每經(jīng)記者 陳榮浩    深圳報道    每經(jīng)編輯 魏文藝    

自4月初以來，南京多次出臺樓市新政，在限售、限貸端均出現(xiàn)了不同程度“松綁”。

如新房限售方面，從原來的辦證滿3年變?yōu)閭浒笣M3年，即新房備案滿3年后就可入市交易。而市場最為關(guān)注的限購“松綁”方面，南京市從溧水和六合區(qū)等遠城區(qū)起步，逐步放寬至浦口、雨花臺、江寧和棲霞等近郊區(qū)域等偏遠板塊。

隨著政策松綁，市場反應(yīng)也較為迅速。據(jù)南京網(wǎng)上房地產(chǎn)信息，“五一”假期南京新房認購量同比去年上漲約98%，而上周（5月9日-15日）南京商品住宅認購量、成交量依然維持上漲趨勢，同比上漲約26%、7%。

5月18日上午，南京江北區(qū)的置業(yè)顧問張岳通過微信向《每日經(jīng)濟新聞》記者介紹，“二手房備案滿3年出售政策落地后，目前改善群體市場逐漸回暖，成交量也上來了。不過項目之間差別還是很明顯，好位置依然堅挺，但也有不少樓盤由于位置偏遠顯得很冷清。”

成交回暖，分化加劇

從4月初以來的一個多月里，南京已經(jīng)6次松綁樓市。

4月9日，南京溧水區(qū)率先對外地戶籍放松限購；4月11日，南京六合區(qū)跟進；4月23日，南京非熱點板塊（浦口區(qū)非江北直管區(qū)所有板塊、雨花臺區(qū)、江寧區(qū)及棲霞區(qū)）限購進一步放松；4月26日，南京在限貸方面執(zhí)行“認貸不認房”，購房者結(jié)清貸款即可認定為首套；5月7日，南京江北核心區(qū)放松限購，南京本地戶籍在該區(qū)域購房不受限制；5月13日，南京本地二孩及以上家庭即日起可開具第三套房的購房證明，在南京全域購買第三套房不受限制。

目前，南京市限購區(qū)域僅剩建鄴區(qū)、鼓樓區(qū)、秦淮區(qū)、玄武區(qū)。

從房價表現(xiàn)來看，國家統(tǒng)計局5月18日公布的4月份70城房價指數(shù)顯示，4月南京新房價格環(huán)比下跌0.5%，這也是南京新房價格連漲4個月后再度下跌；二手房價格環(huán)比下降0.6%、同比下跌0.9%，南京二手房價格已連跌7個月，同比也出現(xiàn)下跌。

隨著樓市新政的不斷落地，南京樓市也出現(xiàn)一定回暖。尤其是5月以來新房和二手房成交量上漲顯著，但與此同時，市場分化依然嚴重。

據(jù)南京網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，上周南京樓市共認購1221套，成交1033套，日均認購約174套、成交約148套，環(huán)比前一周（認購880套、成交923套），認購量上漲約39%，成交量上漲約12%。

從具體樓盤表現(xiàn)來看，上周位于建鄴區(qū)的紫金金融中心以296套的銷售量排在第一位；位于雨花臺區(qū)的南汕印象府周以142套位居第二。此外，江寧區(qū)上坊玖峰蘭庭和城南大校場、金地大成匯文府兩個項目首開去化均超過八成。

來源：南京網(wǎng)上房地產(chǎn)

“5月以來，包括南部新城大校場板塊和雨花核心板塊等迅速回暖，比如我了解到的河西一些低價位筍盤開始快速成交?？傊?，市場從之前的觀望，到現(xiàn)在不少買家已經(jīng)開始抄底，不過抄底對象主要還是以南京熱點板塊為主。雖然越邊緣的板塊價格越優(yōu)惠，但購房者卻顯得更謹慎。”張岳告訴記者。

記者通過梳理南京網(wǎng)上房地產(chǎn)信息發(fā)現(xiàn)，南京賣得好的樓盤項目有些平均一天能賣幾十套。以5月18日數(shù)據(jù)為例，江寧區(qū)的云上潤府和玖峰蘭亭當日分別銷售46套和36套，棲霞區(qū)的山語境府當日銷售29套。

相比之下，有不少樓盤則去化艱難。如位于江寧大學城的山和宸園于今年1月推出5號樓共計72套房源，銷售均價2.5萬元/平方米，截至5月18日僅成交了8套，去化率僅1成出頭。

類似的還有位于雨花臺區(qū)的天萃秀園項目，該項目在今年5月初入市了5幢、11幢、8幢、9幢累計412套房源，戶型建面約98-140平方米，銷售均價35422元/平方米，但入市以來仍為零成交。

來源：南京網(wǎng)上房地產(chǎn)信息

“各項目間的去化差異嚴重跟項目自身的配套資源、產(chǎn)業(yè)導入、未來規(guī)劃、交通通勤等因素有很大關(guān)系，不好一概而論。”中指研究院南京分院高級分析師趙芊5月19日上午通過微信向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，在當前市場環(huán)境下，南京購房者觀望意愿較為濃厚，尤其在此輪疫情反復的情況下，一些購房者甚至出現(xiàn)了相對悲觀的態(tài)度。此時選擇買房的更多是剛需客戶。他們在選擇板塊時，往往會在購房承受能力范圍之內(nèi)優(yōu)先選擇各維度較為優(yōu)先的樓盤，即“優(yōu)中選優(yōu)”，這也是導致市場分化最根本的原因之一。

5月19日下午，戴德梁行杭州、南京及合肥公司總經(jīng)理湯耀光通過微信向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，“由于南京的限購和限售相繼松綁，也讓之前限售的次新房提前上市，而限購松綁也讓更多人獲得了房票，整體市場流動性得以活躍起來。”

掛牌增多，冷熱不均

南京限售政策松綁后，二手房掛牌量出現(xiàn)了明顯上升。

記者查詢貝殼找房了解到，包括保利天悅、正榮濱江紫閣、佳兆業(yè)城市廣場三期、綠地海珀濱江等多個樓盤的二手房源掛牌量均在5月開始激增。

截至5月19日，保利天悅二手房掛牌量11套、正榮濱江紫閣10套、佳兆業(yè)城市廣場三期49套、綠地海珀濱江39套。這些樓盤均于2017-2018年開盤，剛好滿足新政的要求，即備案已滿3年。

“5月份以來，南京整體的市場情況確實有所回暖，在核心區(qū)域的樓盤更受購房者青睞，比如南汕印象府、越江時代苑、金樾府等項目現(xiàn)場都十分火熱，我們帶購房者去現(xiàn)場時，常常也都是3-4組客戶一起。”5月19上午，在南京江寧區(qū)從事房產(chǎn)置業(yè)顧問多年的陳俊懷通過微信告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者。

數(shù)據(jù)來源：金剛石房地產(chǎn)云數(shù)據(jù)

在與多位房產(chǎn)中介交流過程中，記者還了解到，不同中介對南京各片區(qū)所謂的核心區(qū)存在較大差異，南京各個片區(qū)“造核”現(xiàn)象較為明顯。其中，房產(chǎn)中介提及較多且廣泛認可的包括江核（江北新區(qū)核心區(qū)）、紫核（紫東核心區(qū)），也有被部分房產(chǎn)中介提及的雨核（雨花數(shù)字城核心區(qū)）、燕子磯新核和仙林新核等。

事實上，從南京過去幾個月的樓市成交走勢來看，整體情況并不樂觀，與去年同期相比下滑較為顯著。

南京網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，今年一季度南京市新房認購5731套、成交21129套，同比2020年一季度認購量下滑43.2%、成交量下滑30%。

進入今年4月份，南京市迎來一波新房集中供應(yīng)，但多個項目去化情況并不理想。據(jù)金剛石房地產(chǎn)云數(shù)據(jù)，南京4月份總共有41個項目開盤，僅有6個樓盤售罄。4月南京新房認購7358套，成交6945套，環(huán)比3月（認購7128套，成交5108套）認購量上漲3.2%，成交量下降36%。截至5月19日，南京商品房住宅累計成交套數(shù)為29656套，而庫存達76458套。

“新政之下，原二手房房東在出讓手頭的物業(yè)后，又有資金投向新市場。雖然新政帶動了市場流轉(zhuǎn)，但對于這部分購房者而言更多是置換改善型，因此對樓盤品質(zhì)要會更加高。加上目前大市場經(jīng)濟環(huán)境下，購房者選擇也更為慎重，因此優(yōu)質(zhì)樓盤銷售良好。”湯耀光表示，目前市場的回暖并非全面性回暖，未來除非投資性購房者的購房意欲能進一步激發(fā)，不然項目銷售分化情況將在一段時間內(nèi)持續(xù)。

“南京在因城施策方針的指引下，正打出了包括松綁二孩及以上家庭購房資格、部分區(qū)域放松限售政策‘組合拳’，來維護樓市穩(wěn)定及城市吸引力。這些政策將在一定程度促進房地產(chǎn)市場健康良性發(fā)展，預計市場將有潛在的升溫機會。”諸葛找房分析師關(guān)榮雪5月17日下午通過微信向《每日經(jīng)濟新聞》記者分析道。

（應(yīng)受訪者要求，文中張岳、陳俊懷為化名）

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