每經(jīng)記者 甄素靜    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤    

“我國(guó)從基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目啟動(dòng)REITs試點(diǎn)已逾一周年，試點(diǎn)已經(jīng)看到了好處，能夠明顯化解困擾我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的終端難題，包括它是存量資產(chǎn)的動(dòng)能轉(zhuǎn)換，讓社會(huì)資本持有資產(chǎn)，讓地方債務(wù)有效化解，而且可以豐富中國(guó)的資本市場(chǎng)。”

9月29日，在每日經(jīng)濟(jì)新聞主辦的第十二屆中國(guó)價(jià)值地產(chǎn)年會(huì)上，中房集團(tuán)理事長(zhǎng)、匯力基金董事長(zhǎng)孟曉蘇以《中國(guó)REITs的探索歷程與發(fā)展方向》為題發(fā)表主旨演講。

中房集團(tuán)理事長(zhǎng)、匯力基金董事長(zhǎng) 孟曉蘇 受訪者供圖

REITs板塊一枝獨(dú)秀

“2000年左右，我請(qǐng)一些國(guó)外專家到中國(guó)來(lái)講創(chuàng)新的時(shí)候，他們異口同聲地說(shuō)過(guò)這么一句話，除了REITs沒(méi)有更好的金融創(chuàng)新。”主題演講一開(kāi)始，孟曉蘇先是回憶道。

這兩年公募REITs在我國(guó)發(fā)展取得了突破性進(jìn)展，從去年至今，已有20只公募REITs產(chǎn)品上市，且在二級(jí)市場(chǎng)上交投十分活躍。隨著我國(guó)資本市場(chǎng)改革創(chuàng)新持續(xù)深化，政策端也在進(jìn)一步鼓勵(lì)更多符合條件的基礎(chǔ)設(shè)施REITs項(xiàng)目發(fā)行。

那么，什么叫REITs？它如何在經(jīng)濟(jì)中發(fā)揮作用？在資本市場(chǎng)表現(xiàn)如何？

孟曉蘇表示，REITs本質(zhì)是不動(dòng)產(chǎn)收益權(quán)進(jìn)入資本市場(chǎng)流通，國(guó)務(wù)院最近的要求是要在全國(guó)不少于30個(gè)項(xiàng)目退出，而且還需要形成可復(fù)制、可推廣的經(jīng)驗(yàn)做法。

“目前已經(jīng)上市發(fā)行的20只REITs，其中先發(fā)的幾只已經(jīng)在市場(chǎng)上運(yùn)行將近一年了，在二級(jí)市場(chǎng)表現(xiàn)相當(dāng)良好。目前整體市場(chǎng)表現(xiàn)是股債雙殺，一年來(lái)資本市場(chǎng)總體慘淡，唯獨(dú)REITs板塊一枝獨(dú)秀。”

孟曉蘇還介紹說(shuō)，整體來(lái)看，最好的還是產(chǎn)權(quán)類(lèi)REITs，其次比它差一點(diǎn)，但仍然好于股和債的是特許經(jīng)營(yíng)權(quán)的REITs板塊。總體來(lái)說(shuō)，REITs收益情況高于國(guó)債，高于股票，是一項(xiàng)很好的資產(chǎn)。

呼喚商業(yè)房地產(chǎn)

在境內(nèi)外發(fā)債和融資渠道均收緊的情況下，REITs將如何助力房企融資及化解債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)？

孟曉蘇表示，不是不搞商業(yè)房地產(chǎn)，不是REITs不能進(jìn)入商業(yè)房地產(chǎn)，而是前一段時(shí)間的房地產(chǎn)調(diào)控政策和它相悖，但是別忘記了，國(guó)務(wù)院最早發(fā)文件提出來(lái)的發(fā)行REITs，明確的就是要培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)。

孟曉蘇指出，現(xiàn)在已經(jīng)從保障性租賃房先起步了，這是一個(gè)很艱難的領(lǐng)域，因?yàn)楸Ｕ戏勘旧硎找娴?，但各地積極配合保監(jiān)會(huì)和國(guó)家發(fā)改委，最后通過(guò)對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行合理的評(píng)估，通過(guò)收益法倒算資產(chǎn)價(jià)值，使得租賃房的收益在REITs基金表現(xiàn)中可以達(dá)到4%-5%，被市場(chǎng)接受。

孟曉蘇還以國(guó)際上商業(yè)地產(chǎn)REITs舉例說(shuō)，全世界的REITs，商業(yè)租賃房和商業(yè)地產(chǎn)從來(lái)都是收益最高的資產(chǎn)，而且長(zhǎng)期增值率也最高，所以我們呼吁推出REITs試點(diǎn)的原始要求，就是要推動(dòng)租賃房。

對(duì)于未來(lái)房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)及對(duì)REITs規(guī)?；l(fā)展的影響，孟曉蘇分享道：“我們國(guó)家這些年來(lái)商品房的均價(jià)長(zhǎng)線是上漲的，別看最近有點(diǎn)低，總體還是上漲的，那么未來(lái)會(huì)怎么樣？你不能光看限購(gòu)條件下的樓市，也不能光看眼下走低，房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)再漲了？當(dāng)然會(huì)。”

REITs必將在中國(guó)大行其道

“中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展從房改算起才24年，我們才是美國(guó)的1/10，怎么就能說(shuō)我們已經(jīng)到頂了呢？怎么就能說(shuō)年輕人患了老年病了呢？這就是我的年齡段理論。”

孟曉蘇指出，年輕人一般不會(huì)患老年病。我們現(xiàn)在建議構(gòu)建三次分配理論的基礎(chǔ)性安排，特別提出要增加城市居民的住房金融資產(chǎn)等各類(lèi)財(cái)產(chǎn)性安排。我們希望老百姓更多持有金融財(cái)產(chǎn)，就需要為老百姓制造出這些持有金融資產(chǎn)的工具來(lái)。REITs就是這樣的工具。

“從這個(gè)意義上說(shuō)，REITs可以讓普通投資者享受到不動(dòng)產(chǎn)投資和不動(dòng)產(chǎn)增值的收益，它錨定了不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)，同時(shí)又是優(yōu)質(zhì)高流動(dòng)性產(chǎn)品，對(duì)于老百姓來(lái)說(shuō)，它是普惠型的資本福利。”孟曉蘇表示。

孟曉蘇認(rèn)為，我國(guó)REITs的現(xiàn)實(shí)意義，是通過(guò)促進(jìn)內(nèi)循環(huán)來(lái)促進(jìn)雙循環(huán)，引國(guó)際長(zhǎng)線資金進(jìn)入中國(guó)，設(shè)立REITs市場(chǎng)為我國(guó)引進(jìn)外資開(kāi)辟新的通道，國(guó)際長(zhǎng)線基金愿意通過(guò)REITs持有建成項(xiàng)目。

“REITs必將在中國(guó)大行其道，獲得更大發(fā)展。”孟曉蘇以一句此前國(guó)際REITs專家的祝福結(jié)束了此次分享。

封面圖片來(lái)源：受訪者供圖