每經(jīng)記者 包晶晶    上海報道    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

“外地戶口不限購、單價打折、1成首付、送寶馬車！”

這些天，代理了杭州臨安區(qū)多個樓盤的中介人員劉瑩通過電話向《每日經(jīng)濟新聞》記者推薦，在臨安區(qū)青山湖板塊，個別原價22000元/平方米的樓盤，現(xiàn)在9折后已經(jīng)降到了19000元/平方米。

甚至，“如果不要寶馬車，可以折現(xiàn)17萬元多。”按照她提供的一房一價表，一套87平方米的新房，打折之后，加上送車抵扣的現(xiàn)金，優(yōu)惠額度約40萬元。她的微信朋友圈顯示，“青山湖首付10萬就能帶走一套89平的湖景住宅。”

隨著溝通的深入，劉瑩后續(xù)在微信中建議，“整個臨安優(yōu)惠力度都比較大，青山湖板塊打折更多一點。臨安、青山湖科技城本來就不限購，主要目標客戶是外地投資客。其實首付也可以做首付貸，只需要5年內(nèi)還清即可。”

0首付又來了

那么這類0成、1成首付，又是如何操作的？

5月27日，《每日經(jīng)濟新聞》記者通過微信向該樓盤置業(yè)顧問張華咨詢，項目方面顯然比代銷的中介“更懂操作”。

“要求的首付3成，一套房必須有50來萬，如果首付貸30來萬，那就等于首付18萬左右了，再把車子抵扣17萬，就相當于0首付了。”張華詳細分析道。

甚至，“只要月供還得起，全國任何一個樓盤都能操作。”據(jù)他介紹，“如果首付貸3年等額本息，需要8000多元月供，加上6000多元房貸，月供1.4萬；先息后本1500元月供加上房貸6000多元，基本每個月付8000元，到期3年一次性歸還30多萬元。

據(jù)他介紹，還有一種稍微穩(wěn)健點的做法，就是“付四五十萬首付，房貸一個月下來后自己去做信用貸，再把現(xiàn)金流套出來，不僅沒有風險而且也相當于0首付。”

5月26日下午，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進接受記者微信采訪時表示：“此類極低首付比例的操作，明顯違反了金融信貸政策，值得行業(yè)高度關(guān)注。”

“當前全國房貸最低首付比例為2成，1成首付比例違反了既有信貸紀律和政策，這是各地在執(zhí)行房貸政策方面不能含糊的內(nèi)容，不能擅自下調(diào)首付比例。另一方面，這種現(xiàn)象也說明當前有各類‘近似瘋狂’的營銷活動開展，這和房企的營銷心態(tài)有關(guān)。”嚴躍進指出。

嚴躍進強調(diào)，此類操作只是一種盲目自我放松的做法，看似對市場成交有作用，但其實增加了交易風險，也違背了房住不炒基本精神。

防范“一放就炒”

據(jù)克而瑞報告，從去化情況來看，主城區(qū)及熱門板塊的樓盤往往在開盤當日就基本去化，而外圍樓盤去化率則普遍處于低位，尤其是富陽、臨安兩區(qū)，整體去化率不足兩成。

在低去化率之下，多個樓盤均出現(xiàn)了各種打折促銷，不僅價格大幅下降，用買房送車來吸引購房者，甚至打出了0首付、1成首付的擦邊球。

杭州市場的冷熱不均，也是臨安、富陽等區(qū)域項目去化承壓、營銷心態(tài)偏激進的重要原因。從杭州市本身的新房存銷比6.2來看，已屬于相當健康的范圍，僅次于珠海、合肥、濟南、成都，與上海并列全國第四低，也是全國范圍內(nèi)為數(shù)不多的低于10的城市之一。在2020年疫情過后，杭州存銷比曾有過短暫升高，最高為5.7，之后再次回落至2.0附近，進入2022年，存銷比再度反彈，1、2、3月分別為3.9、5.2、6.2。

但2022年以來，杭州新房市場整體成交量仍然呈現(xiàn)走低的趨勢?？硕鹫憬瓟?shù)據(jù)顯示，全市商品住宅成交面積約71.1萬平方米，雖較上月環(huán)比增加6%，但同比仍下降60%，跌幅明顯。

“房貸政策確實以放松為導(dǎo)向，多地允許首付比例降至2成，但也是有基本約束和條件的。刻意降低首付比例，會無形中夸大購買力，也很容易產(chǎn)生后續(xù)購房方面的信貸違約風險。另一方面，各地要把優(yōu)質(zhì)貸款用于合理的住房消費需求上，同時要強化近期市場營銷秩序的管理，防范樓市出現(xiàn)‘一緊就死、一放就炒’的亂象。”嚴躍進表示。

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