每經(jīng)記者 包晶晶  黃婉銀    每經(jīng)編輯 魏文藝    

今日（6月18日），是格力地產(chǎn)（600185，SH）回復(fù)上交所重組問詢函的第二天。此前連拉8個漲停板的格力地產(chǎn)，今日卻遭遇跌停板，股價報11.93元/股。

2020年是格力地產(chǎn)上市的第11年，這家掛著“地產(chǎn)”名號的企業(yè)，從所謂海洋經(jīng)濟(jì)到現(xiàn)代服務(wù)再到近期要重組珠海免稅，一直做著和房地產(chǎn)不太相干的業(yè)務(wù)，而地產(chǎn)主業(yè)營收近年來亦表現(xiàn)不佳。

這家“非典型”房企曾經(jīng)也有過在房地產(chǎn)領(lǐng)域做大做強的野心。2014年，格力地產(chǎn)首次進(jìn)軍上海，就拿下了上海浦東前灘的單價“地王”，但5年多過去了，項目仍處于建設(shè)初期。

無論原因是囤地還是財務(wù)困境或其他，拿地5年不入市不是一家房企的正常開發(fā)進(jìn)度。想要在下一個10年實現(xiàn)跨越式發(fā)展的格力地產(chǎn)，如何避免只跨未越，是其需要直面的問題。

格力地產(chǎn)上海單價“地王”尚在建設(shè)初期 圖片來源：每經(jīng)記者 包晶晶 攝

拿地5年多，“地王”仍處建設(shè)初期

格力地產(chǎn)對地產(chǎn)業(yè)務(wù)也不是沒有過“雄心壯志”，它曾經(jīng)首次進(jìn)入上海就搶到了當(dāng)年的單價“地王”，為自己走出珠三角開了個好頭，但拿地5年多了還沒出結(jié)果。

該地塊位于寸土寸金的上海浦東前灘核心商務(wù)區(qū)腹地。當(dāng)年，曾有媒體稱“這是一只落在黃浦江邊的‘金靴子’”。因為開車從前灘出發(fā)，經(jīng)盧浦大橋、上南北高架到人民廣場僅15分鐘左右，到浦東陸家嘴的車程同樣僅約15分鐘，此外6號、8號、11號三條軌交線在此交匯。

后世博開發(fā)時代，浦東前灘這片令人”怦然心動“的土地，已然被規(guī)劃為上海現(xiàn)代化城市理念的示范區(qū)和世界級的中央商務(wù)區(qū)。

在“金靴子”的腹地，有一片稀罕的“九宮格”住宅用地規(guī)劃。說稀罕，是因為在市場低迷的2014年，“九宮格”曾在4小時內(nèi)誕生了兩個“單價地王”，其中一個就屬于格力地產(chǎn)。

2014年12月24日，經(jīng)過124輪競爭，格力地產(chǎn)以16.14億元競得浦東新區(qū)黃浦江南延伸段前灘地區(qū)Z000801編制單元32-01地塊，溢價率127%，樓面價65832元/平方米，刷新了上海浦東單價“地王”紀(jì)錄，而這一記錄僅保留了4小時便被隔壁的36-01地塊打破，可見浦東前灘區(qū)域?qū)Ψ科蟮恼T惑力之大。

同一時間，格力地產(chǎn)還拿下了上海浦東前灘38-01地塊，樓面價也達(dá)到了5.39萬元/平方米。

2017年9月，上海市規(guī)劃和國土資源局公告稱，前灘“九宮格”中僅剩的4幅地塊將全部打包，只租不售。區(qū)域內(nèi)三湘、格力、陸家嘴所持的5塊地成為為數(shù)不多的商業(yè)住宅用地，市場期待進(jìn)一步高漲。但隨著時間的推移，前灘各區(qū)域日漸成熟，格力“地王”卻遲遲不見入市。

格力地產(chǎn)38-01地塊建筑已封頂 圖片來源：每經(jīng)記者 包晶晶 攝

近日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者來到上海前灘“九宮格”區(qū)域，從目前已開業(yè)的較為成熟的前灘晶耀，經(jīng)惠靈頓國際學(xué)校步行至格力地產(chǎn)32-01地塊，用時約10分鐘。

記者在現(xiàn)場看到，位于東北角的格力地產(chǎn)32-01地塊正在建設(shè)初期，圍墻內(nèi)的場地里矗立著數(shù)座塔吊，但尚未見到建筑主體。而另一邊的格力地產(chǎn)38-01地塊則已經(jīng)基本建設(shè)完工，透過玻璃幕墻，內(nèi)部裝飾清晰可見。

在格力地產(chǎn)的38-01地塊工地外，記者已經(jīng)無法找到施工名牌，只看到外墻上曾經(jīng)懸掛過大型告示的痕跡，而通過渣土處置責(zé)任公示牌可以辨認(rèn)出建設(shè)單位為“上海?？睾下?lián)置業(yè)有限公司”（以下簡稱上海?？睾下?lián)）。記者通過查閱啟信寶發(fā)現(xiàn)，上海海控合聯(lián)即為格力地產(chǎn)控股公司。

公開信息顯示，早在2018年6月，格力地產(chǎn)上海前灘38-01地塊建筑已經(jīng)封頂。

格力地產(chǎn)38-01地塊圍墻上的渣土處置責(zé)任公示牌  圖片來源：每經(jīng)記者 包晶晶 攝

何時入市，依然沒有時間表

與2016年前后一批“面粉貴過面包”的悲催“地王”不同，格力地產(chǎn)的上海前灘32-01、38-01兩塊地顯然更有增值空間。

就在格力地產(chǎn)32-01地塊旁邊的另一個“地王”項目——三湘印象名邸近期已經(jīng)拿到預(yù)售許可證，均價約121800元/平方米。顯然，按照現(xiàn)在的市場價格，32-01地塊的利潤空間并不窄。

上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時表示，高端項目不能用剛需流量型產(chǎn)品的節(jié)奏來進(jìn)行，況且2017、2018年正好遇到樓市調(diào)整，當(dāng)時入市肯定會損失不少利潤。“從歷屆‘地王’來看，都是靠‘拖’時間獲得利潤空間。格力在上海土儲不多，而且拿的是標(biāo)桿地塊，理論上就應(yīng)該做利潤最大化產(chǎn)品。事實來看，通過5年的時間也的確換出了利潤。”

但為何格力地產(chǎn)拿地5年多仍在建設(shè)中？“地王”項目是否涉嫌囤地？記者注意到，房企在部分項目上開發(fā)周期過長的案例比比皆是，其中有財雄勢大的港資企業(yè)在上海市中心項目開發(fā)周期長達(dá)13年，甚至25年；也有因資金問題停止開發(fā)的中小企業(yè)的項目。

根據(jù)國土資源部2012年頒布的《閑置土地處置辦法》，未動工開發(fā)滿1年的閑置土地，由市、縣國土資源主管部門按照土地出讓或者劃撥價款的20%征繳土地閑置費；閑置兩年的，由政府無償收回國有建設(shè)用地使用權(quán)。

2012年頒布的《閑置土地處置辦法》相關(guān)規(guī)定截圖

盧文曦認(rèn)為，閑置土地問題界定的確是難題，工地上只要有人干活，但是速度不快，很難界定是不是閑置。所以現(xiàn)在上海土地出讓時要求明確結(jié)構(gòu)封頂時間，最近幾年再想通過以時間換空間的做法已經(jīng)行不通了。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者也就32-01、38-01兩塊地入市時間、開發(fā)進(jìn)度等問題采訪格力地產(chǎn)方面，截至發(fā)稿暫未得到回復(fù)。

不過，在2020年3月10日，格力地產(chǎn)出具的一份《關(guān)于2020年公開發(fā)行公司債券之房地產(chǎn)業(yè)務(wù)專項自查報告》顯示，前灘38-01、32-01地塊仍屬于格力地產(chǎn)在建項目。

格力地產(chǎn)表示，根據(jù)自查，報告期內(nèi)，本公司及下屬公司納入核查范圍的房地產(chǎn)開發(fā)項目不存在因閑置土地被行政處罰或經(jīng)自然資源部門查處且尚未按規(guī)定整改或正接受立案調(diào)查的情形。

“是否認(rèn)定這是一塊‘閑置土地’，是件很微妙的事情。市場條件始終處在變化之中，企業(yè)可能不具備開發(fā)條件，或者進(jìn)度沒有符合預(yù)期，這當(dāng)中需要考量的是主觀故意還是非故意。”上海高丞投資管理有限公司總裁孫文華認(rèn)為，如果是故意的，則叫做囤地，但企業(yè)沒有大量的資金支持是做不到的。

孫文華表示，除非土地或未來項目的溢價部分能夠覆蓋成本，但當(dāng)今的市場環(huán)境很難說成本和收益能否達(dá)到平衡。那么問題出在哪里？因此開發(fā)預(yù)期還是跟市場有關(guān)，可能在開發(fā)過程中遇到了一些問題，拉長了開發(fā)周期。

國際關(guān)系學(xué)院國際經(jīng)濟(jì)系講師姚金偉則認(rèn)為，企業(yè)如果想囤地就要考慮到資金成本、財務(wù)成本和機會成本，如果囤地后的增值部分不足以覆蓋企業(yè)的成本支出，那就沒有必要去囤。“客觀來說，6萬多的樓面價，如果銷售價格達(dá)不到9~10萬元/平方米的話，相當(dāng)于覆蓋不了‘囤地’的財務(wù)成本。通常房企進(jìn)行土地開發(fā)，會比較‘聰明’地選擇市場價格較為高峰期的時候推向市場。”

上海3地塊未入市，背后是佛系運營？

如果說格力地產(chǎn)對于高端項目的開發(fā)節(jié)奏有自己的把握，但其還有一宗位于上海郊區(qū)的地塊也始終未入市。

除了上述兩宗前灘地塊，2016年5月11日，格力地產(chǎn)在上海松江區(qū)泗涇鎮(zhèn)拿下SJSB0003單元10-05號地塊，樓面價為3.77萬元/平方米，溢價率109.04%。

同一天，融創(chuàng)以30.05億元競得松江區(qū)泗涇鎮(zhèn)SJSB0003單元12-01號地塊，溢價率111.62%，成交樓板價38291元/平方米。該地塊就位于格力所拿地塊的旁邊。

值得一提的是，融創(chuàng)這一項目在2018年底就已經(jīng)入市銷售，均價在48000元/平方米。目前，該項目已經(jīng)售罄。

但旁邊的格力地產(chǎn)項目至今仍未有入市動靜。而2017年12月底，格力地產(chǎn)“上海泗涇項目”就已經(jīng)舉行了開工儀式。

格力地產(chǎn)官網(wǎng)展示的上海泗涇項目效果圖

公開資料顯示，該項目位于上海市松江區(qū)泗涇鎮(zhèn)的核心區(qū)域，總用地面積3.25萬平方米，總建筑面積約10.6萬平方米。項目規(guī)劃包含10棟住宅樓，最高15層，共計686戶，設(shè)地下停車位837個。

從實際投入層面來說，格力地產(chǎn)對上海這3宗久未入市的地塊也不是完全擱置。

2019年年報顯示，格力地產(chǎn)在上海的地產(chǎn)項目合計用地面積有56551.8平方米，總建筑面積207646.66平方米，在建建筑面積207646.66平方米，已竣工面積0.00平方米。

格力地產(chǎn)對上海3個項目合計總投資額是83億元，截至2019年其投資額僅為6.65億元，僅比2018年度增加了約557萬元。

但格力地產(chǎn)在年報中仍然顯示對上海區(qū)域的開發(fā)信心，其表示在區(qū)域戰(zhàn)略上，公司會同步加快推進(jìn)珠海、上海、重慶項目建設(shè)，以珠海、上海、重慶為中心將業(yè)務(wù)輻射至珠三角，長三角和西南地區(qū)，并將根據(jù)公司和市場情況尋求其他區(qū)域的拓展。

雖然格力地產(chǎn)一直都將房地產(chǎn)作為主業(yè)之一，但這項業(yè)務(wù)始終沒有起色。2019年，格力地產(chǎn)的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)在2019年營收為23.47億元，同比下降1.77%；當(dāng)期銷售金額49.74億元，銷售面積23.8萬平方米。

這是格力地產(chǎn)自2017年度（含）以來，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)營收連續(xù)3個財務(wù)年度出現(xiàn)同比下降。

格力地產(chǎn)復(fù)牌以來的股價走勢 數(shù)據(jù)來源：同花順

債務(wù)方面，由于房地產(chǎn)業(yè)務(wù)擴張較為緩慢，格力地產(chǎn)負(fù)債率也呈現(xiàn)緩慢上升趨勢。從2017年度到2019年度，格力地產(chǎn)的資產(chǎn)負(fù)債率分別為71.36%、72.34%、75.92%。

不過，由于2019年有到期的長期借款，格力地產(chǎn)一年內(nèi)到期的非流動負(fù)債同比增長70.04%至27.34億元，加上7580萬元短期借款，其短期負(fù)債合計為28.1億元，貨幣資金為30.14億元。

而由于上年同期受托開發(fā)項目結(jié)轉(zhuǎn)影響，格力地產(chǎn)2020年第一季度實現(xiàn)營收6.74億元，同比下降60.91%；歸屬于上市公司股東的凈利潤為55517,3萬元，同比下降75.76%；歸屬于上市公司股東的扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤為5676.23萬元，同比下降75.21%；基本每股收益0.03元，同比下降72.73%。

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封面圖片來源：每經(jīng)記者 包晶晶 攝