每經(jīng)記者 黃小聰    每經(jīng)編輯 葉峰    

今日建信中關(guān)村REIT正式上市交易，從一開(kāi)盤(pán)就直接以30%的漲幅封住漲停，有業(yè)內(nèi)人士感嘆道：“REITs的股性越來(lái)越強(qiáng)了。”

但REITs畢竟不是股票，投資者還是需要冷靜對(duì)待，記者注意到，基金公司已緊急發(fā)布公告提示風(fēng)險(xiǎn)。

30%！一字封漲停

猶記得不久前，第二批兩只REITs發(fā)行時(shí)，投資者踴躍認(rèn)購(gòu)，最低的配售比例甚至低于2%。

近日，兩只REITs陸續(xù)上市，從二級(jí)市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，兩只產(chǎn)品上市首日便出現(xiàn)了較大漲幅，特別是今日上市的建信中關(guān)村REIT，開(kāi)盤(pán)直接以30%的漲幅封在漲停板，全天成交額僅3000多萬(wàn)元。

看到這樣的搶眼表現(xiàn)，有業(yè)內(nèi)人士感嘆道：“REITs的股性越來(lái)越強(qiáng)了。”

另有基金人士表示：“確實(shí)沒(méi)想到一直封在漲停板?？赡苁鞘着约?4日華夏越秀高速REIT上市的示范效應(yīng)太好了。”

記者也注意到，華夏越秀高速REIT先于建信中關(guān)村REIT在12月14日就上市交易了。而從12月14日的場(chǎng)內(nèi)表現(xiàn)來(lái)看，當(dāng)天雖未封在漲停板，但是最高漲幅也超過(guò)了28%，同樣表現(xiàn)亮眼，不僅如此，華夏越秀高速REIT自上市以來(lái)，已經(jīng)連續(xù)4天上漲。

基金公司發(fā)布風(fēng)險(xiǎn)提示

看到這樣的表現(xiàn)，很多投資者也是按捺不住心中的激動(dòng)，有的甚至有繼續(xù)追漲的想法。

顯然，很多投資者并沒(méi)有意識(shí)到其中的風(fēng)險(xiǎn)，本質(zhì)上來(lái)看，基礎(chǔ)設(shè)施REIT底層資產(chǎn)收益及預(yù)計(jì)增值收益是支撐其二級(jí)市場(chǎng)表現(xiàn)的最主要因素。基礎(chǔ)設(shè)施REIT的可分配收益主要來(lái)自于底層資產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)收益及資產(chǎn)增值。

以建信中關(guān)村REIT項(xiàng)目為例，底層資產(chǎn)位于北京市海淀區(qū)中關(guān)村軟件園內(nèi)，資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)成熟且穩(wěn)定，非常符合監(jiān)管對(duì)相關(guān)基礎(chǔ)資產(chǎn)的要求。

但也意味著，后續(xù)的收益增長(zhǎng)空間可能有限，REIT收益出現(xiàn)超預(yù)期大幅提升的可能性很低，同時(shí)還要關(guān)注未來(lái)存續(xù)期內(nèi)還可能會(huì)受到區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)園供給過(guò)剩、競(jìng)爭(zhēng)力下降等不利因素帶來(lái)的影響。

簡(jiǎn)而言之，REITs不是股票，公募REITs產(chǎn)品就是將收租、收費(fèi)獲得的錢(qián)，通過(guò)分紅的方式派發(fā)給投資者，但是收租、收費(fèi)不是固定不變，也會(huì)面臨租金下降或收不到的風(fēng)險(xiǎn)。

根據(jù)此前披露的基金可供分配金額測(cè)算報(bào)告，2021年9月30日至2021年12月31日及2022年度，預(yù)測(cè)的投資人凈現(xiàn)金流分派率（年化）分別為4.62%及4.78%（公募基金規(guī)模按照26.121億元測(cè)算）。

從這個(gè)現(xiàn)金分派比例也可以看出，公募REITs與彈性很大的股票存在很大的區(qū)別，投資者在投資時(shí)還是需要冷靜對(duì)待。

建信基金也表示，REITs的投資風(fēng)險(xiǎn)介于股票和固定收益產(chǎn)品之間，加之具有可供分配收益強(qiáng)制分紅屬性，更為適合偏好固定收益的長(zhǎng)線(xiàn)投資者。投資者應(yīng)在了解REIT項(xiàng)目底層資產(chǎn)及收益情況的基礎(chǔ)上，在合理期間內(nèi)進(jìn)行投資，因項(xiàng)目稀缺而懷著僥幸心理跟風(fēng)炒作的行為不可取，避免過(guò)山車(chē)行情下帶來(lái)不必要的投資損失。

記者注意到，在今日大漲之后，建信基金連發(fā)兩則風(fēng)險(xiǎn)提示公告，公告指出，該基金上市首日價(jià)格漲跌幅限制比例為30%，非上市首日價(jià)格漲跌幅限制比例為10%。2021年12月17日，基金在二級(jí)市場(chǎng)的收盤(pán)價(jià)為4.160元，當(dāng)日漲幅達(dá)到30%，漲幅較大，鄭重提醒廣大投資者注意基金投資風(fēng)險(xiǎn)，審慎決策、理性投資。

封面圖片來(lái)源：攝圖網(wǎng)501142560