每經(jīng)編輯 李凈翰    

近幾年，以華為為代表的部分深圳高科技企業(yè)逐漸向東莞轉(zhuǎn)移：

2014年華為設(shè)東莞松山湖基地，占地1900畝，包括終端總部、第二代數(shù)據(jù)中心、研發(fā)中心以及幾個(gè)重要實(shí)驗(yàn)室，為華為在全球最大園區(qū)。

2018年7-11月，華為啟動(dòng)五次大規(guī)模搬遷，共1.68萬(wàn)員工分五個(gè)批次從深圳遷移到“歐洲小鎮(zhèn)”。

隨之而來(lái)，華為上下游供應(yīng)商也陸續(xù)遷往東莞，包括華勤通訊、軟通動(dòng)力、易寶軟件、華微明天等，伴隨產(chǎn)業(yè)鏈搬遷的，還有成千上萬(wàn)的深圳員工。

《東莞日?qǐng)?bào)》在2018年底開展的一次調(diào)查顯示：“在隨機(jī)抽取的100家遷入東莞的深圳企業(yè)中，2年內(nèi)搬遷轉(zhuǎn)移的占比最高，達(dá)到29%。而10年前的占比僅為5%，5年前的占比上升至22%。在轉(zhuǎn)移程度上，受訪企業(yè)全部環(huán)節(jié)搬到東莞的占20%；大部分轉(zhuǎn)移到東莞的占比最高，達(dá)到45%；還有17%的企業(yè)將總部職能的一部分轉(zhuǎn)移到東莞”。

圖片來(lái)源：攝圖網(wǎng)（圖文無(wú)關(guān)）

知名企業(yè)的高收入人才帶來(lái)的置業(yè)需求也在推高當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)。據(jù)南方都市報(bào)，“從去年到現(xiàn)在將近一年的時(shí)間，我們小區(qū)的房子從3.2萬(wàn)/平方米漲到了4.3萬(wàn)/平方米，太瘋狂了。”住在東莞西平景湖時(shí)代城的黃小姐表示，她是在去年6月買的房子，101平方米，總價(jià)328萬(wàn)，單價(jià)在3.2萬(wàn)/平方米左右。但現(xiàn)在掛出來(lái)的房源，單價(jià)基本都是在4萬(wàn)/平方米以上，而且好幾次都是“秒沒(méi)”。

在此背景下，某房地產(chǎn)網(wǎng)站發(fā)布《62城二手房冰山指數(shù)漲幅排名（157期）》，稱東莞二手房漲幅首次超過(guò)深圳，排名全國(guó)第一。對(duì)此，東莞市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局表示，從網(wǎng)簽交易數(shù)據(jù)來(lái)看，最近三個(gè)月來(lái)，東莞新建商品住房、二手住房成交價(jià)格略有波動(dòng)，但總體平穩(wěn)。當(dāng)前，東莞正在嚴(yán)厲打擊惡意炒作、哄抬房?jī)r(jià)等擾亂市場(chǎng)秩序的行為。

東莞房?jī)r(jià)猛漲了嗎？

根據(jù)某房地產(chǎn)網(wǎng)站發(fā)布的“冰山指數(shù)”，東莞4月第5周二手房?jī)r(jià)格19320元，5月第5周二手房?jī)r(jià)格19911元，月環(huán)比上漲3.1%，增幅排名全國(guó)第一，并宣稱今年以來(lái)東莞房?jī)r(jià)猛漲，即將進(jìn)入“3萬(wàn)時(shí)代”。

據(jù)南方日?qǐng)?bào)，東莞市住建局相關(guān)工作人員說(shuō)。“不知道該指數(shù)是依據(jù)什么數(shù)據(jù)算出來(lái)的，但跟我們網(wǎng)簽系統(tǒng)的交易數(shù)據(jù)有很大差異。”

該局提供了近三個(gè)月的二手住房網(wǎng)簽價(jià)格數(shù)據(jù)。

數(shù)據(jù)顯示，3月至5月，東莞二手房?jī)r(jià)格有兩個(gè)月環(huán)比負(fù)增長(zhǎng)，一個(gè)月正增長(zhǎng)。一手房5月二手房均價(jià)16402元/平方米，比3月二手房均價(jià)16541元/平方米還低。無(wú)論從總體價(jià)格水平還是價(jià)格趨勢(shì)，都與該“冰山指數(shù)”存在較大差異。

《冰山指數(shù)聲明》顯示，冰山指數(shù)不是成交均價(jià)，是我們通過(guò)自己設(shè)計(jì)的算法，對(duì)二手房市場(chǎng)數(shù)據(jù)（來(lái)源于網(wǎng)絡(luò)公開數(shù)據(jù)）進(jìn)行處理得到一個(gè)指數(shù)；因?yàn)閿?shù)據(jù)源和算法的差異，冰山指數(shù)會(huì)和官方公布的一些數(shù)據(jù)有差異，這從統(tǒng)計(jì)學(xué)上來(lái)看是非常正常的。

也就是說(shuō)，冰山指數(shù)反映的并非城市二手房均價(jià)。不在均價(jià)基礎(chǔ)上計(jì)算出來(lái)的環(huán)比增幅和“全國(guó)第一”，其參考價(jià)值有多大？有待商榷。

再來(lái)分析東莞新建商品住房銷售均價(jià)及漲幅。根據(jù)東莞市住建局提供的近三個(gè)月新建商品住房銷售均價(jià)，統(tǒng)計(jì)如下圖：

從數(shù)據(jù)可知，今年3月、4月，東莞新建商品住房銷售均價(jià)環(huán)比下降，5月環(huán)比增長(zhǎng)2.13%?？傮w來(lái)看，從3月到5月，東莞新建商品住房銷售均價(jià)稍有增長(zhǎng)，并未呈現(xiàn)出大幅上漲趨勢(shì)。

業(yè)內(nèi)人士：預(yù)計(jì)下半年?yáng)|莞二手房?jī)r(jià)格不會(huì)再漲

據(jù)南方都市報(bào)，東莞中原地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)總經(jīng)理劉熊表示，“我認(rèn)為，恐慌、跟風(fēng)以及供需失衡，是此次東莞二手房?jī)r(jià)格上漲的主要原因”。劉熊分析稱，受疫情影響，今年一季度開發(fā)商小幅讓利，吸引買家入場(chǎng)，導(dǎo)致被積壓的購(gòu)房需求迅速得到釋放。緊接著，開發(fā)商不斷收回優(yōu)惠提高價(jià)格，加上東莞新房放松備案價(jià)，造成買家恐慌跟風(fēng)入市。這也讓原本供應(yīng)和庫(kù)存少的東莞樓市，出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升的局面。劉熊還稱，通過(guò)復(fù)工之后這幾個(gè)月，對(duì)去年年底和因疫情積壓的購(gòu)房需求的消化，下半年?yáng)|莞二手房?jī)r(jià)格預(yù)計(jì)不會(huì)再上漲了。

一位不愿具名的業(yè)內(nèi)人士則表示，目前東莞漲得比較厲害的當(dāng)屬西平板塊。其稱，一直以來(lái)西平的關(guān)注度都很高。隨著東莞CBD建設(shè)的進(jìn)一步提速，西平更是成為了東莞樓市的風(fēng)向標(biāo)。據(jù)其觀察，其實(shí)從去年開始，就有小部分西平業(yè)主開始放盤，并頻頻調(diào)價(jià)，把交易周期拉長(zhǎng)。其認(rèn)為，業(yè)主調(diào)價(jià)主要是受到外界的影響。疫情之下，市民收入的不穩(wěn)定性增加。而在大部分市民看來(lái)，房子是保值產(chǎn)品，就會(huì)造成“買房緊迫感”。加上當(dāng)前市區(qū)新房?jī)r(jià)格高企，也會(huì)直接影響二手房市場(chǎng)。其建議業(yè)主要調(diào)價(jià)的話，漲幅盡量控制在5%以內(nèi)，超過(guò)5%則很難成交。另外，他還呼吁業(yè)主不要過(guò)于躁動(dòng)，理性放盤。

一份網(wǎng)絡(luò)調(diào)查顯示，對(duì)于東莞二手房?jī)r(jià)格上漲的原因，53.3%的受訪者認(rèn)為是業(yè)主抱團(tuán)漲價(jià)，其次是中介制造房源緊張氣氛，這一占比達(dá)到了51.1%。另外，有44.4%的受訪者認(rèn)為是土地市場(chǎng)持續(xù)升溫導(dǎo)致的。緊跟其后的，是“自媒體公眾號(hào)炒作房?jī)r(jià)”這一選項(xiàng)，占比43.2%。只有兩成左右的受訪者認(rèn)為二手房?jī)r(jià)格上漲與新房供不應(yīng)求有關(guān)。

圖片來(lái)源：南方都市報(bào)

調(diào)查顯示，仍有超五成受訪者認(rèn)為今年?yáng)|莞二手房?jī)r(jià)格還會(huì)上漲。其中，37.8%的受訪者認(rèn)為“新房?jī)r(jià)格高，會(huì)帶動(dòng)二手房?jī)r(jià)格上漲”，另外15.6%的受訪者則認(rèn)為“東莞樓市利好頻出，前景看好”。只有近四成受訪者認(rèn)為，二手房?jī)r(jià)格不會(huì)再上漲。其中22.2%的受訪者表示“目前東莞二手房?jī)r(jià)格已經(jīng)很高了，很難再漲”。另外13.3%的受訪者則認(rèn)為“政府部門重拳整治，遏制抱團(tuán)漲價(jià)等亂象”，可以防止房?jī)r(jià)大起大落。

圖片來(lái)源：南方都市報(bào)

官方：嚴(yán)厲打擊炒作房?jī)r(jià)行為

近日來(lái)，一些頂風(fēng)作案的地產(chǎn)商，已經(jīng)受到東莞有關(guān)部門的嚴(yán)肅處理：

 

東城某小區(qū)業(yè)主委員會(huì)換屆選舉，公然在小區(qū)張掛多條橫幅，鼓吹組織業(yè)主把二手房?jī)r(jià)從3萬(wàn)炒到5萬(wàn)。東莞市市住建局接到舉報(bào)后，立即責(zé)令該小區(qū)業(yè)委會(huì)拆除橫幅，并做出了嚴(yán)肅批評(píng)。

南城某個(gè)樓盤預(yù)計(jì)到今年9、10月份才開始預(yù)售，然而連日來(lái)，卻頻頻傳出該樓盤一房難求、房?jī)r(jià)“破四”、收“茶水費(fèi)”等“風(fēng)聲”。市住建局立即約談了該樓盤開發(fā)商，敦促其切實(shí)規(guī)范經(jīng)營(yíng)行為，采取措施遏制外圍炒作，不得擾亂市場(chǎng)秩序。

圖片來(lái)源：攝圖網(wǎng)（圖文無(wú)關(guān)）

據(jù)南方日?qǐng)?bào)，在整治亂象的同時(shí)，接下來(lái)，東莞還將采取很多“硬措施”穩(wěn)控房?jī)r(jià)：

加強(qiáng)新建商品住房?jī)r(jià)格指導(dǎo)，對(duì)項(xiàng)目申報(bào)價(jià)格明顯高于周邊同類在售項(xiàng)目?jī)r(jià)格或本項(xiàng)目前期成交價(jià)格又不能做出合理說(shuō)明的，暫停核發(fā)預(yù)售許可證或暫不辦理現(xiàn)售備案；

加強(qiáng)房?jī)r(jià)信息公開，在每月定期公布上月新建商品住房網(wǎng)簽銷售數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，增加發(fā)布全市及各鎮(zhèn)街二手住房交易價(jià)格信息，進(jìn)一步提高房?jī)r(jià)透明度。

密切關(guān)注二手房?jī)r(jià)異動(dòng)，對(duì)二手房掛牌價(jià)明顯高于近期真實(shí)成交價(jià)、或周邊樓盤均價(jià)的房源，全部下架處理。

對(duì)捂盤惜售、價(jià)外加價(jià)、虛假?gòu)V告、發(fā)布虛假房源、惡意哄抬房?jī)r(jià)、捏造和散布不實(shí)言論等行為，依法依規(guī)從嚴(yán)查處，并及時(shí)予以曝光。

金融監(jiān)管部門對(duì)違規(guī)挪用各類信貸資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的行為，實(shí)施常態(tài)化打擊，規(guī)范銀行消費(fèi)貸、經(jīng)營(yíng)貸等的審批管理，對(duì)房貸違規(guī)行為予以處罰。

在增加土地供應(yīng)、穩(wěn)定地價(jià)房?jī)r(jià)、規(guī)范市場(chǎng)秩序的同時(shí)，東莞還將加大安居房、租賃房、人才房的建設(shè)力度，不斷擴(kuò)大保障范圍，實(shí)現(xiàn)多渠道保障。

今年5月29日，東莞市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布的《2020年?yáng)|莞市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作要點(diǎn)》提到，

 

完善房地產(chǎn)調(diào)控機(jī)制。堅(jiān)持“房住不炒”定位，圍繞穩(wěn)地價(jià)穩(wěn)房?jī)r(jià)穩(wěn)預(yù)期，制定“一城一策”工作方案，落實(shí)地方政府主體責(zé)任制，建立長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制。完善市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控聯(lián)席會(huì)議制度，加強(qiáng)研判分析和政策儲(chǔ)備，適時(shí)優(yōu)化限購(gòu)等調(diào)控措施。強(qiáng)化房?jī)r(jià)地價(jià)聯(lián)動(dòng)機(jī)制。加大商品房供給，盤活存量，完善商品房配套設(shè)施。

編輯|李凈翰 杜波

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