每經(jīng)AI快訊，中國(guó)銀河06月01日發(fā)布研報(bào)稱：維持房地產(chǎn)行業(yè)推薦評(píng)級(jí)。

物管行業(yè)進(jìn)入黃金發(fā)展期，“新”變化不斷涌現(xiàn)：2020年資本市場(chǎng)迎來史上最大規(guī)模上市潮，全年共計(jì)18家公司赴港上市。目前頭部物業(yè)公司已基本完成資本市場(chǎng)布局，在港交所提高主板IPO盈利要求的背景下，中小型公司上市進(jìn)程或受阻。隨著板塊稀缺性降低及行業(yè)的加速發(fā)展，物管公司的估值水平逐漸分化，關(guān)聯(lián)公司實(shí)力雄厚、品牌力強(qiáng)、業(yè)務(wù)拓展增速快的公司更能得到市場(chǎng)的認(rèn)可。行業(yè)處于快速擴(kuò)張階段，頭部企業(yè)市占率穩(wěn)步提升，實(shí)現(xiàn)高營(yíng)收+高增長(zhǎng)；企業(yè)進(jìn)行全國(guó)化布局趨勢(shì)，聚焦城市群；高業(yè)績(jī)指引提供確定性，科技賦能加速行業(yè)發(fā)展。

多重政策利好助力估值抬升：10部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)和改進(jìn)住宅物業(yè)管理工作的通知》進(jìn)一步打開行業(yè)空間；“十四五”規(guī)劃首提物業(yè)行業(yè)，智慧物業(yè)引領(lǐng)未來；規(guī)范型政策向鼓勵(lì)型政策轉(zhuǎn)變，物業(yè)費(fèi)動(dòng)態(tài)定價(jià)逐漸推行；老舊小區(qū)改造為市場(chǎng)帶來增量空間。

千億存量市場(chǎng)待開拓，萬億增量市場(chǎng)助飛躍：存量市場(chǎng)方面，當(dāng)前無物業(yè)面積占比33%，在管面積遠(yuǎn)遠(yuǎn)未達(dá)天花板，僅基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)就有近萬億級(jí)市場(chǎng)待開拓；增量市場(chǎng)方面，預(yù)計(jì)2030年市場(chǎng)規(guī)模達(dá)2.5萬億，增量規(guī)模近1萬億，天空海闊助力行業(yè)飛躍。

行業(yè)屬性決定估值底，企業(yè)品牌力決定估值頂：相較于房企地產(chǎn)開發(fā)，物管行業(yè)具有輕資產(chǎn)、低負(fù)債率、現(xiàn)金流穩(wěn)定的優(yōu)勢(shì)且不受行業(yè)周期性波動(dòng)影響，這決定了行業(yè)較高的估值下限水平。物管公司優(yōu)質(zhì)的服務(wù)水平帶來的品牌效應(yīng)為業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)提供有效背書，品牌力是公司具有較強(qiáng)定價(jià)能力以及實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)久發(fā)展的關(guān)鍵。

基礎(chǔ)物管業(yè)務(wù)仍是物管公司最重要的基本盤和成長(zhǎng)性的保障：基礎(chǔ)物管業(yè)務(wù)仍是物業(yè)公司的基本盤，增值服務(wù)業(yè)務(wù)占比有增長(zhǎng)趨勢(shì)。短期而言，關(guān)聯(lián)地產(chǎn)公司近三年的高銷售將增厚物管公司的業(yè)績(jī)，長(zhǎng)期來看，關(guān)聯(lián)公司豐厚的土儲(chǔ)面積將增強(qiáng)公司運(yùn)營(yíng)的確定性。外拓能力是物管公司的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

增值業(yè)務(wù)打開業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)空間：增值服務(wù)已經(jīng)成為優(yōu)質(zhì)物業(yè)公司業(yè)務(wù)發(fā)展的重要組成部分，增值服務(wù)業(yè)務(wù)有取代基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)成為未來利潤(rùn)核心來源的趨勢(shì)。目前非業(yè)主增值服務(wù)較成熟，未來社區(qū)增值服務(wù)將迎來發(fā)展爆發(fā)期。

投資建議：物業(yè)管理行業(yè)全面迎來黃金時(shí)代，萬億級(jí)市場(chǎng)空間助飛躍，多重政策利好進(jìn)一步打開行業(yè)空間。目前行業(yè)正處于快速擴(kuò)張階段，科技賦能加速行業(yè)發(fā)展，頭部公司全國(guó)化布局趨勢(shì)已現(xiàn)。輕資產(chǎn)、低負(fù)債率、現(xiàn)金流穩(wěn)定的行業(yè)屬性為估值提供支撐，高業(yè)績(jī)指引和企業(yè)品牌力為估值提升創(chuàng)造想象空間。我們長(zhǎng)期看好行業(yè)未來的發(fā)展以及頭部企業(yè)的投資機(jī)會(huì)，A股建議關(guān)注招商積余、新大正，H股建議關(guān)注碧桂園服務(wù)、華潤(rùn)萬象生活、金科服務(wù)、永生生活服務(wù)。

風(fēng)險(xiǎn)提示：增值業(yè)務(wù)拓展不及預(yù)期，收并購(gòu)進(jìn)展不及預(yù)期，人力成本上升壓縮盈利空間。

每經(jīng)頭條（nbdtoutiao）——發(fā)放生育津貼、父母同休育兒假、提升入托率、降低撫養(yǎng)成本……..三孩時(shí)代配套支持措施有哪些？市場(chǎng)機(jī)遇展望

(記者 蔡鼎)

免責(zé)聲明：本文內(nèi)容與數(shù)據(jù)僅供參考，不構(gòu)成投資建議，使用前核實(shí)。據(jù)此操作，風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)。