每經(jīng)編輯 程鵬 蓋源源    

挑得高高的公攤面積已經(jīng)足夠讓消費者“肉疼”，悄悄膨脹的公攤面積更令人憋氣。

據(jù)法治日報報道，山東省青島市一位市民購買的110平方米的房子，到手卻發(fā)現(xiàn)套內(nèi)面積只有60多平方米；購房時銷售人員口頭承諾的31%公攤面積，收房時卻變成了46%……

哪些面積算公攤？消費者能靠自己算清公攤面積嗎？據(jù)央視網(wǎng)官方微博，專家表示，由于公攤面積的計算太過專業(yè)，消費者難以分辨，給開發(fā)商和測量機(jī)構(gòu)提供了鉆空子的機(jī)會。

 

110平方米的房子到手僅61平方米

據(jù)法治日報，2018年4月，李黎 全款購入青島市某小區(qū)一套總面積為110.25平方米的住宅。 買房時，本就是建筑行業(yè)從業(yè)者的李黎對公攤面積格外關(guān)注，反復(fù)向銷售人員咨詢了關(guān)于公攤面積的一些問題。

據(jù)李黎回憶，當(dāng)時銷售人員告訴她，因為小區(qū)樓棟屬于超高層建筑，達(dá)到55層，考慮到避難層、電梯高度等因素，公攤面積占比會達(dá)到31%，但實際收房時可能比這個數(shù)值小。

然而，2021年9月，準(zhǔn)備收房的李黎傻眼了：推開房門，映入眼簾的是超厚的墻壁、逼仄的空間、3間小得可憐的臥室。她找驗房師測量后發(fā)現(xiàn)， 實際套內(nèi)僅有61平方米左右， 3間臥室沒有一間超過9平方米，主臥甚至無法放下雙人床。

李黎后續(xù)向售房方詢問得知，從合同上顯示的套內(nèi)面積75平方米到她實際測量的61平方米，差值主要體現(xiàn)在墻體的厚度上，外墻的一半厚度計入套內(nèi)建筑面積。“將近1米的外墻，有一半的面積算作業(yè)主的套內(nèi)建筑面積。但是開發(fā)商銷售時沒有說明，而且在銷售時有意混淆‘公攤’‘公攤系數(shù)’‘公攤率’‘套內(nèi)建筑面積’等概念，各種專業(yè)術(shù)語堆砌起來，直接就被繞暈了，根本沒想到實際到手的套內(nèi)面積這么小。”　　

直到依法維權(quán)時，李黎才得到“官方”口徑——小區(qū)房屋的公攤面積占比是46%。 “這就意味著我們花了上百萬元買到手的房子，實際上將近一半都不是自己住的，如果一開始就知道這個情況，無論如何我都不會購買。” 李黎說。

和李黎同小區(qū)的姚女士購入一套復(fù)式上下樓160平方米的房子，結(jié)果到手的套內(nèi)面積只有90平方米左右。

“難道我們就只能認(rèn)栽嗎？”李黎說，為公攤面積花的錢不只是買房時，之后的物業(yè)費、供暖費等都要繼續(xù)買單，這些“消費暗區(qū)”的存在讓人很不滿。

今年準(zhǔn)備在北京買房的張力，一個月內(nèi)看了80多套房，他曾看了一套1993年建成的房子，建筑面積55平方米，套內(nèi)面積46平方米；而另一套2004年的房子，建筑面積63平方米，套內(nèi)面積卻只有45平方米。

張力表示，花那么多錢買的房子，可能有將近三分之一甚至更多的錢都落不到自己的房子上，很難接受。

此事引發(fā)網(wǎng)友熱議，有人稱“花大價錢買了公攤面積”“公攤按精裝費用計算”“不管取不取消，最起碼應(yīng)該公開公正透明”。

▲來源：微博

 

消費者能靠自己算清公攤面積嗎？ 開發(fā)商：不可能

據(jù)央視網(wǎng)微博，金科地產(chǎn)集團(tuán)副總裁方明富表示：“由比如門廳、電梯井、樓梯道、通風(fēng)管道，以及包括為本棟樓服務(wù)的，比如說房頂有那種二次加壓的消防水箱，以及包括還有一些房頂?shù)挠行┠欠N，比如說消防的一些設(shè)施，都算本棟樓的公攤面積。這是本棟樓的，實際消費者來測量、計算，都是非常復(fù)雜而且極其困難。所以，消費者來測算公攤面積基本上是不太可能的。”

專家表示，由于公攤面積的計算太過專業(yè)，消費者難以分辨，給開發(fā)商和測量機(jī)構(gòu)提供了鉆空子的機(jī)會。

圍繞公攤面積，還有一筆糊涂賬。小區(qū)中司空見慣被出租出售的地下車庫、內(nèi)部經(jīng)營性場所等，是否被算在了公攤面積中？在一些答案為“是”的小區(qū)，出租出售的收益理應(yīng)由全體業(yè)主共享。但在現(xiàn)實中，能夠?qū)I(yè)主公攤面積經(jīng)營收益返還的情況極少。這就不難理解，為什么在一些小區(qū)，就地下車庫是否應(yīng)該收費，開發(fā)商、物業(yè)與業(yè)主爭論不休了。

公攤面積的存在不是孤立的，它還會跟裝修費、物業(yè)費、供暖費等五花八門的費用綁定在一起，甚至伴隨房屋的整個生命周期。一些供暖部門、物業(yè)、裝修公司在計費時，往往傾向于選擇更有利可圖的建筑面積收取費用。

 

 

取消公攤具備可行性嗎？

據(jù)人民日報此前報道，今年全國“兩會”期間，全國政協(xié)委員洪洋提議“取消公攤”，認(rèn)為公攤面積缺乏法律依據(jù)和制度約束，建議國家取消公攤面積，可以將實際的公攤面積成本核算到實用面積之中，讓老百姓明白付費，放心購房。

據(jù)法治日報，在北京市康達(dá)律師事務(wù)所高級合伙人孟麗娜看來，取消公攤面積制度現(xiàn)階段不具有可行性。根據(jù)《商品房銷售管理辦法》規(guī)定，商品房銷售可以按套（單元）計價，也可以按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計價。按套（單元）計價或者按套內(nèi)建筑面積計價的，商品房買賣合同中應(yīng)當(dāng)注明建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。 因此，商品房無論是按照何種方式銷售，均應(yīng)體現(xiàn)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。即便按套銷售，也仍然存在公攤面積。公攤面積客觀存在，必然要由部分或全體購房人分?jǐn)偂?/strong>

“一律取消公攤面積，入住后對公攤部位的管理、維護(hù)以及后續(xù)產(chǎn)生的安全責(zé)任均是現(xiàn)實問題，如果購房人個人無力管理，則將影響小區(qū)的整體品質(zhì)及全體業(yè)主的權(quán)益。”孟麗娜說。

首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)教授、北京市房地產(chǎn)法學(xué)會副會長兼秘書長趙秀池同樣認(rèn)為當(dāng)下取消公攤面積不具有可行性。 房改后，我國的住房面積計量、房產(chǎn)證、不動產(chǎn)證的發(fā)放都是以建筑面積為單位的。房價、物業(yè)費、暖氣費等也都是以建筑面積計量的，如果取消公攤面積，以使用面積計量，會給計價標(biāo)準(zhǔn)帶來混亂。 每平方米的房價、物業(yè)費、暖氣費會有所上漲，反而會引起另一種誤會，以為漲價了。

在北京市房地產(chǎn)法學(xué)會常務(wù)理事、海潤天睿律師事務(wù)所合伙人包華看來，取消公攤并不難，但用什么替代公攤是需要慎重考慮的。目前，測繪報告中沒有房屋使用面積的數(shù)據(jù)，如希望用使用面積作為計價、計費、計稅的依據(jù)，就需要對已有房屋補測該數(shù)據(jù)。“姑且不論是否有足夠的人手完成這項工作，僅就已經(jīng)裝修、改造的房屋如何認(rèn)定使用面積就是一件非常復(fù)雜和棘手的事情。”

編輯| 程鵬 蓋源源

校對| 段煉

封面圖片來源：視覺中國

每日經(jīng)濟(jì)新聞綜合自法治日報、央視網(wǎng)、人民日報

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