每經(jīng)實習(xí)記者 肖婷婷    每經(jīng)編輯 畢華章

西安這座城，和房子有關(guān)的事兒，通常都是焦點。

好的地段，新房難求。退而求其次，二手房成為選擇之一。

早先，有人為了撿漏，一度將“法拍房”炒得火熱；而最近，產(chǎn)權(quán)交易所摘牌房產(chǎn)，成為不少人的選項。

這幾天，西部產(chǎn)權(quán)交易所一口氣掛出60套房，以掛牌價計算，約八千萬！

當(dāng)然，這還只是底價。如若“英雄所見略同”，多人看上同一套房，“價高者得”的競價名場面或?qū)⑸涎荨?/p>

轉(zhuǎn)讓者來自中國西電旗下公司——西開電氣。這即將被售出的60套房，位于西安市蓮湖區(qū)昆明路附近，地段尚佳。

臨近年關(guān)，此番要賣究竟為何？摘牌后的5個工作日，需全款付清？為使這次競拍順利進(jìn)行，出售方又做了哪些工作？

大手筆

西開電氣一口氣掛出60套房，可謂大手筆！

這60套房位于旭景碧澤園小區(qū)。小區(qū)建成于2007年，共13棟樓。

此次拍賣略顯不同的是，這60 套房屬于國有資產(chǎn)！

掛牌期間，粉巷君（ID:nbdfxcj）曾去看過一套房。“知足不辱，知止不殆”八個毛筆大字貼在客廳中央。部分房間的物件已經(jīng)搬空，散落在地上的是幾張“響當(dāng)當(dāng)”的西安著名景點票根。

關(guān)于房子的由來，還得從十多年前說起。2009年，西開電氣公司團(tuán)購買下60套房，作為公司單身公寓。

雖然不知具體購房價格，但是粗略估計，當(dāng)時西安市的平均房價在四五千左右。

而目前，多個二手房平臺顯示，該小區(qū)均價在1.4萬/平米浮動，稍稍高于此次的掛牌價。

對比下來，溢價1倍多（不作參考）……

旭景碧澤園〡每經(jīng)記者肖婷婷 攝

只是，從2009年購入至今，據(jù)說閑置許久，為何在這個時間點出售？

西開電氣的工作人員介紹，此次是為了盤活閑置資源。同時，為了避免國有資產(chǎn)損失，此次掛牌價是按照市場價來走，而不是選擇內(nèi)部銷售或是分給員工。

國有資產(chǎn)的處置，不同于一般的商業(yè)住宅。要求十分嚴(yán)格，它的特殊性之一在于，不能自行委托拍賣。

其處置程序是：

向國資委提出資產(chǎn)處置申請 ? 批準(zhǔn)后進(jìn)行評估 ? 在產(chǎn)權(quán)交易所或產(chǎn)權(quán)交易中心掛牌十五天 ? 組織競拍 ? 產(chǎn)權(quán)交易所在扣除應(yīng)付交易費用后，將余款支付給資產(chǎn)原所有者。

在諸如西部產(chǎn)權(quán)交易所進(jìn)行拍賣，價高者得，但并不是所有的標(biāo)的物都能“享有”高溢價率。

比如前不久烽火電子一連賣出的30套房，不少競拍者是以掛牌底價摘得，最高的溢價率約為15%，在原有202萬元的基礎(chǔ)上，拍賣追加30萬。

拍賣的溢價率是由多種因素決定的：房屋地段、參與競拍的人數(shù)、對房屋的感興趣程度以及運氣……

全款付清

一套二手房從掛牌到成交，包括掛牌-摘牌-付款等環(huán)節(jié)。

而為了保證60套房順利出手，還有許多工作要做。轉(zhuǎn)讓方需通過西部產(chǎn)權(quán)交易所的云交易系統(tǒng)，在競價大廳實時進(jìn)行拍賣……

拍賣房的一個特點是，付款條件較高。

根據(jù)西部產(chǎn)權(quán)交易所的規(guī)定，此次摘牌后的5個工作日內(nèi)，需要全款付清，否則將扣除保證金10萬元，相關(guān)的交易活動也將無法達(dá)成。

對于普通人來說，動輒百萬的購房金額，可不是一筆小數(shù)目。五天之內(nèi)繳納全款，多少還是有些壓力的。

因此在資金端，西部產(chǎn)權(quán)交易所引入了金融服務(wù)機(jī)構(gòu)，為部分資金不足者提供資金服務(wù)。

金融服務(wù)機(jī)構(gòu)介入，可以協(xié)助交易所幫助客戶提供金融服務(wù)

圖片來源〡攝圖網(wǎng)

其實引入金融配套服務(wù)，并非孤例，此前在外地已有先例。

西部產(chǎn)權(quán)交易所的工作人員稱，引入金融配套服務(wù)，能在一定程度上保證資產(chǎn)能拍賣后平穩(wěn)落地，并加快競拍資金悉數(shù)到賬的速度……

當(dāng)然，一整套服務(wù)下來，也將收取一定的費用。

像這類資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，房產(chǎn)律師王玉臣表示，交易會更為規(guī)范，程序也更為嚴(yán)謹(jǐn)。

但是他也提醒道，產(chǎn)權(quán)交易所只是一個平臺，對掛牌標(biāo)的物的資質(zhì)并不具備背書功能。因此有意向的摘牌者，還需要做許多工作：

• 例如去現(xiàn)場查看，看標(biāo)的物是否和描述一致；
• 若摘牌是為學(xué)區(qū)房，需要去當(dāng)?shù)嘏沙鏊藢嵎课菔欠裼袘艨趻炜壳闆r；
• 必要的時候，還要去產(chǎn)權(quán)登記部門核實；
• 通過中國裁判文書網(wǎng)等，看房子是否存在糾紛或者其它問題……

動作頻頻

西開電氣是中國西電（601179）的全資子公司，算是其旗下的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

2019年底，營業(yè)收入約40億元，凈利潤約1.5億元，占中國西電當(dāng)年凈利潤的三分之一左右。

從業(yè)績層面上來看，并不算太差。

除了這保守估計的八千萬房屋“轉(zhuǎn)讓款”，今年西開電氣還有一筆大資產(chǎn)進(jìn)項。

一個多月前，西開電氣還將旗下的全資子公司西電西瓷廠100%股權(quán)出售給西電集團(tuán)，作價約4億元。

扣除3201萬元的期間損益，這筆交易，西開電氣的賬面將增加3.68億元的現(xiàn)金流。

西開電氣辦公地〡每經(jīng)記者肖婷婷 攝

西瓷廠為何要轉(zhuǎn)？對此，中國西電董辦工作人員的回復(fù)，提到了兩點。

第一，出于業(yè)績虧損的考慮；

第二，將在西電西瓷廠進(jìn)行國有企業(yè)改革試點，如果在上市公司層面來做，受限較多，而轉(zhuǎn)入母公司比較合適。

此次評估選用資產(chǎn)基礎(chǔ)法，西電西瓷歸屬于母公司所有者權(quán)益賬面價值約1.2億元，評估值約4億元，增值2.8億元，增值率為237.42%。

此次交易之外，近兩年，中國西電旗下的公司進(jìn)行資產(chǎn)盤活和轉(zhuǎn)讓的動作，也是時有發(fā)生。

2018年，為減少國有資產(chǎn)損失風(fēng)險，中國西電同意轉(zhuǎn)讓其下屬全資子公司合計持有的北京西電華清科技有限公司80.4%股權(quán)，去年底已完成股權(quán)交易。

去年，而為了開拓新能源、工業(yè)、配電網(wǎng)及用電等業(yè)務(wù)領(lǐng)域，其全資子公司西電電力系統(tǒng)，將所持有的西電新能源100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給中國西電。

再說回到這60套房，計劃將于本月中旬展開競拍。

屆時將上演什么樣的戲碼，房屋將產(chǎn)生多高的溢價率，這場“盛宴”誰將如愿以償？

留待下次揭秘……

征集：房地產(chǎn)相關(guān)線索爆料，歡迎聯(lián)系粉巷財經(jīng)mjxafxcj@nbd.com.cn。