起來(lái)。

9月28日，青島市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布數(shù)據(jù)，2022年第38周青島市商品房成交面積22.4萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲了77%，成交量明顯上漲。而這背后，一方面是青島近期積極出臺(tái)的利好政策，另一方面也有銷售模式的創(chuàng)新，例如“優(yōu)鮮賣(mài)”。

青島的蔣先生表示：“一直想換房，有看好的房子但是自己的房子還沒(méi)賣(mài)不敢出手，‘優(yōu)鮮賣(mài)’讓我走出了購(gòu)買(mǎi)到心儀房子的第一步。”

什么是“優(yōu)鮮賣(mài)”？

9月26日，青島市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)出《關(guān)于推廣行業(yè)“好經(jīng)驗(yàn) 好做法”案例的通知》，向全市開(kāi)發(fā)企業(yè)、經(jīng)紀(jì)公司推廣一項(xiàng)打通二手房售賣(mài)、新房認(rèn)購(gòu)流程的新模式——“優(yōu)鮮賣(mài)”。

所謂“優(yōu)鮮賣(mài)”，是貝殼青島探索推出的“優(yōu)鮮賣(mài)”模式，具體來(lái)看，該服務(wù)模式中，購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)企業(yè)、貝殼簽訂三方協(xié)議，與開(kāi)發(fā)企業(yè)簽訂新房認(rèn)購(gòu)協(xié)議，并與貝殼平臺(tái)合作經(jīng)紀(jì)公司簽署房源加速售賣(mài)協(xié)議。在協(xié)議中，約定舊房售賣(mài)時(shí)間周期，在此期間，開(kāi)發(fā)企業(yè)幫助購(gòu)房者鎖定意向房源，貝殼平臺(tái)合作經(jīng)紀(jì)公司幫客戶通過(guò)線上流量?jī)A斜、經(jīng)紀(jì)人端線上線下聚焦推廣加速舊房銷售。若舊房成功售出，則客戶可以辦理接下來(lái)的新房購(gòu)買(mǎi)流程；若舊房未售出，則開(kāi)發(fā)商退還定金，客戶無(wú)需承擔(dān)違約風(fēng)險(xiǎn)。最終，通過(guò)三方合力，共同幫助客戶成功置換，為購(gòu)房者提升換房效率、兜底換房風(fēng)險(xiǎn)，能夠打破房子“不賣(mài)不敢買(mǎi)”的困境，為改善需求購(gòu)房者兜底換房風(fēng)險(xiǎn)，激發(fā)市場(chǎng)活力。

貝殼研究院調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，在所有客戶購(gòu)房需求中，改善性需求占比約為54%，其中改善換新房的需求占比超過(guò)30%。而傳統(tǒng)二手房出售流程很長(zhǎng)，過(guò)程中換房周期風(fēng)險(xiǎn)不可控。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，8月重點(diǎn)50城二手房業(yè)主平均賣(mài)房周期為65天，較去年同期延長(zhǎng)3天。

具體的，在賣(mài)掉二手房、購(gòu)買(mǎi)新房的整個(gè)過(guò)程中，時(shí)間節(jié)點(diǎn)很難把控，各銜接是否順暢，如何保障資金安全、交付安全，往往成為置業(yè)者的痛點(diǎn)所在。經(jīng)常出現(xiàn)終于等到舊房成交了，心儀的房源也沒(méi)了，而貿(mào)然定新房，又有可能帶來(lái)違約風(fēng)險(xiǎn)。

青島蔣先生講述了自己體驗(yàn)優(yōu)鮮賣(mài)的經(jīng)歷。“8月初，我準(zhǔn)備賣(mài)房進(jìn)行置換，朋友介紹找到了德佑經(jīng)紀(jì)人張穎，經(jīng)紀(jì)人先了解了我的換房需求后，又根據(jù)需求匹配符合我需求的房源也實(shí)地看了房。我當(dāng)即對(duì)看的房源非常滿意，回去同家人商量后，當(dāng)天掛牌了自己居住的房子。因?yàn)椴恢罀炫品孔拥某山恢芷冢路恳膊桓医欢ń鹨簿蜔o(wú)法鎖定看好的房源。”

“恰巧9月初貝殼推出了‘優(yōu)鮮賣(mài)’項(xiàng)目，我對(duì)‘優(yōu)鮮賣(mài)’非常感興趣，對(duì)置換房子無(wú)風(fēng)險(xiǎn)方面非常認(rèn)可。隨即再次看房確認(rèn)確定房號(hào)，之后經(jīng)過(guò)和家人商量后2天就定上了自己喜歡的房子。”

“我對(duì)貝殼平臺(tái)‘優(yōu)鮮賣(mài)’很認(rèn)可，通過(guò)這個(gè)產(chǎn)品可以提前鎖定自己心儀的房子，即便將來(lái)自己房子未出售掉也不會(huì)產(chǎn)生違約和個(gè)人的經(jīng)濟(jì)損失，很安心。”

“值得全國(guó)市場(chǎng)關(guān)注”

不僅僅是購(gòu)房者，房企人員和經(jīng)紀(jì)人也對(duì)“優(yōu)鮮賣(mài)”表示了極大肯定。

青島國(guó)泰華府項(xiàng)目營(yíng)銷負(fù)責(zé)人馬存浩表示：“現(xiàn)在很多新房買(mǎi)家都是置換型購(gòu)房人，在市場(chǎng)下行期，購(gòu)房人為了盡量減少不確定性，更傾向于賣(mài)出后再買(mǎi)新，這大大拉長(zhǎng)了購(gòu)買(mǎi)周期，但優(yōu)鮮賣(mài)拉通了開(kāi)發(fā)商、經(jīng)紀(jì)公司和購(gòu)房人，為賣(mài)舊買(mǎi)新創(chuàng)造了快速通道，讓更多改善群體能放心購(gòu)房。”

“這個(gè)模式對(duì)我們項(xiàng)目能帶來(lái)直接拉動(dòng)。我們也愿意為此提供便利，一旦用戶二手房出售不暢，可以退還新房認(rèn)購(gòu)定金。”

蔣先生的經(jīng)濟(jì)人，青島市德佑經(jīng)紀(jì)人張穎說(shuō)：“‘優(yōu)鮮賣(mài)’這個(gè)產(chǎn)品特別好，它充分解決了置換客戶資金時(shí)間點(diǎn)上的問(wèn)題。目前市場(chǎng)上，不少剛需客戶資金緊張，手頭非常寬裕的客戶僅占少數(shù)，置換的需求比重較大。在實(shí)際作業(yè)過(guò)程中，大多數(shù)客戶不賣(mài)房子不敢買(mǎi)，房子賣(mài)不出去，就造成了‘死循環(huán)’。‘優(yōu)鮮賣(mài)’產(chǎn)品的推出很大程度上給了客戶一顆定心丸，讓置換的客戶可以去出手。另外，‘優(yōu)鮮賣(mài)’對(duì)經(jīng)紀(jì)人作業(yè)的專業(yè)度也將有更高的要求，經(jīng)紀(jì)人需要盡快幫房源匹配到合適的客戶，能倒逼經(jīng)紀(jì)人不斷提升服務(wù)效率和質(zhì)量，滿足客戶及市場(chǎng)新的需求。”

知名地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，從此次貝殼青島優(yōu)鮮賣(mài)的模式看，實(shí)際上體現(xiàn)了非常好的“賣(mài)舊換新”的導(dǎo)向。從此類業(yè)務(wù)的模式看，購(gòu)房者、房企和貝殼會(huì)簽訂一個(gè)協(xié)議，在此類協(xié)議下，房企將購(gòu)房者意向房源鎖定，同時(shí)貝殼平臺(tái)合作的經(jīng)紀(jì)公司加快房東二手房房源的銷售。此時(shí)購(gòu)房者獲得了一個(gè)選擇權(quán)，即如果房東二手房成功出售，那么就可以把鎖定的新房項(xiàng)目進(jìn)行認(rèn)購(gòu)。而如果二手房交易失敗，那邊新房不認(rèn)購(gòu)也沒(méi)有違約風(fēng)險(xiǎn)。此類模式在青島進(jìn)行了推廣，受到了中介和房東等認(rèn)可，同時(shí)此次青島房協(xié)將此類模式列為行業(yè)好經(jīng)驗(yàn)好做法的第一個(gè)案例，具有非常好的示范效應(yīng)。

“此類模式值得全國(guó)市場(chǎng)的關(guān)注，是目前企業(yè)層面在換房方面的一個(gè)重要?jiǎng)?chuàng)新，具有積極的意義。此次貝殼青島的創(chuàng)新，充分體現(xiàn)了企業(yè)或平臺(tái)積極優(yōu)化業(yè)務(wù)、創(chuàng)新思維，為房東換房開(kāi)辟了一條新道路。這既是加速二手房交易的模式，也是促進(jìn)新房去庫(kù)存的模式。此類模式最大的亮點(diǎn)是，讓房東獲得了更大的選擇權(quán)。如果房東后續(xù)二手房交易失敗，其新房可買(mǎi)也可不買(mǎi)，沒(méi)有違約風(fēng)險(xiǎn)或心理負(fù)擔(dān)，這就使得房東會(huì)比較愿意參與此類模式。此類模式在當(dāng)前激活改善型住房需求方面有非常好的值得借鑒的地方，各地在四季度房屋促銷中，也要積極鼓勵(lì)企業(yè)創(chuàng)新銷售模式，在創(chuàng)新中更好推進(jìn)住房銷售工作，同時(shí)提升交易的便捷性和安全性。”嚴(yán)躍進(jìn)表示。文/王西嶺