每經(jīng)記者 陳利    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤    

?“大家都擔(dān)心房子違規(guī)，以后被拆，不敢買”。

昆明滇池邊，前有1.99億樓王只剩一堆建筑垃圾《1.99億樓王只剩建筑垃圾 昆明滇池違建繼續(xù)強(qiáng)力拆除》，又有綠地、寶能、金地等一大批知名開(kāi)發(fā)商的項(xiàng)目正“瑟瑟發(fā)抖”。

繼滇池東岸、南岸5大板塊開(kāi)啟規(guī)劃調(diào)整前期工作后，昆明市日前又發(fā)布了滇池西岸、北岸的規(guī)劃編制采買公告，計(jì)劃對(duì)環(huán)滇區(qū)域9大板塊，約7萬(wàn)畝土地進(jìn)行規(guī)劃調(diào)整，從規(guī)劃源頭對(duì)“環(huán)湖開(kāi)發(fā)”、“貼線開(kāi)發(fā)”進(jìn)行整改。

環(huán)滇開(kāi)發(fā)再踩剎車！

7萬(wàn)畝地要改規(guī)劃

8月18日，昆明市自然資源和規(guī)劃局發(fā)布關(guān)于《環(huán)滇池臨湖區(qū)域西岸及北岸段控規(guī)梳理》規(guī)劃編制專項(xiàng)資金購(gòu)買服務(wù)的計(jì)劃，擬出資196萬(wàn)元，選擇相關(guān)單位梳理及編制滇池西岸和北岸區(qū)域規(guī)劃。主要涉及4大板塊，包括滇池西岸?？谄瑓^(qū)、滇池西岸北段片區(qū)、草海片區(qū)、度假區(qū)海埂片區(qū)等4大板塊，總面積約2187公頃（約3.28萬(wàn)畝），其中建設(shè)用地面積約1875公頃。

根據(jù)購(gòu)買計(jì)劃，承接方需完成7大工作內(nèi)容，包括梳理臨滇池區(qū)域控制性詳細(xì)規(guī)劃，結(jié)合環(huán)滇池生態(tài)功能建設(shè)要求，完成拆、改、留分析底圖。

早在7月29日、8月6日，昆明市就連發(fā)了多條關(guān)于滇池流域規(guī)劃編制的招標(biāo)公告，計(jì)劃對(duì)滇池三個(gè)半島、斗南、度假區(qū)大漁片區(qū)、晉寧古滇、晉寧大灣區(qū)共5大板塊進(jìn)行規(guī)劃調(diào)整，范圍共2533公頃。

加上這次采買計(jì)劃，滇池沿岸9大板塊約4720公頃（約70800畝）都要進(jìn)行規(guī)劃調(diào)整，基本囊括了滇池流域大部分區(qū)域。

事實(shí)上，今年5月24日，昆明市自然資源和規(guī)劃局就曾發(fā)布一份“關(guān)于暫停滇池周邊部分地塊審批的通知”，稱根據(jù)中央環(huán)保督察組反饋意見(jiàn)，為避免滇池周邊“貼線開(kāi)發(fā)”現(xiàn)象繼續(xù)蔓延，對(duì)滇池周邊部分地塊暫停辦理審批事項(xiàng)通知。

“一個(gè)大型房地產(chǎn)項(xiàng)目”

值得一提的是，即將進(jìn)行規(guī)劃調(diào)整的草海、度假區(qū)海埂、古滇等片區(qū)均是近年來(lái)昆明房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域。

特別是作為滇池重要組成部分的草海片區(qū)，近幾年“崛起”迅猛，重塑了昆明“富人區(qū)”版圖，從2015年至今先后開(kāi)發(fā)建設(shè)地塊已達(dá)42個(gè)，占地2463畝，建筑面積475.9萬(wàn)平方米。

尤以草海5號(hào)地塊為甚，堪稱“一個(gè)大型房地產(chǎn)項(xiàng)目”，地塊內(nèi)數(shù)個(gè)項(xiàng)目同時(shí)開(kāi)工建設(shè)，總面積達(dá)90萬(wàn)平方米，其中40萬(wàn)平方米是解決5號(hào)地塊5000多名原住民的居住問(wèn)題。而如果剩余兩個(gè)項(xiàng)目也全部建成，25公里的草海岸線房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)就將實(shí)現(xiàn)沿湖“全覆蓋”。

具體來(lái)看，據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》此前報(bào)道，2013年，綠地以高達(dá)1.1萬(wàn)元/平方米的樓面價(jià)在草海片區(qū)拿地，也就是如今的綠地·海珀瀾庭；2018年，草海片區(qū)推出面積約1291畝土地，被金地、中鐵諾德等拆分拿下，即如今的中鐵諾德山海春風(fēng)、金地·云海一號(hào)；2019年11月，寶能斥資55.45億元斬獲約596畝地塊，最高樓面價(jià)15922元/平方米，刷新昆明樓面價(jià)紀(jì)錄，即寶能·滇池九璽。

環(huán)滇某項(xiàng)目懸掛的標(biāo)語(yǔ) 每經(jīng)記者 陳利 攝

不過(guò)，這些曾經(jīng)“寸土必爭(zhēng)”、“寸步不讓”的項(xiàng)目現(xiàn)在有可能面臨調(diào)規(guī)整改。

根據(jù)2015年11月17日，昆明市人民政府發(fā)布的《關(guān)于滇池分級(jí)保護(hù)范圍劃定方案的公告》，對(duì)滇池一、二、三級(jí)保護(hù)區(qū)具體范圍、環(huán)湖路和滇池面山界線進(jìn)行了詳細(xì)規(guī)定。

其中，一級(jí)保護(hù)區(qū)指滇池水域及保護(hù)界樁向外水平延伸100米以內(nèi)的區(qū)域，但保護(hù)界樁在環(huán)湖路（不含水體上的橋梁）以外的，以環(huán)湖路以內(nèi)的路緣線為界。疑似一級(jí)保護(hù)線內(nèi)非滇池保護(hù)項(xiàng)目除之前被中央環(huán)保督查組點(diǎn)名的諾仕達(dá)古滇名城水軍府、精品濕地相關(guān)設(shè)施、古滇大碼頭外，還包括培星東岸高爾夫球場(chǎng)、高海路龍門段臨湖別墅群、濱湖半島臨湖別墅群。

滇池二級(jí)保護(hù)區(qū)指一級(jí)保護(hù)區(qū)以外至滇池面山以內(nèi)城鄉(xiāng)規(guī)劃確定的禁止建設(shè)區(qū)和限制建設(shè)區(qū)，及主要入湖河道兩側(cè)沿地表向外水平延伸50米以內(nèi)區(qū)域。包括諾仕達(dá)古滇名城長(zhǎng)腰山別墅群、未來(lái)城五漁邨建筑群。

三級(jí)保護(hù)區(qū)，指一、二級(jí)保護(hù)區(qū)以外，滇池流域分水嶺以內(nèi)的區(qū)域。疑似三級(jí)保護(hù)區(qū)內(nèi)“貼線建設(shè)”的項(xiàng)目（對(duì)滇池三級(jí)保護(hù)區(qū)內(nèi)“貼線建設(shè)”的項(xiàng)目，一律依法依規(guī)嚴(yán)格控制，堅(jiān)決削減總量，降低開(kāi)發(fā)強(qiáng)度）。包括草海片區(qū)昆明文旅城、綠地海珀瀾庭、金地云海一號(hào)、中鐵諾德山海春風(fēng)、寶能滇池九璽、華夏瀾臺(tái)府等以及東岸片區(qū)云南城投山海灣、山海薈、藍(lán)光中國(guó)花田國(guó)際度假區(qū)和大漁片區(qū)的錦藝滇池湖岸、北大資源紫境府、佳兆業(yè)藍(lán)楹灣、綠地滇池國(guó)際健康城、海倫堡滇池府等。

需要指出的是，今年5月藍(lán)光中國(guó)花田國(guó)際度假區(qū)被群眾投訴涉違反《滇池保護(hù)條例》，昆明市呈貢區(qū)水務(wù)局受理投訴后進(jìn)行回復(fù)，表示此項(xiàng)舉報(bào)“部分屬實(shí)”。

“大家都在等”

如今，被混凝土填滿的長(zhǎng)腰山、滇池面山的二級(jí)保護(hù)區(qū)正在努力恢復(fù)生態(tài)。

根據(jù)8月12日昆明滇池管理局發(fā)布的《晉寧區(qū)長(zhǎng)腰山滇池二級(jí)保護(hù)區(qū)生態(tài)環(huán)境督察整改工作組方案》執(zhí)行情況公告，長(zhǎng)腰山滇池二級(jí)保護(hù)區(qū)以內(nèi)的古滇名城·湖景林苑A區(qū)、B區(qū)共有542套房完成整改，收回注銷商品房購(gòu)銷合同備案號(hào)321套，已收回注銷不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證證號(hào)282套。

其中，湖景林苑B區(qū)二期47棟144套建筑2021年5月11日全部完成整改，并于2021年6月4日完成植樹綠化。

湖景林苑B區(qū)一期(望海居)36棟(套)建筑2021年6月8日全部完成整改，該區(qū)域完成商品房購(gòu)銷合同網(wǎng)備注銷11套，完成不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證注銷7套。

湖景林苑A區(qū)一期(觀瀾島、白鷺洲)和湖景林苑B區(qū)一期(林語(yǔ)曦)共131棟(362套)平穩(wěn)有序完成整改，完成商品房購(gòu)銷合同網(wǎng)備注銷310套；完成不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證注銷275套。

滇池龍門別墅群已經(jīng)進(jìn)入拆除階段。

至于草海片區(qū)被指“貼線開(kāi)發(fā)”的項(xiàng)目，此前7月記者在走訪時(shí)，寶能·滇池九璽、金地·云海壹號(hào)等項(xiàng)目尚處于正常修建與銷售中，記者日前了解到的最新信息也依舊是“正常銷售中”。

而涉及到兩個(gè)疑似“貼線開(kāi)發(fā)”項(xiàng)目的融創(chuàng)，目前則處于停工整改階段，暫未對(duì)外進(jìn)行銷售。一位接近云南融創(chuàng)的業(yè)內(nèi)人士告訴記者，“現(xiàn)在政府的具體整改方案還沒(méi)出來(lái)，大家都在等。”

環(huán)滇房?jī)r(jià)“大跳水”

持續(xù)的環(huán)保整治也讓曾經(jīng)堅(jiān)挺的環(huán)滇區(qū)域房?jī)r(jià)迎來(lái)了一波“跳水”，古滇名城項(xiàng)目首當(dāng)其沖。

日前，古滇名城推出春風(fēng)小院一期特價(jià)洋房，原價(jià)13000元/平方米，現(xiàn)價(jià)只要8300元/平方米，單價(jià)直降4700元/平方米，降幅約36%。據(jù)了解，古滇名城本次共推出約100套特價(jià)房源，戶型125-126平方米，要求全款支付。

“長(zhǎng)腰山整改事件后，古滇名城的房子沒(méi)人敢買，開(kāi)發(fā)商只能降價(jià)，希望快速回籠資金。”昆明德祐一門店中介張敏（化名）告訴記者，我們也向很多客戶推過(guò)，但“大家都擔(dān)心房子違規(guī)，以后被拆，不敢買”。

據(jù)張敏透露，為快速回款，早在今年7月，諾仕達(dá)集團(tuán)在呈貢新區(qū)開(kāi)發(fā)的七彩云南第壹城就開(kāi)始了大促銷，“以前最高能賣到1萬(wàn)元/平方米的公寓，特價(jià)僅4800元/平方米起，相當(dāng)于半價(jià)。”

不僅是古滇名城，滇池沿岸多個(gè)項(xiàng)目均出現(xiàn)了降價(jià)。如滇池東岸位于呈貢斗南片區(qū)的綠地海之城，高層正常售價(jià)約12000元/平方米，按揭一口價(jià)9162元/平方米起，全款8597元/平方米起，單價(jià)足足降了3000-3500元/平方米。

事實(shí)上，目前整個(gè)滇池板塊的成交均價(jià)都出現(xiàn)了下滑。據(jù)昆明克而瑞數(shù)據(jù)顯示，7月昆明草海片區(qū)、滇池海埂片區(qū)、滇池會(huì)展、斗南、大漁片區(qū)新房成交價(jià)環(huán)比6月均呈下降趨勢(shì)，且降幅不小。

具體來(lái)看，西山區(qū)滇池板塊7月成交均價(jià)18930元/平方米，環(huán)比下跌20.94%；呈貢大漁片區(qū)成交均價(jià)13098元/平方米，環(huán)比下跌0.89%；會(huì)展中心板塊成交均價(jià)17853元/平方米，環(huán)比下跌9.23%。

“受今年滇池環(huán)保整治以及金融政策不斷收緊影響，昆明今年整體樓市不理想，房企資金壓力普遍比較大。”一頭部房企云南區(qū)域相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，為完成全年業(yè)績(jī)，目前昆明很多房企已從第三季度開(kāi)始沖刺，“預(yù)計(jì)此后除了環(huán)滇項(xiàng)目外，還會(huì)有更多項(xiàng)目推出優(yōu)惠措施”。

封面圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 陳利 攝