每經(jīng)記者 陳夢妤    每經(jīng)編輯 魏文藝    

月供30萬元的房子考慮一下嗎？

這兩天，一直被傳“跑路”的京城知名開發(fā)商山水文園又上拍了一套別墅，800多平方米，起價1.05億元，8月20日起拍。市場評估價1.8億元，相當于5.8折，保證金2104萬元。

按第三方平臺的測算，這套別墅首付款就要5320萬元，按25年期貸款計算，月供就是33萬元，稅費611萬元。

近日，《每日經(jīng)濟新聞》記者來到現(xiàn)場，希望能開開眼界，但門衛(wèi)沒讓進。不過該門衛(wèi)對這套房號205的別墅很熟悉，“法拍1個億呢，里面還有人，現(xiàn)在中介也都不讓進，我有照片，你看看照片就好了。”

信息來源：瀚海法拍

“這里早就不施工了”

為什么說這套房子這么引人注目呢？

房子的法拍經(jīng)理告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，這套別墅是開發(fā)商山水文園名下的房產(chǎn)，還是樣板間，開發(fā)商欠了銀行120億元，名下許多資產(chǎn)都在拍賣。另外，這套別墅是山水文園李老板的得意之作，叫游艇•錨別墅，據(jù)說他是發(fā)明人，也是主設(shè)計師。

名字有些拗口，戶型圖也很有意思，但聯(lián)想一下李老板當年的海軍服役經(jīng)歷就可以理解了。根據(jù)山水文園的說法，這可是世界首個受《保護工業(yè)產(chǎn)權(quán)巴黎公約》保護的建筑產(chǎn)品專利。乍一聽有些玄乎，似乎業(yè)界很多人也不知道，這一公約的保護范圍是工業(yè)產(chǎn)權(quán)，包括發(fā)明專利權(quán)、實用新型、工業(yè)品外觀設(shè)計等，1985年3月19日中國成為該公約成員國。

山水文園游艇•錨別墅二層規(guī)劃圖 圖片來源：瀚海法拍

在品牌的宣傳資料里，山水文園對這一別墅的介紹可謂窮盡溢美之詞，其可在4分鐘內(nèi)由原有3層建筑物變成4層，并可在相同時間內(nèi)將重達70噸的泳池伸出湖面4米，與湖相融，瞬間成為室內(nèi)外泳池。

“錨型別墅意義在于將人類對建筑業(yè)不動產(chǎn)的定義顛覆性地變成了動產(chǎn)，這一革命性的創(chuàng)意將建筑作品由凝固的藝術(shù)變成可變化的建筑藝術(shù)，同時又給予了人們視覺上的極大享受。”

法拍資料里還說，房子差價很大，7000萬元起，屬于收藏級別的別墅。

不過記者繞著小區(qū)走了一圈，周圍的環(huán)境似乎少了點一般人眼里億級豪宅該有的樣子。底商大多處于空置狀態(tài)，要么就是掛牌轉(zhuǎn)讓的，很多商鋪都撤掉了招牌，或者把公司名噴上了黑漆，臨街的北京潮友匯生活廣場招商中心廣告還在，但早已大門緊鎖。通道口一側(cè)，半掩的門里坐了一位保安，他告訴記者“這里早就不施工了”。

臨街的北京潮友匯生活廣場招商中心廣告還在  圖片來源：每經(jīng)記者 陳夢妤 攝

維權(quán)時才知道，幾百萬還只是小打小鬧

山水文園的法拍房可不少，《每日經(jīng)濟新聞》記者留意到，去年僅瀚海法拍就有14套，市場價在1040萬~2700萬元，而且還挺搶手。

而像前文這種起價“1個小目標”量級的別墅，在山水文園西園（別墅區(qū)）還有幾套。

記者留意到，有一套533平方米的4室2廳別墅，掛牌價9999萬元。房子的置業(yè)顧問說，業(yè)主準備置換去后沙峪，所以想把這套房子賣掉，還主動降了2500萬元。

看看，有錢人就是這么豪橫，一套房子降點價，就相當于普通人的好幾套房子。

山水文園部分法拍房源 圖片來源：瀚海法拍

據(jù)置業(yè)顧問介紹，山水文園西園大部分是出租的房子，自住的很少。至于小區(qū)的成交，“很少，要等機遇。”

斗膽看了下西園的租金，305平方米的4室2廳別墅，每個月是45000元。

記者發(fā)現(xiàn)，最近一個月，在貝殼找房上新掛牌的山水文園房源就有19套，目前還掛牌的則有83套。最近這一套是7月17日上新，而上次成交已經(jīng)是2008年了。從掛牌信息看，這套房子為243平方米的4室1廳，房款是1946萬元，但是光抵押款就有900萬元。

在各大二手房網(wǎng)站，山水文園最近也新上了不少房源，有兩套打包一起賣的，個別還打上了“急急急”的標簽。為什么這么多業(yè)主急于出手？這可能和開發(fā)商最近這一年的表現(xiàn)不無關(guān)聯(lián)。

山水文園空置的底商 圖片來源：每經(jīng)記者 陳夢妤 攝

山水文園這個項目，坐落在北京東南四環(huán)里黃金地塊，早年間拿地的時候很便宜，李老板一直舍不得都拿出來賣，到現(xiàn)在的開發(fā)周期已經(jīng)10多年了。但問題就在于，如今這個土地證也沒拿全的項目，幾乎成為文山水文園最優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)了。

就在去年底今年初，這個小區(qū)又新開了第5期，名為山水文園九御，霸氣的名字，還是準現(xiàn)房。沖著山水文園早年間積攢下來的人氣和口碑，很多人花了大價錢買房。但最近他們發(fā)現(xiàn)自己已經(jīng)聯(lián)系不上開發(fā)商，去維權(quán)的時候才知道，自己那幾百萬元還只是小打小鬧，多的是上千萬元甚至幾千萬元的大戶。

據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》記者了解，九御從2014年就開始建設(shè)，2016年主體8棟樓就已經(jīng)基本建成，但趕上又一波房價大漲，李老板想捂捂，搏一搏開盤12萬元+/平方米，而當時周邊的房價大概也就是每平方米6萬~7萬元的水準。

但這一捂卻捂出了問題。此后由于大手筆做文旅，山水文園的資金出了點問題，加上九御還被抵給了長城信托，這些買了5期房子的業(yè)主發(fā)現(xiàn)，不僅網(wǎng)簽遲遲沒下來，正式的售樓合同也遲遲未給到手。在一些二手房交易平臺，中介自己也不否認，山水文園5期的新房有點問題。

貝殼找房上新掛牌的山水文園房源信息

再后來，公司發(fā)不出工資、內(nèi)部大裁員、老板跑路、十幾萬塊獵頭費也付不起等新聞全出來了。去年12月，山水文園只派了一位負責人出來向媒體表態(tài)，集團沒有大范圍裁員，下一步將引入合作伙伴，處置優(yōu)良資產(chǎn)，加快存量樓盤的銷售去化，包括部分輕資產(chǎn)輸出的嘗試，加速現(xiàn)金回流。

現(xiàn)在，山水文園被越來越多合作方和業(yè)主告上法庭，一次次成為失信被執(zhí)行人，傳說中李老板自掏腰包舉辦300萬元奢華生日宴那天，可能是他這兩年多來最開心的時刻。

（鎂刻地產(chǎn)原創(chuàng)，喜歡請關(guān)注微信號meikedichan）

封面圖片來源：每經(jīng)記者 陳夢妤 攝